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Monter une SCI : tout comprendre en 3 minutes
Création d'entreprise

Monter une SCI:
tout comprendre en 3 minutes

Mis à jour le 23/11/2021

    Monter une Société Civile Immobilière (SCI) peut devenir très avantageux afin de gérer son patrimoine.  Sur un plan fiscal ou successoral, la forme juridique de la SCI est avantageuse pour investir, gérer un patrimoine ou organiser la transmission de biens. Il est possible de créer une société en ligne pour faciliter toutes les démarches administratives. Ces étapes peuvent sembler laborieuses.

    C’est pourquoi, nous allons aujourd’hui décrypter toutes ces phases.

     

    Qu’est-ce qu’une SCI

     

    La société civile immobilière est composée au moins de 2 associés. Ces derniers vont décider de gérer ensemble un patrimoine et/ou un bien immobilier. La création d’une société peut être un bon compromis lorsque des familles sont confrontées à « l’indivision » c’est-à-dire que les biens de successions sont détenus par les héritiers de la famille sans que les parts soient individualisées. Ainsi, monter une SCI est intéressant pour gérer ces biens.

     

    Les différentes SCI existantes

     

    Il existe différents types de société civile immobilière :

    • La SCI de location : gérée par un ou plusieurs associés voulant louer un bien immobilier
    • La SCI familiale : peut être très avantageuse lors de la transmission d’un bien notamment immobilier. Ce type de SCI évite la situation « d’indivision » et divise correctement les droits de succession.
    • La SCI d‘attribution : le but ici est de construire ou acquérir un bien immobilier puis de le diviser entre les associés. Les statuts auront au préalable divisés les parts de chacun.

     

    Les étapes pour monter une SCI

     

    • Rédiger les statuts

    La première étape pour créer une entreprise est de rédiger les statuts. C’est dans ce document que tous les pouvoirs conférés à chaque associé de la SCI pourront être décidés.

    Certaines mentions sont indispensables comme la dénomination de la société, la durée de vie, l'adresse de domiciliation de votre SCI ou encore le nom de tous les associés. Il est possible de se faire aider lors de la rédaction des statuts notamment par un professionnel.

     

    • Constituer le capital 

    La deuxième étape a pour but de constituer le capital social de la SCI. En effet, ce capital sera constitué des apports en numéraire mais aussi en nature. Une ouverture de compte bancaire doit être faite pour y déposer une partie du capital social. Une attestation de dépôt sera alors remise au futur gérant. Elle devra être jointe au dossier.

     

    • Publier une annonce

    Ensuite, il faut publier une notification de création dans un JAL (journal d’annonces légales). Le prix pour une parution varie en fonction du nombre de caractères (environ 150€). Après la publication de l’annonce, une attestation de parution sera remise.

     

    • Déclarer les bénéficiaires effectifs 

    Une nouvelle déclaration obligatoire doit être fournie dans le dossier d’immatriculation. Cette déclaration vise à lutter contre le terrorisme et le blanchiment d’argent. Il faut alors déclarer qui sont les bénéficiaires effectifs de la SCI. A rappeler que les bénéficiaires effectifs sont les personnes physiques ou morales possédant un contrôle direct ou indirect sur une entité juridique.

     

    • Constituer le dossier d’immatriculation

    Enfin, le gérant de la SCI doit constituer le dossier d’immatriculation avant de le déposer au Greffe du Tribunal de Commerce. Il doit joindre à ce dossier le formulaire MO, les frais de Greffe (66,20€), les statuts complétés et signés ou encore les attestations (parutions et de dépôts)

    Lorsque le dossier est validé par le Greffe, le gérant de la SCI pourra recevoir obtenir un extrait k-bis sous quelques jours.

     

    Avantages de la SCI

     

    • Fiscalité de la SCI

    Il existe plusieurs avantages de la SCI notamment sa fiscalité. Cette dernière est tout d’abord imposée automatiquement à l’impôt sur le revenu. De plus, la cession de biens immobiliers est soumise à l’impôt sur les plus-values. Ce type de régime fiscal permet entre autre une exonération après vingt-deux ans. La date d’exonération totale se calcule à partir du moment où la souscription des parts a été faite. Après quoi, un contribuable pourra être exonéré de cet impôt sur les plus-values.

    En outre, si une SCI se trouve déficitaire, il est possible d’imputer sur le revenu global le déficit réalisé sur la SCI jusqu’à 10 700€.

     

    • Se protéger des conflits

    L’autre avantage de la SCI est de pouvoir éviter les possibles conflits dus à « l’indivision ». En effet, la SCI est une société. Il est donc écrit dans les statuts de cette dernière les parts attribuées à chacun des héritiers et également leurs droits de votes. Le partage de ces parts est donc un partage de parts sociales. Le fonctionnement d’une SCI peut permettre de contourner « l’indivision » car le ou les biens détenus appartiennent à la SCI et non aux héritiers.

    Par exemple, si un des héritiers quitte ou décède, le bien appartiendra toujours à la SCI.

     

    • Facilité dans la succession

    Enfin, la SCI permet de transmettre plus simplement son patrimoine. En effet, tous les héritiers ont la possibilité d’être associés. La transmission d’un bien se fait alors en douceur et petit à petit. La gestion du patrimoine n’en est alors pas impactée. Il est fortement conseillé de passer au démembrements des parts de la SCI. De plus, il est possible de transmettre la nue-propriété aux héritiers, tout cela en gardant l’usufruit ! Cela permet de sortir le bien immobilier de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI).

     

    • Partage de la gestion et des charges de la SCI

    Les charges locatives dus à la SCI ont la possibilité d’être divisées entre tous les associés. La gestion courante pourra aussi être déléguée à un voir plusieurs associés. Ils se chargeront alors de prendre toutes les décisions relatives au bon fonctionnement de la SCI.

    Monter une SCI : tout comprendre en 3 minutes


    Rohat KURAN

    Auteur des articles Rohat KURAN

    À la suite de l’obtention d’une licence en économie à l’université Panthéon-Sorbonne, Rohat Kuran a poursuivi des études à Audencia Business School en Master 1 filière audit et comptabilité. En marge de ses études, il est spécialisé dans le domaine de la domiciliation SCI, ainsi que directeur marketing chez Les Tricolores.

    Créer une enterprise en ligne

    La marche à suivre
    1
    Rédaction des Statuts
    Rédaction des Statuts
    La rédaction des statuts est inévitable et doit inclure des informations obligatoires dont:
    • La dénomination sociale
    • Localisation du siège social
    • L’objet social
    2
    Constitution du Capital social
    Constitution du Capital social
    Il est nécessaire d’ouvrir un compte en banque professionnel et de libérer une partie du capital social
    3
    Publication d’une annonce Légale
    Publication d’une annonce Légale
    Publication avis de constitution au sein d’un JAL
    4
    Constitution du dossier d’immatriculation
    Constitution du dossier d’immatriculation
    La constitution du dossier d’immatriculation doit inclure des informations obligatoires dont:
    • Les statuts signés et paraphés
    • Le formulaire MO
    • Les frais de greffe

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