Domiciliation d'une SCI chez un tiers:
les règles à savoir

Il existe plusieurs alternatives de domiciliation pour une SCI ou société civile immobilière.

Dans ce guide complet, nous allons nous focaliser sur la domiciliation d'une SCI chez un tiers, en détaillant l'ensemble des règles juridiques et pratiques à connaître.

Avant d'aborder spécifiquement cette option, il convient de comprendre l'importance de la domiciliation et d'explorer les différentes alternatives qui s'offrent aux créateurs de SCI.

Un tour d'horizon sur la domiciliation d'une SCI

La domiciliation constitue une étape fondamentale et obligatoire dans le processus de création d'une société civile immobilière.

Examinons d'abord les enjeux de cette démarche, puis les différentes possibilités offertes par la législation.

Les enjeux essentiels de la domiciliation

La SCI, de par son objet social, représente un mode de gestion privilégié pour structurer et optimiser la détention d'un patrimoine immobilier.

C'est la solution juridique adoptée par de nombreuses personnes physiques ou morales souhaitant acquérir, gérer, administrer ou exploiter un ou plusieurs biens immobiliers dans un cadre sociétaire organisé.

Cependant, la SCI demeure une société à part entière, soumise à l'ensemble des obligations légales relatives aux personnes morales.

Parmi ces obligations figure l'immatriculation au Registre du Commerce et des Sociétés(RCS), démarche qui implique nécessairement la détermination et la justification d'un siège social.

La domiciliation remplit plusieurs fonctions essentielles :

Premier enjeu : Une obligation légale incontournable

La domiciliation constitue une condition impérative pour l'existence juridique de la SCI.

Sans siège social déclaré, aucune immatriculation ne peut être effectuée.

Par définition, la domiciliation consiste en l'attribution d'une adresse administrative officielle à la personne morale, qui servira de point de rattachement juridique pour l'ensemble de ses activités.

Deuxième enjeu : L'identification et la localisation de la société

Le siège social permet aux différentes administrations (services fiscaux, URSSAF, greffe du tribunal de commerce, etc.) ainsi qu'aux tiers (partenaires, fournisseurs, locataires) d'identifier et de localiser précisément la SCI.

Cette adresse figure obligatoirement sur tous les documents officiels de la société : statuts, Kbis, factures, contrats, courriers administratifs.

Troisième enjeu : La détermination du droit applicable

L'adresse du siège social détermine le cadre juridique et réglementaire applicable à la société.

Sont notamment concernés :

• Les règles d'urbanisme et de construction selon la commune

• Le taux de la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE)

• Les éventuelles aides locales aux entreprises

• Les dispositions particulières du Plan Local d'Urbanisme (PLU)

Quatrième enjeu : La compétence territoriale

Le siège social fixe la compétence territoriale de plusieurs instances :

• Le tribunal de commerce ou le tribunal judiciaire compétent en cas de litige

• Le centre des impôts des entreprises pour les déclarations fiscales

• Le greffe du tribunal de commerce pour les formalités juridiques (dépôt des comptes annuels, modifications statutaires, etc.)

• Le service des impôts des entreprises (SIE) pour l'établissement des impositions

Un panorama complet des alternatives de domiciliation pour une SCI

Le législateur reconnaît la liberté de choix du siège social, sous réserve du respect de certaines conditions légales et réglementaires.

Outre la domiciliation chez un tiers, qui fera l'objet d'un développement approfondi, la société civile immobilière peut opter pour l'une des solutions suivantes :

1. La domiciliation dans un local commercial ou professionnel

Cette option implique la location ou l'acquisition d'un local à usage commercial ou professionnel. La SCI conclut alors :

• Un bail commercial régi par les articles L145-1 et suivants du Code de commerce, offrant une durée minimale de neuf ans et un droit au renouvellement

• Ou un bail professionnel encadré par la loi du 6 juillet 1989, d'une durée minimale de six ans, destiné aux professionnels exerçant une activité ni commerciale ni artisanale ni industrielle

Cette solution présente l'avantage d'une grande stabilité et d'une image professionnelle affirmée, mais génère des coûts fixes importants (loyer mensuel généralement compris entre 200€ et 1000€ selon la localisation).

2. La domiciliation auprès d'une société de domiciliation spécialisée

Les sociétés de domiciliation sont des professionnels agréés qui mettent à disposition de leurs clients :

• Une adresse prestigieuse pour le siège social

• Des services connexes (réception du courrier, réexpédition, accueil téléphonique, salles de réunion)

• Un local équipé accessible ponctuellement

On distingue deux catégories :

• Les sociétés de domiciliation classiques disposant de bureaux physiques

• Les sociétés de domiciliation en ligne proposant leurs services via des plateformes digitales

Coûts moyens : entre 10€ et 80€ par mois selon les prestations incluses et la localisation de l'adresse.

3. La domiciliation au domicile personnel du gérant ou d'un associé

La SCI peut établir son siège social à l'adresse personnelle de son gérant ou de l'un de ses associés.

Cette solution économique nécessite toutefois de vérifier plusieurs points :

• L'absence d'interdiction dans le bail d'habitation

• L'absence d'interdiction dans le règlement de copropriété

• L'absence de restrictions légales ou réglementaires locales

• Le caractère de résidence principale du domicile concerné

Avantage principal : solution gratuite et immédiatement disponible.

4. La domiciliation dans l'un des biens détenus par la SCI

Si la SCI détient un local commercial ou un bien mixte (habitation et commerce), elle peut y établir son siège social, sous réserve que le bien soit effectivement à sa disposition au moment de l'immatriculation.

Domiciliation d'une SCI chez un tiers : définition juridique du "tiers"

Qui peut être considéré comme un tiers domiciliataire ?

Par définition juridique, le tiers désigne toute personne physique ou morale étrangère à une relation contractuelle ou à une structure sociétaire donnée.

Appliqué à la SCI, est donc qualifié de tiers toute personne extérieure à la société civile immobilière elle-même.

Le tiers domiciliataire peut correspondre à plusieurs situations distinctes :

• Une personne physique non associée et non gérante de la SCI (membre de la famille, ami, relation professionnelle)

• Une personne morale tierce (entreprise, association, autre société)

• Un propriétaire de locaux commerciaux ou professionnels

• Une société de domiciliation agréée par la préfecture

Les principales configurations de domiciliation chez un tiers :

1/  Le domicile personnel appartenant à une tierce personne physique :Un ami, un parent, ou tout autre particulier accepte d'héberger le siège social de votre SCI à son domicile personnel.

2/ La domiciliation dans un local commercial ou professionnel n'appartenant pas à la SCI :La SCI loue ou occupe gracieusement des locaux appartenant à un tiers, dans le cadre d'un bail commercial, d'un bail professionnel ou d'une convention d'occupation précaire.

3/ La domiciliation auprès d'une société de domiciliation :Recours à un professionnel agréé spécialisé dans la mise à disposition d'adresses et de services administratifs.

Les règles spécifiques à la domiciliation d'une SCI au domicile personnel d'une tierce personne physique

La condition impérative à respecter

Peu importe la qualité juridique du tiers hébergeant (propriétaire, locataire en titre, occupant à titre gratuit), et quelle que soit la nature du lien unissant ce tiers aux associés ou au gérant de la SCI (lien familial, amical, professionnel), une condition absolue doit être remplie :

Le domicile d'hébergement doit impérativement constituer la résidence principale du gérant ou de l'un des associés de la SCI.

Cette exigence légale, codifiée à l'article L123-10 du Code de commerce, signifie concrètement que :

• Le gérant ou l'associé concerné doit y résider de manière effective et habituelle

• Il doit s'agir de son lieu de vie principal (et non d'une résidence secondaire)

• Il doit pouvoir justifier de cette résidence principale par des documents officiels

Conséquence directe :Si l'entrepreneur de la SCI ne réside pas dans le logement de manière permanente et principale, la domiciliation à cette adresse est juridiquement impossible, même avec l'accord du propriétaire ou du locataire en titre.

Les restrictions et interdictions potentielles

La domiciliation d'une société, quelle que soit sa forme juridique, dans un local à usage d'habitation peut se heurter à plusieurs obstacles juridiques qu'il convient d'identifier en amont.

1. Les restrictions d'origine législative et réglementaire

Dans certaines agglomérations, particulièrement dans les communes de plus de 200 000 habitants et dans la région Île-de-France, des dispositions spécifiques encadrent ou interdisent la domiciliation de sociétés dans des locaux d'habitation.

En Île-de-France notamment :

• L'article L631-7 du Code de la construction et de l'habitation soumet le changement d'usage des locaux d'habitation à une autorisation préalable de la mairie

• Cette autorisation peut être assortie de conditions (compensation par transformation de locaux professionnels en habitation)

• Le non-respect de cette obligation expose à des sanctions administratives et financières importantes (jusqu'à 50 000€ d'amende)

À Paris spécifiquement :

• La réglementation est particulièrement stricte en raison de la protection du parc de logements

• Une autorisation municipale préalable est systématiquement requise

• Des quotas de conversions sont appliqués par arrondissement

2. Les interdictions contractuelles

a) Le bail d'habitation

Si le gérant ou l'associé est locataire du logement, le contrat de bail peut comporter une clause interdisant expressément toute domiciliation commerciale ou professionnelle.

Cette clause, si elle est présente, doit être scrupuleusement respectée.

En l'absence de clause spécifique, le locataire peut généralement domicilier une société à son adresse, sous réserve :

• Qu'aucune activité effective ne soit exercée dans le logement (pas de réception de clientèle, pas de stockage de marchandises)

• Que cela ne génère aucune nuisance pour le voisinage

• Que l'adresse serve uniquement de siège social administratif

En cas de doute, il est fortement recommandé de solliciter l'autorisation écrite du propriétaire bailleur.

b) Le règlement de copropriété

Lorsque le logement d'habitation se situe dans un immeuble en copropriété, le règlement de copropriété peut contenir des dispositions restrictives ou prohibitives concernant :

• L'exercice d'activités professionnelles dans les parties privatives

• La domiciliation de sociétés commerciales ou civiles

• La réception de clientèle ou de fournisseurs

Ces restrictions, si elles sont clairement stipulées dans le règlement de copropriété publié, s'imposent légalement à tous les copropriétaires et occupants.

Leur violation peut entraîner :

• Une action en justice de la part du syndicat des copropriétaires

• Une injonction de cesser la domiciliation

• Le paiement de dommages et intérêts en cas de préjudice caractérisé

Conseil pratique :Avant toute domiciliation dans un logement en copropriété, consultez systématiquement le règlement de copropriété disponible auprès du syndic.

Les justificatifs obligatoires à fournir lors de l'immatriculation

Pour constituer un dossier d'immatriculation complet et conforme, la domiciliation doit être prouvée par des documents officiels justifiant de l'occupation effective du local choisi comme siège social.

Lorsque la SCI est domiciliée au domicile personnel d'un tiers, les justificatifs suivants sont exigés :

1. Une attestation de domiciliation ou d'hébergement

Ce document, rédigé par le tiers hébergeant (propriétaire ou locataire du logement), doit obligatoirement comporter :

• L'identité complète du tiers hébergeant (nom, prénom, date de naissance)

• L'adresse précise du domicile où la SCI sera domiciliée

• L'identité de la SCI hébergée (dénomination sociale)

• L'identité du gérant ou de l'associé qui réside effectivement à cette adresse

• La date de début de la domiciliation

• La signature manuscrite du tiers hébergeant

2. Un justificatif de domicile récent du tiers hébergeant

Pour attester de la réalité de l'adresse et de l'occupation du logement, l'un des documents suivants (datant de moins de 3 mois) doit être joint :

• Facture d'électricité, de gaz ou d'eau

• Facture de téléphone fixe ou d'accès internet

• Avis de taxe d'habitation ou de taxe foncière

• Quittance de loyer (si locataire)

3. Une pièce d'identité du tiers hébergeant

Copie recto-verso d'une pièce d'identité en cours de validité :

• Carte nationale d'identité

• Passeport

• Titre de séjour (pour les ressortissants étrangers)

4. Un justificatif de domicile du gérant ou de l'associé résidant

Pour prouver que le gérant ou l'associé réside bien effectivement à cette adresse (condition impérative), il faut fournir un document attestant de cette résidence principale :

• Attestation sur l'honneur de résidence principale

• Copie d'un justificatif de domicile à cette adresse

• Inscription sur la boîte aux lettres

Attention :Le greffe du tribunal de commerce peut exercer un contrôle de cohérence et demander des pièces complémentaires s'il estime que la condition de résidence principale n'est pas suffisamment démontrée.

Les règles applicables à la domiciliation d'une SCI chez une tierce personne morale

Au-delà de la domiciliation chez une personne physique, la SCI peut également être domiciliée auprès d'une personne morale tierce.

Deux principales configurations se présentent : la location d'un local commercial ou professionnel, et le recours à une société de domiciliation agréée.

La domiciliation par location d'un local commercial ou professionnel

Le cadre juridique du bail commercial

La société civile immobilière qui opte pour la location d'un local commercial ou professionnel doit obligatoirement conclure un contrat de bail avec le propriétaire des locaux.

Selon la nature de l'activité exercée, il s'agira d'un bail commercial (régi par les articles L145-1 et suivants du Code de commerce) ou d'un bail professionnel (encadré par la loi n°89-462 du 6 juillet 1989).

Les caractéristiques essentielles du bail commercial :

1. L'objet du bail

Le bail commercial concerne exclusivement :

• Un immeuble bâti

• Une construction fixe et aménagée

• Un local clos et couvert

• À l'exclusion des terrains nus, des emplacements ouverts ou des installations provisoires

Le local peut être constitué de bureaux, de locaux commerciaux traditionnels, d'entrepôts, ou de tout espace professionnel adapté à l'activité envisagée.

2. La durée du bail

Le principe légal impose une durée minimale de neuf ans (3-6-9), offrant ainsi une stabilité importante au locataire. Cette durée peut être :

• Renouvelée par tacite reconduction

• Prolongée par accord des parties

• Résiliée par le locataire à l'issue de chaque période triennale (3, 6 ou 9 ans) moyennant un préavis de six mois

Exception :Les parties peuvent convenir d'un bail dérogatoire (ou bail précaire) d'une durée maximale de trois ans, non renouvelable. Cette formule est souvent utilisée pour tester une implantation ou limiter l'engagement initial.

3. Le loyer et sa révision

Le montant du loyer commercial est fixé librement lors de la conclusion du bail, en fonction :

• De la localisation du local

• De sa surface et de son état

• De l'attractivité de la zone

• Des prix pratiqués dans le secteur

Fourchettes indicatives (variables selon les villes) :

• Grandes métropoles (Paris, Lyon, Marseille) : 200€ à 800€/m²/an

• Villes moyennes : 80€ à 250€/m²/an

• Zones rurales : 50€ à 150€/m²/an

Le loyer peut être révisé annuellement selon l'Indice des Loyers Commerciaux (ILC) ou l'Indice des Loyers des Activités Tertiaires (ILAT), publié trimestriellement par l'INSEE.

4. Le droit au renouvellement et l'indemnité d'éviction

À l'expiration du bail, le locataire bénéficie d'un droit au renouvellement, sauf :

• Motif grave et légitime (non-paiement des loyers, exploitation irrégulière)

• Projet de reconstruction ou de réhabilitation de l'immeuble

Si le propriétaire refuse le renouvellement sans motif légitime, il doit verser au locataire une indemnité d'éviction correspondant au préjudice subi, généralement très élevée (équivalent à 2-3 années de chiffre d'affaires dans certains cas).

5. Les obligations des parties

Le bailleur doit :

• Délivrer le local en bon état d'usage

• Assurer la jouissance paisible du bien

• Effectuer les grosses réparations (article 606 du Code civil)

• Garantir le locataire contre les vices cachés

Le locataire (la SCI) doit :

• Payer le loyer et les charges aux échéances prévues

• Utiliser le local conformément à la destination stipulée au bail

• Effectuer les réparations locatives

• Souscrire une assurance responsabilité civile et risques locatifs

• Ne pas transformer le local sans autorisation

Le cadre juridique du bail professionnel

Alternative au bail commercial, le bail professionnel s'applique aux activités libérales et non commerciales. Ses caractéristiques principales :

• Durée minimale :six ans minimum (renouvelable par tacite reconduction)

• Résiliation :possible par le locataire à tout moment avec un préavis de six mois

• Loyer :Librement fixé entre les parties, révisable selon l'IRL (Indice de Référence des Loyers)

• Droit au renouvellement :Pas de droit automatique au renouvellement contrairement au bail commercial

Coûts moyens pour une domiciliation en local commercial/professionnel :

• Location : 300€ à 1500€/mois selon localisation et surface

• Charges de copropriété : 50€ à 300€/mois

• Taxe foncière : selon la valeur du bien (parfois à la charge du locataire)

• Assurances : 200€ à 600€/an

La domiciliation auprès d'une société de domiciliation agréée

Le statut juridique des sociétés de domiciliation

Les sociétés de domiciliation sont des entreprises spécialisées soumises à un régime juridique strict, encadré par les articles L123-11-1 et suivants du Code de commerce ainsi que par le décret n°2015-1366 du 28 octobre 2015.

Les obligations légales de la société de domiciliation :

1. L'agrément préfectoral obligatoire

Toute société de domiciliation doit obtenir un agrément délivré par le préfet du département où elle est implantée.

Cet agrément est accordé après vérification :

• De l'honorabilité des dirigeants

• De la solidité financière de l'entreprise

• De la conformité des locaux proposés

• Du respect des normes de sécurité

L'agrément doit être renouvelé tous les six ans. Son absence ou son expiration constitue une infraction pénale sanctionnée par deux ans d'emprisonnement et 37 500€ d'amende.

2. La mise à disposition effective d'un local

La société de domiciliation doit obligatoirement disposer de locaux où les clients domiciliés peuvent :

• Recevoir du courrier

• Accéder physiquement aux locaux sur rendez-vous

• Tenir des réunions ponctuellement

Ces locaux doivent être équipés et conformes aux normes d'accueil professionnel.

3. Les prestations minimales obligatoires

La société de domiciliation doit au minimum fournir :

• Une adresse administrative pour le siège social

• Un service de réception et de conservation du courrier

• La possibilité pour le client d'accéder à son courrier

• La mise à disposition ponctuelle d'espaces de réunion

Le contrat de domiciliation : contenu et obligations

La relation entre la SCI et la société de domiciliation est formalisée par un contrat de domiciliation écrit et signé par les deux parties.

Ce contrat doit obligatoirement préciser :

1. L'identité des parties

• Dénomination sociale de la société de domiciliation et numéro d'agrément

• Identification complète de la SCI domiciliée

• Identité du gérant de la SCI

2. La durée du contrat

• Durée initiale (généralement 1 an minimum)

• Conditions de renouvellement (tacite reconduction ou non)

• Modalités et préavis de résiliation (généralement 3 mois)

3. Les prestations incluses

• Domiciliation du siège social

• Réception et conservation du courrier

• Gestion des courriers recommandés

• Services complémentaires (réexpédition, numérisation, accueil téléphonique, espaces de réunion)

4. Le prix et les modalités de paiement

• Montant de l'abonnement mensuel, trimestriel ou annuel

• Éventuels frais d'inscription ou d'ouverture de dossier

• Coût des prestations complémentaires

• Modalités et échéances de règlement

5. Les obligations respectives

La société de domiciliation s'engage à :

• Maintenir son agrément préfectoral à jour

• Mettre effectivement l'adresse à disposition

• Assurer la réception et la conservation du courrier

• Permettre l'accès aux locaux selon les modalités prévues

• Informer la SCI en cas de changement d'adresse ou de cessation d'activité

La SCI s'engage à :

• Utiliser l'adresse exclusivement comme siège social (pas d'activité sur place)

• Régler les factures aux échéances convenues

• Retirer régulièrement son courrier ou opter pour la réexpédition

• Ne pas céder le contrat sans autorisation

• Informer la société de domiciliation de toute modification de ses coordonnées

Les justificatifs à fournir pour l'immatriculation

En cas de location d'un local commercial/professionnel :

• Copie du bail commercial ou professionnel signé et enregistré

• Justificatif d'identité du gérant

• Attestation d'assurance du local

En cas de recours à une société de domiciliation :

• Copie du contrat de domiciliation signé (durée minimum 3 mois)

• Attestation de domiciliation délivrée par la société de domiciliation

• Copie de l'agrément préfectoral de la société de domiciliation (en cours de validité)

• Justificatif d'identité du gérant de la SCI

Conseils pratiques pour réussir sa domiciliation chez un tiers

Vérifier scrupuleusement les autorisations

Avant de domicilier votre SCI chez un tiers, assurez-vous d'avoir obtenu toutes les autorisations nécessaires :

• Accord écrit du propriétaire (si domiciliation chez un locataire)

• Vérification du règlement de copropriété

• Consultation de la réglementation d'urbanisme locale

• Autorisation municipale si requise

Privilégier les contrats écrits et détaillés

Quelle que soit l'option choisie, formalisez toujours la relation par un contrat écrit précis mentionnant :

• Les droits et obligations de chacun

• La durée de la domiciliation

• Les conditions de résiliation

• Les éventuelles contreparties financières

Anticiper les changements de domiciliation

Une domiciliation n'est pas définitive. Prévoyez les modalités de transfert du siège social :

• Coût du transfert : environ 195€ à 250€ de frais de greffe (2025)

• Délai : 7 à 15 jours après dépôt du dossier

• Formalités : modification statutaire + annonce légale (environ 150€) + déclaration au guichet unique

Évaluer le coût global

Comparez les différentes options en intégrant l'ensemble des coûts :

• Domiciliation chez un tiers personne physique : gratuite ou contribution symbolique

• Société de domiciliation : 120€ à 3600€/an selon prestations

• Local commercial : 3600€ à 18000€/an + charges

Sécuriser la confidentialité

Si vous souhaitez préserver la confidentialité de votre domicile personnel, la société de domiciliation constitue la meilleure option, offrant une adresse professionnelle distincte de votre résidence privée.