Les tricolores
La société civile immobilière est une forme de société qui permet à l’entrepreneur de gérer des biens immobiliers. En tant que société civile, la société ne peut avoir un objet social de nature commercial.
En outre, la société civile immobilière peut prendre la forme d’une société familiale et devient une société civile immobilière familiale ou une SCI familiale.
Concernant la création d’une société civile immobilière familiale, est-il possible de créer cette forme de société sans faire des apports ?
Avant de répondre à cette question, il est nécessaire de savoir ce qu’est une SCI familiale ? Et pourquoi créer cette société ?
Société civile immobilière familiale, rappel
Tout d’abord, pour créer une société civile immobilière classique, il faut au minimum deux personnes en tant qu’associé.
Pour qu’une société civile immobilière soit familiale, il faut que ces deux personnes (les associés) soient membres d’une famille ou aient un lien de parenté ou d’alliance.
Le but de créer une société civile immobilière familiale est d’avoir une assurance par rapport à la gestion d’un ou de plusieurs biens communs.
Par rapport aux nombres des associés de la société civile immobilière familiale, comme pour une SCI classique, il faut au moins deux associés.
Cependant, la loi n’impose pas de maximum concernant le nombre des associés dans la société.
Au moment de la création de la société civile immobilière familiale, toutes les personnes qui effectuent des apports dans la société (constitution du capital social) auront automatiquement des parts dans la société à hauteur des apports qu’ils ont effectués.
De plus, ces personnes auront automatiquement la qualité d’associé de la société civile immobilière familiale. Les apports peuvent être une somme d’argent (apport en numéraire) ou des biens (apport en nature).
Contrairement aux sociétés commerciales, il n’est pas tellement nécessaire de faire évaluer les apports en nature par un commissaire aux apports, car avec une société civile immobilière familiale, les associés sont toujours responsables des dettes de l’entreprise, c’est-à-dire qu’ils ne bénéficieront pas d’une responsabilité limitée à hauteur de leur apport dans la société.
La société civile immobilière familiale est dirigée par un gérant que les associés peuvent nommer, soit par acte statutaire (au moment de la rédaction des statuts), soit après cette rédaction par une décision des associés sous forme d’un procès-verbal d’une assemblée générale des associés.
Pourquoi créer une société civile immobilière familiale ?
Au sein d’une famille, il peut y avoir de nombreuses raisons qui poussent cette famille à créer une société civile immobilière. Ces raisons peuvent être financières ou fiscales.
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Les raisons financières
La création d’une société civile familiale peut résulter de nombreuses raisons financières. Par exemple, pour constituer un patrimoine en commun entre un couple ou entre des époux, la création d’une société civile immobilière familiale peut être la solution, car cela peut faciliter la constitution de ce patrimoine et peut même faciliter la transmission d’un bien immobilier à leur héritier.
Concernant la transmission du bien entre les parents et les héritiers, la société civile immobilière est une solution face au problème d’indivision qui pèse sur un bien immobilier.
En créant une société civile immobilière familiale, ce problème d’indivision ne subsiste plus car les enfants hériteront des parts sociales des parents de la société ce qui facilite la transmission du bien.
De plus, avec une société civile immobilière familiale, la succession peut alléger le coût des impôts à payer suite à la transmission d’un bien immobilier comparer au coût d’une transmission d’un bien par voie de succession classique.
Enfin, la création d’une société civile immobilière au sein d’une famille peut faciliter la constitution d’un patrimoine pour ses enfants dans le futur.
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Les raisons fiscales
Outre les avantages financiers que procure la création d’une SCI familiale, les avantages fiscaux sont aussi considérables. Par exemple, en créant une société immobilière familiale, il est possible pour les parents de céder une partie de leurs parts sociales dans la société à leurs enfants tous les quinze ans.
Ensuite, la société civile immobilière familiale permet de bénéficier d’un abattement et permet d’éviter le paiement de droit de succession.
Pour cela, le montant des parts sociales que les parents cèdent à ses héritiers tous les quinze ans ne doit pas être supérieur à 100 000 euros.
La société civile immobilière familiale peut donc être considérée comme un outil qui permet d’organiser la succession des biens dans une famille, non seulement sur le plan financier, mais aussi au niveau fiscal.
Créer une société civile immobilière familiale sans apport, est-ce possible ?
Comme ce qu’il a été dit ultérieurement, une société civile immobilière familiale ou classique doit avoir un capital social, et c’est la loi qui l’impose.
Le capital social d’une SCI familiale est constitué des apports en numéraires (les sommes d’argent) et/ ou les apports en nature (les biens mobiliers ou immobiliers) effectués par les associés dans la société.
À la différence des sociétés commerciales, la libération du capital en matière de société civile immobilière n’est pas imposée par la loi, car le versement des sommes d’argent s’effectue librement.
Concernant le montant minimum d’une société civile immobilière familiale, la loi ne l’impose pas, il est donc possible de créer une société civile immobilière familiale sans apports ou de créer une SCI familiale avec un (1) euro.
À noter : même si en théorie la création d’une société civile immobilière familiale sans apport est possible, il faut faire attention, car cela peut causer des problèmes en matière de financement de la société.
Surtout si la société pense contracter un emprunt auprès d’une banque, certaines banques exigent un capital minimum de 10% du montant du prêt.
Les formalités de création d’une SCI familiale sans apport
La création d’une SCI familiale peut se faire en plusieurs étapes : en premier lieu, il faut passer par la rédaction des statuts de la société. En plus des mentions obligatoires imposées par la loi, les statuts de la SCI doivent contenir les règles de fonctionnement et d’organisation de la société.
Ensuite, il faut constituer le capital social de la société. Etant donné que la société est constituée sans apport, alors la société civile immobilière familiale peut avoir un capital social d’un montant d’un euro (1 €).
Après la constitution du capital social, il faut faire une publication d’avis de constitution de la SCI familiale dans un journal d’annonces légales.
Enfin, il faut déposer le dossier d’immatriculation de la société civile immobilière auprès du centre de formalités des entreprises en charge du département où se trouve le siège social de la société. En outre, le dossier doit contenir le formulaire de déclaration d’une SCI familiale (formulaire M0)
En résumé, pour créer une société civile immobilière familiale sans apport, les formalités ne sont pas différentes des formalités à réaliser pour créer une SCI classique.
C’est-à-dire, il faut la rédaction des statuts, la constitution du capital social, la publication d’un avis de constitution et enfin, la demande d’immatriculation de la société.
