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Quel est l'intérêt de créer une SCI ?
Création d'entreprise

Quel est l'intérêt de créer une SCI ?

Mis à jour le 19/10/2021

    Les sociétés civiles immobilières sont des sociétés dans laquelle plusieurs personnes apportent une quote-part d'un immeuble qu'ils possèdent, c'est alors la société qui en devient le propriétaire et chaque apporteur récupèrent en contrepartie des parts sociales correspondant à son apport. En effet, la société civile immobilière n'a pas pour but de réunir des associés qui vont réaliser ensemble un objet social, par la mise en commun d'apports, avec partage des bénéfices ou des économies. Le recours à une société civile immobilière s'explique avant tout par la volonté des associés d'intégrer leurs immeubles dans une structure autonome, dotée de la personnalité morale et administrée par un gérant. Donc cette société est avant tout un instrument de gestion et de transmission du patrimoine personnel.

     

    Mais, il existe différent type de SCI et donc différents intérêts à créer une SCI. C'est pourquoi nous verrons dans une premier temps les différents types de SCI et leur intérêt propre, avant de nous intéresser aux intérêts communs à toutes les SCI.

     

    Les différents types de SCI et leur intérêt propre

           La SCI d'attribution

    Définition : La SCI d’attribution est une forme particulière de SCI. Elle a pour objet d’acquérir ou de construire un bien immobilier destinées à être attribuées en propriété ou en jouissance aux associés. Donc, l'associé est copropriétaire par société interposée. C'est la société civile immobilière d’attribution qui va  gérer et entretenir l’immeuble, jusqu’à sa dissolution.

    Intérêt : La SCI d'attribution est une forme de société civile très utile pour financer des projets immobiliers d’envergure. Les coûts d’achat du bien peuvent ainsi être mutualisés et, une fois la propriété acquise par les associés, le bien pourra être partagé.

     

          • La SCI construction-vente

    Définition : La société civile immobilière de construction vente est une structure permettant de construire un bien immobilier et de le revendre aussitôt dans le but de réaliser un bénéfice.

    Intérêt : La SCI de Construction Vente est la forme préférée des promoteurs immobiliers. En effet, cette société a vocation à construire des logements afin de les revendre. Ces sociétés sont souvent créées par programme. De ce fait, lorsque le bien immobilier à était vendu, la société est automatiquement dissoute par réalisation de son objet social.

     

          • La SCI de location

    Définition : La SCI de location est une société civile immobilière dont l'objet est d'acquérir et de gérer des biens en vue de leur mise en location. Elle est désignée par l'acronyme SCIL.

    Intérêt : C'est la SCI par excellence, elle a pour objet d’acquérir et gérer des bien immobilier en vu de développer son patrimoine. Mais elle peut également permettre à l’entrepreneur de séparer son activité et les locaux qui abrite celle-ci.

     

          • La SCI familiale

    Définition : La SCI familiale est une société dans laquelle plusieurs personnes de la même famille apportent une quote-part d'un immeuble qu'ils possèdent, c'est alors la société qui en devient le propriétaire et chaque apporteur récupèrent en contrepartie des parts sociales correspondant à son apport.

    Intérêt : cette société est avant tout un instrument de gestion et de transmission du patrimoine personnel. Elle permet notamment de faciliter les héritages.

     

    Malgré les nombreux types de SCI existantes, elles sont assez proches au niveau de leur souplesses de constitution et de fonctionnement. Ce qui nous permet d'identifier plusieurs intérêts communs à toutes ces SCI.

     

    Créer une SCI : Les intérêts communs à toutes SCI

          • Une gestion du patrimoine de la SCI optimisée

    Le premier avantage commun à toutes SCI est clairement de faciliter la gestion d’un patrimoine immobilier appartenant à plusieurs personnes. Ainsi, les futurs associés qui créent une SCI vont détenir des parts de la SCI mais c'est la SCI qui sera propriétaire du bien immobilier. Ainsi, acheter un bien immobilier à plusieurs via une SCI permet d’éviter le statut contraignant de la copropriété ou de l'indivision.

     

    En effet, dans le régime de l'indivision, tout indivisaire peut mettre en vente sa quote-part, sans que les autres puissent s’y opposer et à défaut de rachat, par un co-indivisaire ou par un tiers, le bien doit être vendu. Les SCI permettent donc de contourner la rigidité de l'indivision et le risque de voir ses biens vendus. En effet, chacun des associés possèdent des parts de la société mais les biens qui la composent appartiennent juridiquement à la société.

     

    De même, dans le régime de l'indivision toutes les décisions relatives au bien immobilier, comme la location ou la réparation nécessite l’unanimité des indivisaires. Alors que dans une SCI, il suffit de désigner un gérant dans les statuts qui pourra ainsi traiter toutes les affaires courantes (travaux, mise en location, changement d’un équipement, etc...). Ces statuts devront aussi mentionner certains éléments telle que l'adresse de domiciliation de votre SCI.

    Enfin, sachez que constituer une SCI est avantageux même lorsque les objectifs des associés divergent, par exemple :

    • l'un des associés souhaite investir dans l’immobilier pour trouver un logement,
    • l'autre a, en revanche, pour but de se constituer un patrimoine à long terme.

     

    En effet, la SCI peut répondre aux divers objectifs de chacun des associés, assurant le logement de l’un et permettant l’investissement immobilier recherché par l’autre.

     

          • Une meilleure crédibilité face aux banques

    Les SCI permettent également d’acheter un bien immobilier que vous n’auriez pas pu acquérir tout seul. En effet, si vous sollicitée l’obtention d'un crédits immobiliers à un établissement de crédit, vous pourriez avoir du mal à décrocher ce crédit immobilier en raison de votre situation financière. La SCI aura davantage de chance puisque la banque pourra se prévaloir de la garantie de paiement de tous les associés. Cette structure permet du coup de partager les charges du bien immobilier et de modérer le risque d'une acquisition immobilière.

     

           • Une grande souplesse fiscale

    Les associés d'une SCI peuvent opter soit pour l'IR, soit l'IS. Cette souplesse dans le choix du régime social, commune à toute les SCI, est une véritable stratégie leur permettant d'optimiser leur patrimoine immobilier.

     

    En effet, si les associés optent pour l'IR, les revenus perçus par la société au titre de la location d'un immeuble seront imposés directement chez chacun des associés au titre des revenus fonciers comme si chacun d'eux avait perçu directement la quote-part de revenu lui revenant. Donc fiscalement c'est comme s'il n'y avait pas de société.  

     

    À l'inverse, si les associés de la SCI ont opté pour l'IS, l'impôt est payé par la société est non par les associés. En effet, les dividendes de la SCI peuvent être distribuées à ses associés qui sont alors imposés à l’impôt sur le revenu  dans les mains de chaque associé. Ainsi, si la SCI ne verse aucunes dividendes, les associés ne subissent aucune imposition à l’IR.

     

    Bon à savoir : Souvent les premières années la SCI ne réalise pas de bénéfice car les revenus servent surtout à payer les crédits immobiliers qui ont servi à acquérir les immeubles de la SCI.

     

    En sommes, les SCI permettent aux associés de recourir à une technique de gestion et de transmission efficace et ceux peu importe le type de SCI que vous choisissez de créer.

    Quel est l'intérêt de créer une SCI ?


    Rohat KURAN

    Auteur des articles Rohat KURAN

    À la suite de l’obtention d’une licence en économie à l’université Panthéon-Sorbonne, Rohat Kuran a poursuivi des études à Audencia Business School en Master 1 filière audit et comptabilité. En marge de ses études, il est spécialisé dans le domaine de la domiciliation SCI, ainsi que directeur marketing chez Les Tricolores.

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    La marche à suivre
    1
    Rédaction des Statuts
    Rédaction des Statuts
    La rédaction des statuts est inévitable et doit inclure des informations obligatoires dont:
    • La dénomination sociale
    • Localisation du siège social
    • L’objet social
    2
    Constitution du Capital social
    Constitution du Capital social
    Il est nécessaire d’ouvrir un compte en banque professionnel et de libérer une partie du capital social
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    Publication d’une annonce Légale
    Publication d’une annonce Légale
    Publication avis de constitution au sein d’un JAL
    4
    Constitution du dossier d’immatriculation
    Constitution du dossier d’immatriculation
    La constitution du dossier d’immatriculation doit inclure des informations obligatoires dont:
    • Les statuts signés et paraphés
    • Le formulaire MO
    • Les frais de greffe

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