Quels sont les frais déductibles en SCI:
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Pour la gestion en commun d’un bien immobilier, particulier et professionnel font recours à la création d’une SCI.

La SCI ou société civile immobilière est une forme de société caractérisée par son régime fiscal. En effet, dans un premier temps, la SCI a la possibilité de choisir son régime d’imposition (IS ou IR).

Dans un second temps, la SCI soumise à l’impôt sur les sociétés peut bénéficier d’une réduction d’impôt en fonction de la durée de la location.

Dans un troisième temps, l’amortissement des biens immobiliers permet de réduire la base imposable. Enfin, l’un des avantages fiscaux de la SCI est la déduction des charges.

Quels sont les frais déductibles en SCI ? Nous apporterons des réponses à cette question dans le présent dossier. Pour ce faire, il importe de rappeler le régime d’imposition d’une SCI.

La SCI soumise à l’impôt sur le revenu

La société civile immobilière, quelle que soit sa forme, est en principe soumise à l’impôt sur le revenu. La SCI ainsi dite « transparente ». La transparence fiscale se traduit par l’imposition directe sur le revenu des associés, et ce, à hauteur de leur part au capital social. Ces revenus sont appelés revenus fonciers.

Quelles sont les caractéristiques de l’impôt sur le revenu ? Dans un premier temps, lorsque la SCI est soumise à l’impôt sur le revenu, les dividendes distribués sont soumis au flat tax.

Ce dernier correspond à un prélèvement forfaitaire à taux unique. Dans un second temps, la déduction de certaines dépenses au résultat qui permet de réduire le montant du revenu foncier.

En outre, il convient de souligner que le barème d’imposition est fixé en fonction de la tranche des revenus. En conséquence :

• Jusqu’à 10 064 € de revenus, le taux d’imposition est de 0 % ;

• Entre 10 065 et 25 659 € de revenus, le taux d’imposition est de 11 % ; 

• De 25 660 à 73 369 € de revenus, le taux d’imposition est de 20 % ; 

• Les revenus compris entre 73 370 et 157 806 €, le taux d’imposition est de 41 % ; 

• Enfin, au-delà de 157 807 €, le taux d’imposition est de 45 %.

Qu’en est-il de la taxation des plus-values immobilières ? Il convient de noter que la plus-value correspond à la différence entre le prix de vente et le prix d’achat de l’immeuble.

Lorsque la société civile immobilière est soumise à l’IR, on applique le régime des plus-values immobilières des particuliers. La SCI peut ainsi bénéficier d’abattement fiscal en fonction de la durée de détention du bien immobilier.

Enfin, la SCI soumise à l’IR n’est pas soumise aux obligations comptables.

La SCI soumise à l’impôt sur les sociétés

La SCI est optionnellement soumise à l’impôt sur les sociétés. Ainsi, la SCI peut être soumise à l’impôt sur les sociétés soit à la création soit à tout moment. Toutefois, le choix à l’IS est irrévocable.

Le régime de l’impôt sur les sociétés signifie que la société supporte directement les impôts. Le taux de ce régime d’imposition est plus intéressant que celui de l’imposition sur le revenu. Le taux est déterminé suivant un barème en fonction du bénéfice réalisé par la société civile immobilière. Le barème se présente comme suit :

• Le taux d’imposition pour les bénéfices inférieurs à 38 120 € est de 15 % ;

• Le taux d’imposition  est de 28 % pour les bénéfices compris entre 38 120 € et 500 000 € ;

• Pour les bénéfices supérieurs à 500 000 €, le taux d’imposition est de 31 %.

Qu’en est-il de la taxation des plus-values immobilières ? Lorsque la SCI est soumise à l’impôt sur les sociétés, applique la taxation des plus-values des professionnels. En d’autres termes, le calcul de la plus-value immobilière doit prendre en compte divers amortissements. Aucun abattement fiscal ne serait appliqué.

Qu’en est-il de la TVA ? En principe, la SCI soumise à l’IS n’est pas assujettie à la TVA. À l’exception, lorsqu’elle exerce une activité de location meublée, elle est redevable à la TVA.

Enfin, contrairement à l’IR, la SCI soumise à l’IS est soumise à une obligation comptable. en conséquence, elle doit tenir les documents comptables suivants :

• Les comptes annuels comprenant : le bilan, le compte de résultat et l’annexe.

• Le livre-journal qui enregistre chronologiquement l’ensemble des opérations pouvant affecter le patrimoine de la SCI réalisé en cours de vie sociale.

• Et, le grand-livre.

Les frais déductibles en SCI : les charges communes aux deux régimes d’imposition

Les dépenses ou charges déductibles sont prévues par les dispositions de l’article 13 du Code général des impôts.

Ce sont :

• Les dépenses de réparation ou d’entretien, celles qui couvrent tous les travaux ayant pour but remettre le bien immobilier en état afin d’en permettre un usage normal par le locataire.

• Les dépenses d’amélioration correspondant aux aménagements apportés au bien immobilier afin d’améliorer le confort du bien immobilier.

• Les intérêts des emprunts.

• Les frais de gestion tel que : salaire du concierge ou les honoraires versés.

• Les dépenses à la charge de la SCI effectuées pour ses locataires.

• Les provisions pour charge de copropriété.

• Les indemnités d’éviction et les frais de relogement des locataires.

• Les primes d’assurance

• Certains impôts notamment la taxe foncière et autres taxes assimilés.

Quels sont les frais déductibles en SCI : les conditions pour chaque régime d’imposition

Pour la SCI soumise à l’IR, les conditions pour que les charges soient déductibles sont les suivantes :

• Il doit s’agir d’un bien immobilier imposé dans la catégorie des revenus fonciers.

• Les dépenses engagées doivent avoir pour but d’acquérir ou de conserver le revenu foncier.

• Les charges sont supportées par le contribuable et non par les tiers.

• Les charges sont payées pendant l’année d’imposition.

Pour la SCI à l’IS, les conditions pour que les frais soient déductibles sont :

•  Être une dépense nécessaire ;

• Dépenses doivent être liées à l’acquisition d’un bien immeuble.