Les tricolores
La société civile immobilière (SCI) est une forme juridique dont l'activité principale consiste à gérer, acquérir, construire et administrer un patrimoine immobilier.
Cette structure permet de détenir et de gérer des biens immobiliers à plusieurs, en mutualisant les ressources et en optimisant la transmission patrimoniale.
Il faut pouvoir être au moins deux associés afin de constituer une SCI. Il ne peut donc pas y avoir d'associé unique, contrairement à d'autres formes juridiques comme l'EURL ou la SASU.
Le transfert de siège social entraîne nécessairement une modification des statuts de la société.
Ainsi, que ce soit une SARL, une SAS ou encore une SCI, la procédure administrative reste globalement similaire, bien qu'il soit important de préciser les spécificités propres à chaque forme juridique.
Le siège social constitue l'adresse administrative, fiscale et juridique de la société, et détermine notamment le tribunal compétent en cas de litige ainsi que le centre des impôts de rattachement.
En outre, il est possible de domicilier son entreprise auprès d'une société de domiciliation en ligne afin de trouver un nouveau siège social pour sa société, bénéficiant ainsi d'une adresse prestigieuse et de services complémentaires.
Voyons de plus près les étapes pour changer le siège social d'une SCI.
La décision de changement de siège social SCI
Dans un premier temps, le gérant de la SCI doit convoquer une assemblée générale extraordinaire (AGE) afin que l'acte de changement de siège social soit voté par les associés de la SCI, selon les modalités prévues dans les statuts.
Les statuts de la SCI définissent généralement les conditions de majorité requises pour approuver un tel changement.
Il peut s'agir d'une majorité simple, d'une majorité qualifiée (par exemple les deux tiers des voix), ou même de l'unanimité des associés.
Attention, si les conditions de vote ne sont pas précisées dans les statuts, la décision doit être prise à l'unanimité des associés, conformément aux dispositions du Code civil.
La décision prise par l'assemblée générale doit être formalisée dans un procès-verbal écrit et signé par le représentant légal de la SCI.
Ce document devra être joint lors du dépôt du dossier de modification auprès du guichet unique des formalités des entreprises.
Le procès-verbal doit mentionner clairement la date de l'assemblée, les associés présents ou représentés, le quorum atteint, et bien sûr la décision de transfert avec la nouvelle adresse du siège social.
Il est également recommandé de mettre à jour immédiatement les statuts de la SCI pour y faire figurer la nouvelle adresse du siège social.
Cette mise à jour statutaire doit être datée et signée par tous les associés ou par le gérant si les statuts lui confèrent ce pouvoir.
Publication d'une annonce de transfert de siège social SCI
Dans une seconde étape, vous devez obligatoirement publier une annonce légale dans un journal d'annonces légales (JAL) habilité dans le département concerné pour informer les tiers du transfert de votre siège social.
Cette formalité obligatoire peut faire face à deux cas de figure : soit le transfert de siège social de la SCI s'effectue dans le même département (et donc dans le ressort du même tribunal de commerce), soit il s'effectue dans un département différent (avec changement de ressort de tribunal).
Changement de siège social SCI dans le même département
Si le transfert de siège social SCI s'effectue dans le même département et ne change pas le ressort du tribunal de commerce compétent, vous devrez diffuser seulement une annonce légale dans un JAL du département où est situé le nouveau siège.
Vous devez faire figurer sur l'attestation de parution les informations suivantes :
- La dénomination sociale complète de la société
- La forme juridique de la société (SCI)
- Le montant du capital social
- L'adresse de l'ancien siège social
- La nouvelle adresse de domiciliation du siège social
- Le numéro SIREN de la société
- La mention « RCS » suivie du nom de la ville où est immatriculée la société au Registre du Commerce et des Sociétés
Changement de siège social SCI dans un département différent
Si le transfert de siège social s'effectue dans un département différent, entraînant un changement de ressort de tribunal de commerce, vous devrez diffuser deux avis de publication: un dans le département de l'ancien siège et un dans le département du nouveau siège.
Les informations qui doivent obligatoirement figurer dans ces annonces sont :
- Nom et prénom du gérant de la SCI et son adresse personnelle
- La mention explicite du transfert de siège social
- La dénomination sociale de la société
- La forme juridique de la SCI
- Le montant du capital social
- L'ancienne adresse du siège social
- La nouvelle adresse du siège social
- Le numéro SIREN
- La mention « RCS » suivie du nom de la ville de l'ancien tribunal compétent (pour l'annonce dans l'ancien département)
- La mention « RCS » suivie du nom de la ville du nouveau tribunal compétent (pour l'annonce dans le nouveau département)
Déclaration de modification du siège social SCI au guichet unique
Depuis le 1er janvier 2023, toutes les formalités d'entreprises doivent obligatoirement être effectuées en ligne via le guichet unique des formalités des entreprises, accessible sur le site formalites.entreprises.gouv.fr.
Ce guichet unique, géré par l'INPI (Institut National de la Propriété Industrielle), a remplacé les anciens Centres de Formalités des Entreprises (CFE).
Pour déclarer le transfert de siège social de votre SCI, vous devez vous connecter au guichet unique et remplir le formulaire de modification en ligne.
Cette déclaration dématérialisée remplace l'ancien formulaire M2 papier.
Si le siège social de votre SCI a été transféré dans un département différent, il faudra renseigner dans la déclaration de modification toutes les informations concernant le gérant de la SCI (état civil complet, date et lieu de naissance, adresse personnelle).
Vous devrez également joindre un extrait Kbis récent de la société (datant de moins de 3 mois) pour justifier de l'identité du représentant légal.
Le dossier doit être déposé dans un délai d'un mois suivant la décision de transfert prise en assemblée générale.
Dépôt de la demande de changement de siège social SCI
La dernière étape consiste à constituer et déposer un dossier complet via le guichet unique des formalités des entreprises.
Ce dossier sera ensuite transmis automatiquement au Registre du Commerce et des Sociétés et au greffe du tribunal de commerce compétent.
Vous devez inclure dans ce dossier dématérialisé les pièces justificatives obligatoires suivantes :
- Le formulaire de modification en ligne dûment complété
- Si ce n'est pas le représentant légal de la SCI qui effectue la démarche : un pouvoir spécial signé par le gérant autorisant une tierce personne à accomplir les formalités
- Un exemplaire des statuts mis à jour et certifiés conformes par le gérant, mentionnant la nouvelle adresse du siège social
- Le procès-verbal de l'assemblée générale extraordinaire ayant décidé du transfert
- L'attestation de parution de l'annonce légale (ou les deux attestations en cas de changement de département)
- Une attestation justifiant de la jouissance des nouveaux locaux : contrat de bail commercial, titre de propriété, contrat de domiciliation, ou attestation d'hébergement
- Le règlement des frais de greffe
Dans les jours qui suivent le traitement complet de votre dossier, vous recevrez un nouvel extrait Kbis mentionnant la nouvelle adresse du siège social.
L'immatriculation de votre SCI au RCS sera ainsi mise à jour, et votre société sera officiellement domiciliée à sa nouvelle adresse.
Coûts pour effectuer un transfert de siège social SCI
Il faut savoir qu'un changement de siège social représente un investissement financier non négligeable.
Les coûts varient en fonction de plusieurs paramètres, notamment le lieu du nouveau siège et les prestations sollicitées.
Frais de publication d'annonces légales
Le coût de publication d'une annonce légale de transfert de siège s'élève désormais à 259,20 € TTC.
Si vous changez de département et devez publier deux annonces (une dans l'ancien département et une dans le nouveau), ce poste de dépense sera donc doublé.
Frais de greffe
Le transfert de siège social représente environ 350 euros pour les sociétés à plusieurs associés comme la SCI.
Ces frais de greffe sont versés lors du dépôt du dossier via le guichet unique et correspondent aux frais d'instruction et d'immatriculation au Registre du Commerce et des Sociétés.
Frais de modification des bénéficiaires effectifs
La modification des bénéficiaires effectifs coûte 35 €. Cette déclaration peut être nécessaire si le changement de siège implique une modification dans l'identification des bénéficiaires effectifs de la SCI.
Prestations complémentaires
Il est possible de faire appel à un professionnel (avocat, expert-comptable, juriste) pour vous accompagner dans la rédaction du procès-verbal d'assemblée générale, la mise à jour des statuts et l'ensemble des formalités.
Le coût de cette prestation peut varier entre 400 € et 1 000 € selon la complexité du dossier et le professionnel sollicité.
Au total, selon votre situation, le coût global d'un transfert de siège social de SCI peut osciller entre 600 € et 1 500 €, voire davantage si vous changez de département et faites appel à un prestataire spécialisé.
Le transfert de siège social SCI directement en ligne
Il est aujourd'hui possible et même obligatoire de transférer son siège social directement en ligne via le guichet unique des formalités des entreprises.
Cette dématérialisation complète des démarches présente plusieurs avantages :
- Un gain de temps considérable : plus besoin de se déplacer physiquement au greffe ou d'envoyer des documents papier par courrier
- Une interface guidée qui vous accompagne pas à pas dans vos démarches
- Un suivi en temps réel de l'avancement de votre dossier
- Une centralisation de toutes les pièces justificatives au même endroit
- Un traitement généralement plus rapide qu'auparavant
De nombreuses plateformes juridiques en ligne proposent également leurs services pour vous accompagner dans cette démarche, en prenant en charge la rédaction des documents, la publication de l'annonce légale et le dépôt du dossier complet.
Certaines offrent des forfaits « tout compris » à des tarifs compétitifs.
La domiciliation commerciale SCI pour son nouveau siège social
Sachez qu'il est parfaitement possible et légal de faire appel à une société de domiciliation professionnelle pour domicilier votre SCI après un transfert de siège social.
Cette solution présente de nombreux avantages :
Une adresse prestigieuse: Vous bénéficierez d'une adresse dans un quartier d'affaires reconnu ou dans une ville stratégique, renforçant ainsi l'image de votre société auprès de vos partenaires, banques et investisseurs.
Des services complémentaires pratiques: Les sociétés de domiciliation proposent généralement des prestations additionnelles telles que :
- La réception et la gestion de votre courrier (numérisation, réexpédition)
- La mise à disposition de salles de réunion
- Un accueil téléphonique professionnel
- La location de bureaux à la demande
- L'assistance juridique et administrative
Une flexibilité accrue: Si votre activité évolue ou si vous devez à nouveau déménager, il sera plus simple de changer d'adresse de domiciliation qu'un local commercial en bail.
Des coûts maîtrisés: Les frais de domiciliation s'échelonnent généralement entre 20 et 60 € par mois, ce qui représente une solution économique par rapport à la location d'un local commercial, surtout dans les grandes villes.
Des obligations réglementaires respectées: Les sociétés de domiciliation sont agréées et contrôlées, garantissant ainsi le respect de la législation en vigueur.
Récapitulatif du transfert de siège social d'une SCI
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Caractéristiques |
Description |
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Étapes du transfert de siège social |
• Organiser une assemblée générale extraordinaire et voter la décision de transfert • Rédiger le procès-verbal et mettre à jour les statuts • Publier une ou deux annonces légales selon le cas • Constituer le dossier complet de modification • Déposer le dossier via le guichet unique des formalités des entreprises • Obtenir le nouvel extrait Kbis |
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Les différents coûts (2025) |
• 259,20 € TTC par annonce légale (une ou deux selon le cas) • Environ 350 € de frais de greffe pour une société à plusieurs associés • 35 € pour la modification des bénéficiaires effectifs si nécessaire • 400 € à 1 000 € pour l'accompagnement par un professionnel (facultatif) • 20 à 60 € par mois pour une domiciliation commerciale (facultatif) |
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Documents nécessaires |
• Procès-verbal de l'AGE décidant du transfert • Statuts mis à jour • Attestation(s) de parution de l'annonce légale • Justificatif de jouissance des nouveaux locaux • Pièce d'identité du gérant • Extrait Kbis de moins de 3 mois (en cas de changement de département) |
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Délais |
• Publication de l'annonce légale : 1 à 3 jours ouvrés • Dépôt du dossier : dans le mois suivant la décision • Traitement par le greffe : généralement entre 3 et 10 jours ouvrés • Délai total : environ 2 à 4 semaines |
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Avantages de la domiciliation commerciale |
• Adresse prestigieuse valorisant l'image de la SCI • Services de gestion du courrier et d'accueil téléphonique • Flexibilité et simplicité en cas de nouveau changement • Coûts maîtrisés par rapport à un local commercial • Accompagnement dans les démarches juridiques |
Points d'attention particuliers pour une SCI
Conséquences fiscales du transfert
Le changement de siège social d'une SCI peut avoir des implications fiscales qu'il convient d'anticiper :
- Impôts locaux: Le transfert entraîne un changement de centre des impôts de rattachement. La SCI devra s'acquitter de la cotisation foncière des entreprises (CFE) auprès du nouveau centre des impôts, et les taux d'imposition peuvent varier significativement d'une commune à l'autre.
- Impôt sur les sociétés: Si la SCI a opté pour l'impôt sur les sociétés, le transfert peut modifier le lieu de dépôt des déclarations fiscales.
Impact sur les baux en cours
Si la SCI détient des biens immobiliers loués, le changement de siège social ne modifie pas les baux en cours.
Cependant, il est recommandé d'informer les locataires de la nouvelle adresse administrative pour la correspondance et les éventuels paiements de loyers.
Information des créanciers
En cas de dettes importantes, il peut être judicieux d'informer les créanciers du changement d'adresse, même si cette démarche n'est pas obligatoire.
Cela évite tout problème de communication ou de relance.
Mise à jour des documents officiels
N'oubliez pas de mettre à jour tous les documents officiels de votre SCI suite au transfert :
- Les contrats d'assurance
- Les contrats bancaires
- Les papiers à en-tête et les tampons
- Le site internet et les supports de communication
- Les factures et tous les documents commerciaux
Le transfert de siège social d'une SCI est une opération courante qui nécessite de respecter scrupuleusement les formalités légales.
Bien préparée et correctement exécutée, elle se déroule généralement sans difficulté et permet à la société de poursuivre normalement son activité à sa nouvelle adresse.
