Comment créer une SCI à l’IS:
les règles à savoir

Considérée comme étant un mode de gestion du patrimoine immobilier, la SCI, ou société civile immobilière, est soumise à la fiscalité : l’impôt sur le revenu ou l’impôt sur les sociétés.

Par ailleurs, la fiscalité est l’un des avantages de la création d’une SCI. En effet, la SCI est par défaut soumise à l’impôt sur le revenu, mais la loi lui permet d’opter pour l’impôt sur les sociétés.

Dans le présent dossier, nous allons voir comment créer une SCI à l’impôt sur les sociétés.

Par la même occasion, il convient d’aborder le fonctionnement d’une SCI à l’IS ainsi que les avantages de cette fiscalité.

Comprendre le fonctionnement d’une SCI à l’IS

• SCI à l’IS : son mode d’imposition

Le taux d’imposition de la société civile immobilière à l’IS est moins élevé que celui de l’impôt sur le revenu.

Le taux est fixé en fonction du bénéfice réalisé par la SCI. Pour un bénéfice inférieur à 38 120 €, le taux d’imposition applicable est de 15 %. Pour un bénéfice supérieur à 38 120 €, le taux d’imposition applicable est de 25 %.

• SCI à l’IS : taxation des plus-values immobilières

La plus-value est égale à la différence entre le prix de vente et le prix d’achat de l’immeuble. Elle est en principe supportée par les associés à concurrence de leurs parts dans la société civile immobilière.

Pour la société civile immobilière soumise à l’impôt sur les sociétés, c’est le régime des plus-values immobilières professionnelles qui est applicable.

Le calcul de la plus-value est réalisé en prenant en compte divers amortissements. En outre, il n’y a pas d’abattement fiscal pour durée de détention.

• SCI à l’IS : la TVA

La société civile immobilière n’est pas en principe assujettie à la TVA. Toutefois, dès lors qu’elle exerce une activité de location meublée, elle est redevable à la TVA. Peu importe qu’elle soit imposée à l’IS ou à l’IR.

• SCI à l’IS : les obligations comptables

Contrairement à la société civile immobilière soumise à l’impôt sur le revenu, celle soumise à l’IS est soumise à l’obligation de tenir une comptabilité. Ainsi, elle doit tenir à jour les documents comptables ci-après :

• Les comptes annuels, un document à déposer au greffe du tribunal de commerce à la fin de chaque exercice. Les comptes annuels comprennent : le bilan, le compte de résultat et l’annexe.

• Le livre-journal, il relate chronologiquement l’ensemble des opérations affectant le patrimoine de la SCI (l’actif et le passif) réalisée en cours de vie sociale.

• Et, le grand-livre, ce document comptable reprend les opérations du livre-journal.

Les avantages de la SCI à l’IS

• 1er avantage : Amortissement fiscal des biens immobiliers

Ce premier avantage est la particularité de l’impôt sur les sociétés. L’amortissement fiscal se traduit par la dépréciation du bien immobilier dans le temps.

En d’autres termes, une dotation aux amortissements annuelle est déduite des bénéfices réalisés par la société civile immobilière.

• 2e avantage : Déduction des charges de la société civile immobilière

Les charges déduites sur la base de leur montant réel sont principalement :

• Frais relatifs d’acquisition d’un bien immobilier. Ce sont en l’occurrence : les droits d’enregistrement et les honoraires (frais de notaire) ;

• La rémunération du gérant de la société civile immobilière ;

• Frais de dossier d’emprunt et frais de garantie ;

• Charges courantes du bien immobilier, notamment : les frais relatifs à sa gestion et les primes d’assurance ;

• Travaux de construction.

• 3e avantage : Bénéficier des dispositions de la loi PINEL

Les dispositions de la loi PINEL permettent à chaque associé de bénéficier d’une réduction d’impôt déterminé en fonction de la durée de la location.

En effet, ce texte est applicable à la SCI location et dont l’investissement s’élève à 300 000 euros.

La réduction d’impôt se répartit comme suit :

• 12 % de réduction pour une durée de location de 6 années consécutives ;

• 18 % de réduction pour 9 années consécutives de location ;

• Et 21 % pour une durée de location de 12 années.

Créer une SCI à l’IS : étape par étape

• Choisir la forme de SCI à adopter

On distingue en effet 5 formes de société civile immobilière :

• La société civile immobilière de location ou SCI de gestion dont l’objet est l’acquisition et la gestion et la location d’un immeuble.

• La société civile immobilière familiale est instituée par des personnes membres de la même famille.

• La SCI d’attribution consiste à la construction ou l’acquisition d’un patrimoine immobilier en vue de le partager entre les associés. Dès lors que le partage a lieu, la SCI est dissoute.

• La SCI construction-vente consistant à la construction d’un ensemble immobilier dans le but de le vendre. Cette forme de SCI a un caractère commercial.

• La SCI de jouissance destinée à l’occupation ou à l’usage d’un bien immobilier par plusieurs propriétaires.

• Procéder à la constitution du capital social

Le capital social est la valeur apportée par les associés à la société. Les apports peuvent être en numéraire (somme d’argent) ou en nature (bien immeuble ou meuble).

• Procéder à la rédaction des statuts

Cette étape est primordiale dans la mesure où les statuts sont destinés à régir la vie de la société civile immobilière ainsi que son rapport avec les tiers.

La rédaction doit suivre les exigences légales. Certaines mentions sont obligatoires. En outre, les statuts doivent être signés par les associés.

• Procéder à la publication d’un avis de constitution

Afin d’informer les tiers, l’avis de constitution doit être publié dans un journal habilité à diffuser des annonces légales. Le journal d’annonces légales compétent est celui du ressort du siège social de la SCI.

• Procéder au dépôt de la demande d’immatriculation

La demande en vue de l’immatriculation est à déposer au greffe du tribunal de commerce. Pour ce faire, il convient de fournir les pièces suivantes :

• Le formulaire M0 signé et daté ;

• Un exemplaire des statuts signé par tous les associés ;

• L’attestation de dépôt de fonds ;

• L’attestation de parution dans un journal d’annonces légales ;

• Une pièce d’identité du gérant ;

• attestation de domiciliation d'entreprise d'une SCI ;

• Une déclaration sur l’honneur de non-condamnation du gérant, datée et signée ;

• Un chèque pour frais de greffe.