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SCI familiale ou SCI classique : les différences
Création d'entreprise

SCI familiale ou SCI classique:
les différences

Mis à jour le 19/10/2021

    La SCI, ou société civile immobilière est une forme sociale permettant à ses associés de détenir et de gérer en commun un bien immobilier. Ce statut présente divers avantages. D’une part, elle organise la gestion du patrimoine en commun. En tant que personne morale, la SCI est soumise à des règles liées au fonctionnement d’une société. D’autre part, la SCI est l’alternative adoptée par ceux qui veulent éviter les difficultés d’une situation d’indivision. Enfin, les associés de cette forme sociale profitent de nombreux avantages fiscaux. En outre, il y a possibilité de choix du régime fiscal. Lorsqu’on parle de SCI, une distinction s’impose. C’est, entre autres, la distinction entre la SCI classique et la SCI familiale. Avant de faire la distinction, il importe de faire une présentation des deux statuts.

     

     

    SCI familiale ou SCI classique : présentation de ces deux statuts

     

    • La SCI classique

     

    La société civile immobilière classique est constituée par deux associés au minimum. Par conséquent, il n’est pas possible de créer une SCI unipersonnelle. L’associé peut être deux personnes physiques ou personnes morales. À l’instar de toute société, il est nécessaire de suivre quelques étapes telle que la domiciliation de la SCI. Cette dernière doit aussi réaliser des apports pour constituer le capital social de la société civile immobilière. L’apport en industrie est exclu, seuls l’apport en numéraire et l’apport en nature sont admis. L’apport en nature effectué dans le cadre d’une SCI est classé en 3 catégories. D’une part, l’apport pur et simple qui se traduit par l’apport de bien contre parts sociales. D’autre part, l’apport en nature à titre onéreux. Dans ce cas, il y a vente du bien contre paiement d’une somme d’argent et non des parts sociales. Enfin, l’apport mixte : apport de bien contre une somme d’argent et des parts sociales.

    En ce qui concerne le fonctionnement de la SCI classique, elle est régie par les statuts, d’une part. D’autre part, elle doit être gérée par une ou plusieurs personnes. Il appartient aux associés de désigner le ou les gérants.

    La SCI classique doit répondre à l’un des objectifs suivants :

    • Gestions d’immeubles ;
    •  La mise en location d’un patrimoine immobilier ;
    • La construction d’un immeuble en vue de sa revente.

    Pour ce faire, les intéressés peuvent instituer soit une SCI de location, soit une SCI d’attribution, soit une SCI de construction-vente, soit une SCI de jouissance.

    La SCI de location est la plus courante. À travers cette forme, les associés acquièrent un bien immobilier et le gèrent en commun en vue de la mise en location. Les revenus locatifs permettent de valoriser le patrimoine immobilier. La location peut concerner soit un immeuble nu soit un immeuble meublé. Dans ce dernier cas, la SCI revêt un caractère commercial.

    La SCI d’attribution est une société civile dont l’objet social est la construction d’un immeuble en vue de le partager entre associés. Ainsi, lorsque l’objet social est atteint, la SCI est dissoute.

    La SCI de construction-vente consiste à acquérir un terrain, d’y construire un immeuble en vue de sa revente. La SCI de construction-vente a un caractère commercial.

    Enfin, la SCI de jouissance, quant à elle, suppose que la SCI acquière un bien immobilier dont l’occupation ou l’usage est partagé entre les associés.

     

     

    • La SCI familiale

     

    La SCI familiale, comme son nom l’indique, est constituée, pour une durée de 99 ans maximum, par deux ou plusieurs personnes membres d’une famille. Chaque associé, en contrepartie de leurs apports, reçoit des parts sociales. La SCI familiale, afin d’assurer la bonne gestion des biens immobiliers, doit être gérée par un ou plusieurs gérants. 

    La SCI familiale est particulièrement créée pour faciliter la transmission de patrimoine. En effet, l’essence de la SCI familiale est de pallier à la situation d’indivision dans le cadre d’une succession. Elle met à l’abri le patrimoine familial contre la vente forcée de la part de l’un des indivisaires. Entre autres, cette forme sociale permet également de faciliter la transmission du patrimoine. D’une part, les héritiers ont droit à cette part sociale et non une fraction de l’immeuble. D’autre part, au lieu de céder une partie de l’immeuble, l’associé cède sa part sociale.

    En outre, une SCI familiale bénéficie d’une réduction des droits de succession. On assiste à un démembrement de la propriété. Ce dernier correspond à la possibilité de séparer la nue-propriété de l’usufruit. Il convient de définir ces deux termes. La nue-propriété est la libre disposition des parts sociales, mais ne peut en jouir. L’usufruit signifie que l’associé peut jouir des parts sociales, mais ne peut envisager leur cession. L’associé usufruitier ne dispose pas de droits de vote au sein de la SCI familiale.

     

     

    De la différence entre SCI familiale et SCI classique

     

    En pratique, il n’y a pas de grande différence entre ces deux statuts. En effet, la SCI familiale emprunte le régime aussi bien juridique que fiscal de la SCI classique.

    La différence réside dans la qualité des associés. La particularité de la SCI familiale est la qualité de ses associés. Ce sont des personnes appartenant à une même famille. Ainsi, les associés ont un lien de parenté ou sont liés par alliance.

    Par conséquent, si la qualité des associés est la seule différence, la SCI peut adopter les différentes formes de la SCI classique. Selon les objectifs poursuivis par la SCI familiale, il est envisageable de créer :

    • Une SCI familiale de location ;
    • Une SCI familiale d’attribution ;
    • Une SCI familiale de construction-vente.

     

    Pour conclure, pour différencier une société civile immobilière classique d’une société civile immobilière familiale, il convient de vérifier la qualité des associés. Les associés doivent être membres d’une même famille. En général, la SCI familiale emprunte les règles régissant la SCI classique. Ainsi, on en déduit que les démarches relatives à la création d’une SCI familiale et d’une SCI classique sont les mêmes. Il en est de même en ce qui concerne le régime fiscal. Comme la SCI classique, la SCI familiale dispose de choix en matière de fiscalité : soit le régime de l’impôt sur le revenu, soit le régime de l’impôt sur les sociétés, sauf dispositions contraires.

     

    SCI familiale ou SCI classique: les différences


    Rohat KURAN

    Auteur des articles Rohat KURAN

    À la suite de l’obtention d’une licence en économie à l’université Panthéon-Sorbonne, Rohat Kuran a poursuivi des études à Audencia Business School en Master 1 filière audit et comptabilité. En marge de ses études, il est spécialisé dans le domaine de la domiciliation SCI, ainsi que directeur marketing chez Les Tricolores.

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