Domiciliation d'une SCI chez un tiers:
les règles à savoir

Il existe plusieurs alternatives de domiciliation pour une SCI ou société civile immobilière. Dans le présent dossier, nous allons nous focaliser sur la domiciliation d’une SCI chez un tiers, notamment les règles à savoir.

Toutefois, il convient de passer en revue la notion de domiciliation et les autres alternatives de domiciliation.

Un tour d’horizon sur la domiciliation d’une SCI

D’une part, nous allons voir les intérêts de la domiciliation pour cette société civile. D’autre part, nous rappellerons les différentes alternatives de domiciliation pour une SCI.

• Intérêt de la domiciliation

La SCI, en raison de son objet, est un mode de gestion d’un patrimoine immobilier.

D’ailleurs, c’est l’alternative adoptée par les personnes désirant d’acquérir ou d’exploiter un immeuble.

Toutefois, la SCI est une société à part entière impliquant l’immatriculation. L’immatriculation emporte la réalisation d’une démarche incluant la domiciliation.

Ainsi, la domiciliation est en premier lieu une obligation légale. Par une définition simpliste, la domiciliation est l’attribution d’une adresse administrative à la personne morale.

En second lieu, la domiciliation permet d’identifier la SCI et permet aux différentes administrations de localiser celle-ci.

En troisième lieu, le siège social sert à déterminer la loi applicable à la société (code de l’urbanisme, règle relative au taux de la cotisation foncière des entreprises, etc.).

Enfin, l’adresse administrative permet d’attribuer la compétence territoriale de la juridiction compétente et celle des organismes pour la réalisation des formalités.

• Un rappel sur les alternatives de domiciliation envisageables pour une SCI

Il convient de souligner que le choix de la domiciliation est libre.

Outre la domiciliation chez un tiers, la société civile immobilière peut recourir à l’une des solutions suivantes :

- La domiciliation dans un local commercial. Cette alternative suppose le recours à la location d’un local ou au bail commercial.

- La domiciliation dans une société de domiciliation. C’est un professionnel de la domiciliation qui met à la disposition de l’entreprise cliente une adresse, des services connexes et un local équipé. On distingue la société de domiciliation classique de la société de domiciliation en ligne.

- Enfin, la SCI peut être domiciliée au domicile personnel de son gérant ou de l’un des associés.

Domiciliation d'une SCI chez un tiers : règles relatives à la détermination du « tiers »

La question qui se pose est de savoir qui peut être considéré comme étant un « tiers » ? Par définition, le tiers est une personne physique ou morale étrangère dans une relation. Ainsi, est tiers toute personne extérieure à la société civile immobilière.

Le tiers domiciliataire peut correspondre à toute personne extérieure à la SCI. Parmi eux, on peut citer :

- Le domicile personnel appartenant à une tierce personne ;

- La domiciliation dans un local n’appartenant pas à la SCI ;

- La domiciliation auprès d’une société de domiciliation.

Les règles relatives à la domiciliation d’une SCI au domicile personnel d’une tierce personne physique

• La condition sine qua non

Peu importe le propriétaire du domicile personnel : un bail, un proche parent ou un ami.

Quel que soit le titre de l’entrepreneur de la SCI sur le local, la domiciliation doit répondre à une condition primordiale : le local doit être la résidence principale du gérant ou de l’un des associés de la SCI.

Ainsi, dans le cas où l’entrepreneur ne réside pas dans le logement de manière permanente, la domiciliation n’est pas possible.

• Les restrictions à prendre en compte

La domiciliation d’une société, quelle que soit sa forme, dans un local d’habitation peut être restreinte ou interdite.

D’une part, les dispositions légales peuvent soumettre l’opération à une autorisation ou interdire totalement. C’est notamment le cas dans certaines localités.

D’autre part, la domiciliation peut être interdite par le contrat de bail ou par le règlement de copropriété lorsque le logement d’habitation se trouve dans un immeuble.

• Les justificatifs à fournir au CFE lors de l’immatriculation

De prime abord, il convient de rappeler que la domiciliation doit être prouvée par un justificatif de jouissance de local. Lorsque la SCI est domiciliée au domicile personnel, le justificatif peut être :

- Une attestation de domiciliation, lorsque le gérant ou l’un des associés de la SCI vit chez un ami ou un proche parent ;

- Une autorisation de domiciliation, lorsque le gérant ou l’un des associés de la SCI est locataire du local.

Quel que soit le justificatif de jouissance de local, il doit être accompagné d’un justificatif de domicile tel que : une facture d’eau et d’électricité, etc.

Les règles relatives à la domiciliation d’une SCI chez une tierce personne morale

D’une part, il y a la location de local commercial ; d’autre part, il y a le recours à une société de domiciliation.

• Les règles relatives à la location d’un local commercial

La société civile immobilière en recourant à cette alternative doit passer un contrat de bail commercial avec le propriétaire des locaux.

Le bail commercial bénéficie d’un régime spécifique. Dans un premier temps, le bail commercial concerne un immeuble, une construction ou un endroit clos et fixe, excluant les terrains nus.

Dans un second temps, le bail commercial est en principe conclu pour une durée minimale de neuf ans. Toutefois, un bail de courte durée est permis par les dispositions légales.

Dans un troisième temps, le contrat de bail doit obligatoirement prévoir le montant du loyer. Ce dernier est fixé d’un commun accord par les parties.

Enfin, la fin du bail ouvre droit à la SCI locataire un droit au renouvellement. Dans le cas où le bailleur refuse le renouvellement, la SCI peut bénéficier d’une indemnité d’éviction.

• Les règles relatives au recours à une société de domiciliation

Les relations entre la SCI et la société de domiciliation sont régies par le contrat de domiciliation. Ce dernier prévoit les modalités d’exécution ainsi que les obligations de chaque partie au contrat.

Pour la société de domiciliation, elle doit être titulaire d’un agrément préfectoral à jour. Elle doit mettre à la disposition de la société domiciliée une adresse, les prestations demandées par celle-ci et un local équipé.

Pour la SCI, elle est tenue d’utiliser l’adresse comme siège social. Elle doit respecter les stipulations du contrat en l’occurrence le paiement du coût de la domiciliation.