Les tricolores
Les sociétés civiles immobilières (SCI) constituent un outil privilégié pour la gestion et la transmission du patrimoine immobilier familial.
Dans ce type de structure, les membres d'une même famille ou différents associés apportent une quote-part d'un ou plusieurs immeubles qu'ils possèdent, la société devenant alors propriétaire des biens et chaque apporteur récupérant en contrepartie des parts sociales proportionnelles à son apport.
La société civile immobilière ne vise pas principalement à réunir des associés dans un but lucratif commercial, mais plutôt à intégrer des biens immobiliers dans une structure autonome, dotée de la personnalité morale et administrée par un gérant.
Cette société constitue avant tout un instrument de gestion patrimoniale et un véhicule de transmission optimisé.
Pour créer une SCI, plusieurs étapes sont obligatoires : la rédaction des statuts incluant toutes les mentions légales obligatoires (notamment l'adresse de domiciliation), la publication d'un avis de constitution dans un journal d'annonces légales, domiciliation de votre SCI, et l'enregistrement de la société auprès du greffe du tribunal de commerce ou tribunal des activités économiques selon la localisation.
Mais peut-on créer cette société seul ? Peut-on constituer une SCI en tant qu'associé unique dans le but d'optimiser sa gestion patrimoniale immobilière ?
La réponse demeure catégoriquement non.
La législation française, notamment l'article 1832 du Code civil, impose clairement la présence d'au moins deux associés pour créer une SCI.
Les SCI unipersonnelles constituent juridiquement des fictions.
Cependant, plusieurs montages juridiques permettent d'obtenir un résultat sensiblement équivalent.
De même, certains événements dans la vie de la SCI peuvent conduire temporairement à une forme unipersonnelle.
Une solution alternative à la SCI : La SASU ou l'EURL
Il existe des formes sociales permettant de fonctionner avec un associé unique. C'est notamment le cas de la SASU (Société par Actions Simplifiée Unipersonnelle) et de l'EURL (Entreprise Unipersonnelle à Responsabilité Limitée).
Ces deux structures permettent d'atteindre des objectifs similaires à ceux de la SCI.
Ces sociétés unipersonnelles visent explicitement à faciliter la gestion d'un patrimoine immobilier appartenant à l'entrepreneur.
Ainsi, ce n'est pas l'associé unique qui sera directement propriétaire du bien immobilier, mais la société elle-même.
Dans le cadre d'une SCI traditionnelle, cette structuration permet d'éviter les contraintes du régime de la copropriété ou de l'indivision.
En effet, sous le régime de l'indivision, tout indivisaire peut mettre en vente sa quote-part sans que les autres puissent s'y opposer, et à défaut de rachat par un co-indivisaire ou un tiers, le bien doit être vendu aux enchères.
La SCI permet donc de contourner la rigidité de l'indivision et le risque de voir ses biens vendus contre sa volonté. Chaque associé possède des parts de la société, mais les biens immobiliers appartiennent juridiquement à la structure sociale.
Dans le cas d'une SASU ou d'une EURL, l'indivision n'est évidemment pas problématique puisque l'associé est unique.
Cependant, ces structures permettront de limiter le risque financier aux apports en capital social. En effet, la SASU et l'EURL étant des sociétés commerciales à responsabilité limitée, l'associé unique n'est responsable des dettes sociales qu'à hauteur de ses apports.
Malgré cette différence substantielle, les trois types de sociétés visent à modérer le risque d'une acquisition immobilière tout en assurant une meilleure gestion patrimoniale.
Une SASU ou EURL unipersonnelle et une SCI ont donc une vocation similaire en matière de gestion immobilière.
Avoir un associé de "paille" : les montages possibles
Pour créer une société civile immobilière, il faut impérativement être au minimum deux associés.
Il est donc impossible de créer une SCI seule dans le respect strict de la légalité.
Cependant, la loi ne précise rien sur le type de personne que doivent être ces associés, ni sur la répartition obligatoire des parts sociales.
Voici deux montages juridiques permettant de créer votre SCI tout en conservant un contrôle quasi-total :
• Créer une SCI avec sa SASU ou son EURL
La SASU comme l'EURL sont des sociétés dotées d'un patrimoine distinct de celui de leur créateur.
Aux yeux des tiers et du droit, ces sociétés constituent des personnes morales à part entière.
Vous pouvez ainsi créer une SCI en associant votre personne physique et votre société unipersonnelle (SASU ou EURL).
Puisqu'une personne morale peut parfaitement être associée d'une SCI, votre structure unipersonnelle peut légitimement prétendre à ce statut.
Répartition des parts recommandée: Pour rappel, une SASU ou une EURL sont des sociétés commerciales à responsabilité limitée, ce qui signifie que l'associé unique n'est responsable qu'à hauteur des apports réalisés. La société fait écran avec le patrimoine personnel de l'associé unique.
À l'inverse, la SCI est une société à responsabilité illimitée, il n'y a donc pas d'écran de protection entre la société et le patrimoine personnel des associés.
Dans cette configuration, attribuer une part sociale majoritaire à votre société unipersonnelle peut présenter un intérêt stratégique certain.
• Créer une SCI avec un personne physique
La loi ne fixe aucune limitation quant à la répartition des parts sociales entre les associés.
Vous pouvez parfaitement choisir comme associé une personne de confiance (parent, conjoint, enfant majeur) qui ne détiendra qu'une part minimale du capital social, vous réservant la quasi-totalité des parts.
À titre d'exemple, il existe de nombreuses SCI où certains associés possèdent jusqu'à 99% des parts sociales, le ou les autres associés ne détenant que 1% des parts.
Cas particulier de la gestion locative: Si votre objectif est la gestion locative, sachez qu'un nu-propriétaire est considéré comme un associé à part entière.
Vous pouvez donc vous réserver la totalité de l'usufruit (c'est-à-dire les revenus que vous rapportera la SCI) sans que cela remette en cause la pluralité requise pour votre SCI.
|
Conseil pratique : Prévoyez impérativement une clause d'agrément dans vos statuts pour éviter les "mauvaises surprises" de votre associé minoritaire, notamment des cessions de parts que vous n'auriez pas souhaitées ou autorisées.
|
Les risques de la SCI unipersonnelle temporaire
Il ne s'agit plus ici du cas de création d'une SCI avec un associé unique (juridiquement impossible), mais de la situation où une SCI régulièrement constituée se trouve temporairement détenue par un seul associé au cours de sa vie sociale.
L'associé qui a créé une SCI avec d'autres personnes peut en effet devenir associé unique de la société en cas de départ des autres associés, situation susceptible de se produire dans plusieurs cas :
- Décès d'un associé (si ses héritiers ne souhaitent pas conserver les parts)
- Retrait volontaire d'un associé
Cession des parts sociales détenues par les autres associés
Conséquences juridiques de l'unipersonnalité temporaire
La transformation de la SCI en société unipersonnelle en cours de vie sociale n'est pas sans risques majeurs.
La réunion des parts sociales d'une SCI en une seule main constitue une cause légale de dissolution de la société, conformément à l'article 1844-5 du Code civil.
La procédure de dissolution et de liquidation de la SCI n'est toutefois pas déclenchée automatiquement : l'associé unique dispose d'un délai d'un an pour régulariser la situation, bien que l'administration fiscale fasse généralement preuve d'une certaine tolérance et laisse la SCI subsister malgré son irrégularité temporaire.
Il demeure possible que le tribunal de commerce soit saisi d'une demande de dissolution judiciaire de la SCI par toute personne justifiant d'un intérêt à agir (héritiers de l'associé sortant, créanciers, administration fiscale...).
Dans ce cas, le juge accorde généralement à la société un délai supplémentaire de 6 moispour régulariser la situation : à défaut de régularisation, elle sera dissoute et liquidée, mettant fin à sa personnalité juridique.
Solutions de régularisation
Pour éviter la dissolution, plusieurs solutions s'offrent à l'associé unique :
- Céder une partie de ses parts à un tiers (famille, proche de confiance)
- Faire entrer un nouvel associé par souscription d'une augmentation de capital
- Transformer la société en une forme unipersonnelle (EURL notamment)
Coûts de création d'une SCI en 2025
La création d'une SCI engendre plusieurs frais obligatoires qu'il convient d'anticiper :
Frais obligatoires incompressibles
Les frais d'immatriculation au greffe s'élèvent à 58,85 € TTC, auxquels s'ajoutent d'autres frais obligatoires portant le total des frais obligatoires à environ 277,29 € dans tous les départements (309,29 € à La Réunion et Mayotte).
Le coût de publication d'une annonce légale se situe entre 180 € et 280 € selon le département, cette publication étant obligatoire pour officialiser la création.
Coûts d'accompagnement professionnel
Les coûts de création d'une SCI se situent généralement entre 500 € et 3 000 € en 2025, selon la complexité de la structure, les apports réalisés et le niveau d'accompagnement professionnel choisi.
Si vous optez pour un accompagnement professionnel, les coûts seront généralement compris entre 200 et 1 500 € selon le niveau de service souhaité.
Frais additionnels possibles
- Frais de notaire: Obligatoires uniquement si un bien immobilier est apporté à la société ou acquis au moment de sa création
- Dépôt de capital: Si effectué en banque plutôt qu'à la Caisse des Dépôts
- Honoraires d'expert-comptable: Pour la rédaction des statuts et l'accompagnement complet
En résumé, bien qu'il soit juridiquement impossible de créer une SCI avec un seul associé, plusieurs montages permettent d'obtenir un résultat pratique similaire tout en respectant la légalité. Le choix entre ces différentes solutions dépendra de vos objectifs patrimoniaux, fiscaux et de transmission.
