Créer une SCI avec un mineur:
les règles à savoir

Le recours à une société civile immobilière (ou SCI) est un outil efficace pour la gestion de patrimoine immobilier (investissement immobilier, location, achat).

Par ailleurs, pour faciliter la gestion et la transmission de biens immobiliers, les membres d’une même famille optent pour la création d’une société civile immobilière. C’est la catégorie de SCI familiale.

La création d’une SCI familiale soulève tout de même une question : un mineur peut-il être associé dans une SCI ? La réponse oui. De ce fait, quelles sont les formalités à remplir ? Avant de les aborder, il est opportun de rappeler l’intérêt du recours à une société civile immobilière familiale.

Créer une SCI avec un mineur et la SCI familiale

Rappelons-le, la SCI familiale est une société civile immobilière dont la particularité réside dans la qualité de ses membres.

Pour créer une société civile immobilière familiale, tous les membres doivent avoir  un lien de parenté ou d’alliance, et donc faire partie de la même famille. Dans la majorité des cas, la SCI familiale est créée dans un but non commercial.

La création de ce type de SCI présente de nombreux intérêts. D’une part, du point de vue juridique, la SCI familiale est une alternative efficace pour faire face à une situation d’indivision.

Vouée à faciliter la gestion de patrimoine, la SCI familiale organise efficacement toute situation d’indivision. La mission du gérant de la SCI permet de préserver le patrimoine familial.

D’autre part, d’un point de vue financier, la SCI familiale représente des intérêts fiscaux. La loi offre à la société civile immobilière le choix entre l’impôt sur le revenu et l’impôt sur les sociétés.

La soumission à l’impôt sur les sociétés permet à la SCI de bénéficier de la loi PINEL*. En optant pour l’impôt sur le revenu, les associés bénéficient d’une réduction d’impôt dans la limite du prix en fonction de la durée de location.

NOTE :  Bien que les SCI familiales présentent le plus grand nombre d’associés mineurs, celui-ci peut instituer d’autres types de SCI. 

*La loi PINEL sera encore en vigueur en 2023 et 2024 à des taux moins attractifs. Ces nouveaux taux de réduction entreront en vigueur pour les achats effectués à partir du 1er avril 2023. 

Créer une SCI avec un mineur : l’accession à la qualité d’associé

Les dispositions du Code civil permettent à un mineur, même non émancipé, d’être associé à une société civile, en l’occurrence la société civile immobilière.

Il existe trois façons d’acquérir la qualité d’associé :

• Le mineur peut faire un apport lors de la création de la SCI, le mineur devient associé ;

• Acheter des parts de la SCI permet au mineur non émancipé d’être associé dans une société civile immobilière ;

• Le mineur non émancipé devient associé par succession et par donation.

Créer une SCI avec un mineur : les apports à effectuer

Bien qu’elle soit un mode de gestion de patrimoine, la SCI reste une société à part entière. Par conséquent, sa création répond aux conditions de fond et aux conditions de forme communes à toute société, civile ou commerciale.

De ce fait, les associés d’une SCI doivent réaliser les apports. Cette opération correspond à la constitution du capital social de la société. On distingue trois types d’apports : apport en numéraire, apport en nature et apport en industrie.

En ce qui concerne le mineur associé à une SCI, il peut faire deux types d’apports. D’un côté l’apport en numéraire, c’est-à-dire à une somme d’argent. D’un autre côté, l’apport en nature, c’est-à-dire l’apport d’un bien immobilier.

Créer une SCI avec un mineur : cas du mineur non-émancipé

Rappelons-le, le mineur est émancipé par le mariage. Dans ce cas, il est assimilé comme un majeur. Ainsi, il peut accomplir tous les actes comme un majeur. Par conséquent, il peut être gérant de la SCI.

En ce qui concerne le mineur non-émancipé, lorsqu’il accomplit un acte juridique, il est soumis au système de représentation dont le fonctionnement dépend de la situation.

Dans un premier temps, l’enfant soumis à l’autorité parentale de ses parents nécessite l’autorisation de ceux-ci. De ce fait, il est représenté par ses deux parents dans l’accomplissement des actes en tant qu’associé à la SCI.

Dans un second temps, en cas de monoparentalité, l’autorisation doit être émise par le parent ayant l’autorité parentale sur l’enfant.

Enfin, parlons du cas du mineur placé sous tutelle. Pour rappel, la tutelle est une mesure de protection du mineur quand les personnes titulaires de l’autorité parentale ne peuvent plus l’exercer.

C’est le tuteur qui représentera l’enfant dans le cadre de la société civile immobilière.

NOTE : Le cautionnement d’un mineur associé dans une société civile immobilière doit être autorisé par la décision du juge des tutelles.

Créer une SCI avec un mineur : les règles relatives à sa responsabilité

En principe, les associés d’une société civile immobilière sont indéfiniment responsables et ne sont tenus des dettes de la société que proportionnellement à leur apport au capital de la SCI. En d’autres termes, ils ne sont responsables qu’à hauteur de sa quote-part à la société.

Toutefois, les statuts de la SCI peuvent prévoir une répartition des responsabilités. Il convient de souligner que cette répartition n’est pas valable à l’égard des tiers.

En ce qui concerne la responsabilité du mineur associé à la société civile immobilière, sa responsabilité est également indéfinie.

Par ailleurs, il est possible de prévoir une clause limitative de responsabilité lors de la rédaction des statuts. Cette clause permet de protéger le mineur.

En conclusion, la loi autorise le mineur non émancipé d’être associé à une société civile.

Cette permission de la loi permet à un parent et à son enfant mineur d’instituer une société civile immobilière.

Ce statut juridique est idéal pour la gestion d’un patrimoine immobilier familial. La qualité d’associé à une société confère au mineur de nombreux privilèges.