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Comment investir avec une SCI
Création d'entreprise

Comment investir avec une SCI

Mis à jour le 19/10/2021

    La société civile immobilière, aussi appelée parfois société de gestion immobilière, est une forme juridique couramment utilisée pour acquérir et gérer un patrimoine immobilier. Son objectif est donc d'organiser un patrimoine. Parmi les sociétés immobilières, il faut distinguer les sociétés de droit commun, c'est-à-dire celles dont la vocation générale est la gestion des immeubles qu'elles possèdent, et les sociétés à statuts particuliers qui ont un objet défini par la loi.

    Se lancer dans la création d’une SCI pour investir dans l’immobilier est une opération de plus en plus courante. Cette pratique est notamment intéressante pour obtenir un capital plus conséquent grâce aux associés.

    Par ailleurs investir avec une SCI mérite la connaissance des modalités et formalités dudit société civile.


     

    Savoir les notions juridiques de la SCI :

     


    Les SCI sont régies par les dispositions communes à toutes les sociétés, aussi par les articles 1832 et suivants du code civil de même que par les articles 1845 et suivants notamment en matière de gérance, de décisions collectives, d'information des associés, de cession de parts sociales, de retrait d'un associé... Ces dispositions légales sont accompagnées par les accords promis dans les statuts de la SCI.

    Pratiquement, on a besoin de deux associés ou époux. Les personnes morales majeures et les mineurs sont représentés par leur représentant légal. La pérennité de celle-ci est indiquée dans ses statuts.

    Dès la constitution, les associés déterminent ouvertement de la pérennité de la SCI sans excéder 99 ans. Durant la constitution de la société, chaque membre apporte sa contribution d’immeuble, ou d’argent, et obtient en échange une part égale à cet apport.

     


    Savoir les avantages en investissant avec une SCI :


     

    • Possibilité d’éviter l’indivision en immobilier

     

    Les personnes en état d'indivision possèdent les mêmes droits. L’indivision les oblige à s'entendre sur tous les actes de gestion et de disposition liés au bien, ils ne peuvent donc rien faire qu'avec l'accord de tous les indivisaires.
    Afin d'éviter des différends, les propriétaires peuvent prévoir l'avenir de ces biens en créant une société civile immobilière qui aura pour finalité leur gestion. Ici, les propriétaires ne seront liés qu’aux parts sociales correspondant à la valeur de leurs apports.

     

    • Réduction du droit de donation en immobilier

     

    Faire don d'un immeuble entraînera forcément le droit de donation. En intégrant l'immeuble dans une société civile immobilière, le donateur fera don de parts sociales qui, elles, donnent lieu à une taxation tenant compte du passif de la SCI. Le donataire paiera donc moins de droits de donation.


     

    • Possibilité d’acheter ou de gérer un immeuble en couple

     

    L'acquisition d'un bien immeuble par des conjoints est possible avec la SCI. Ici, il est conseillé de prévoir la gestion et l'avenir du bien si l'un des acquéreurs venait à mourir. Il peut dès lors être très intéressant pour chaque conjoint d'effectuer leurs apports financiers au sein d'une société civile immobilière qui sera chargée d'acquérir le bien. Les couples non mariés peuvent être avantagés par la création d'une SCI, qui permet de protéger le concubin en cas de décès du partenaire.

     

    • Réduction de la taxe sur la plus-value immobilière

     

    Durant la cession de part de la SCI, si la SCI est à l’IR, l’associé est imposé selon les règles des plus-values des particuliers sur la quote-part qui lui revient. Les cessions de parts sociales détenues depuis une longue durée peuvent toutefois bénéficier d’une exonération. Dans le régime IS, c’est le régime des plus-values de cession de valeurs mobilières qui s’applique. Lorsque la SCI vend l'immeuble dont elle est propriétaire, dans le cas où la SCI est soumise à l'IR, chaque associé est imposé au titre de la plus-value immobilière.

     

    • Simplicité d’organisation de gestion des biens immobiliers

     

    Créer une SCI offre aux associés la possibilité de fixer librement les modalités relatives aux prises de décisions. Ainsi, toutes les décisions revenant aux associés sont prises conformément à ce qui est prévu dans les statuts, ce qui permet d’éviter des blocages dans la gestion du bien.

     

    • Flexibilité du régime fiscal immobilier

     

    La SCI occasionne beaucoup d’avantages fiscaux. Elle offre aux associés le choix pour l'Impôt sur le Revenu, soit pour l'Impôt sur les Sociétés, ce qui peut avoir des conséquences sur la vie fiscal de la SCI.

     

    • Protection du patrimoine immobilier des associés

     

    En cas de difficultés, les créanciers de la SCI ne pourront se retourner contre les associés de la SCI qu’après avoir engagé une action infructueuse contre la société. Les associés devront alors répondre indéfiniment des dettes sociales à proportion de leur part dans le capital. Par ailleurs, lorsque les parts de la société civile immobilière détenues par un associé sont saisies par ses créanciers, il reste très difficile d’obtenir la vente forcée des parts sociales saisies. Enfin, investir par l’intermédiaire d’une SCI rend plus difficile l’obtention par un créancier d’informations relatives à l’étendue du patrimoine d’un associé. Lors d’une recherche de transactions immobilières à la conservation des hypothèques, seul le nom de la société civile immobilière apparaîtra sur la «fiche propriétaire» de l’immeuble.


    Savoir sur quels SCI s’investir :


     

    • La SCI de gestion ou classique

     

    C’est principalement à elle que l’on pense lorsque l’on souhaite mettre un bien en location pour en tirer des profits. Cette forme de SCI est sans aucun doute la plus populaire

    .

    • La SCI de location

     

    Le statut de la SCI de location permet aux associés de gérer un bien immobilier et le louer. Ils éviteront ainsi l’indivision, en effet les loyers, ou revenus de l’entreprise seront répartis entre les associés selon leur nombre de parts. Ils pourront ainsi partager simplement entre eux les revenus locatifs. La SCI n’est pas une société commerciale, donc vendre n’est pas possible.
     

     

    • La SCI d’attribution

     

    Ici, les associés ont pour objectif de diviser par lots un bien construit ou acheter. Ces lots sont attribués aux associés pour qu’ils puissent en jouir. L’entretien et la gestion des biens immeubles appartiennent à la SCI d’attribution jusqu’à sa dissolution. Ce type de SCI est très pratique dans le cadre d’un héritage ou d’une propriété de taille importante.

     

    • La SCI familiale

     

    La SCI familiale est réservée aux familles. Il faut être au moins deux membres d’une même famille pour la créer. L’achat du logement se fait par membre et chacun détient une part sociale proportionnelle ou équivalente à son apport.

     

    • La SCI de construction vente

     

    Le but de cette forme de société civile immobilière est de faire construire une habitation et de la revendre. Son activité se rapproche alors d’une activité commerciale. Toutefois, il est possible d’éviter la requalification de la société en procédant à une seule opération par année. Ce type de SCI est donc plus adapté pour les promoteurs immobiliers qui ont un programme bien défini.

     

    • La SCI de jouissance à temps partagé

     

    La SCI de jouissance à temps partagé consiste à faire l’acquisition d’un logement et d’en partager l’occupation entre les associés au prorata des parts investies. Le logement peut ainsi faire office de résidence secondaire. Comme la SCI de jouissance à temps partagé fonctionne de la même manière que la SCI de gestion, il est possible de mettre le bien en location. Si effectivement vous louez le bien et l’occupez une partie de l’année, vous devrez déclarer un loyer fictif. Cela compensera votre séjour et vous serez imposé dessus.


    Savoir comment créer une SCI :
     

    Pour créer une SCI vous êtes obligé d’accomplir la totalité des procédures utiles à la constitution et l'enregistrement de la société, qui sont :
     

    • La rédaction des statuts

     

    Créer une SCI pour investir dans l’immobilier est très avantageux, il est important de rester vigilant dans la procédure. Notamment dans la rédaction des statuts en apportant autant de précisions possibles et en prévoyant les clauses nécessaires. Ici on doit concourir de rédiger les statuts de la société avec l'assistance d'un professionnel ou non afin d'en fixer les règles de gestion et l'adresse de domiciliation de votre SCI.

     

    • La publication d’une annonce légale.

     

    La publication d’un avis dans un journal d’annonces légales pour monter une SCI est impérative. Cette démarche est payante.

     

    • Les procédures auprès du greffe.

     

    Le jour ou l’annonce légale sera publiée, il sera obligatoire de procéder à des formalités vers le greffe du tribunal de commerce pour faire immatriculer la SCI. Il sera nécessaire alors de régler le frais de greffe.


    Savoir comment fonctionne la Gérance avec une SCI :
     

    Lors de la création d’une SCI, il est obligatoire de procéder à la nomination d’un gérant ou plusieurs Co-gérants, qui a pour principale fonction de prendre en charge les actes de gestion habituelle de la société au nom et pour le compte de la SCI dans la limite de son objet social. Ses pouvoirs peuvent toutefois être limités par les statuts, conformément aux souhaits des associés. Le gérant doit être nommé par les associés de la SCI. Le gérant peut s’agir d’un associé de la société ou d’une tierce personne.

     


    En somme investir avec une SCI nécessite :


    - de savoir les notions juridiques de la SCI ;
    - de savoir les avantages en investissant avec une SCI ;
    - de savoir sur quels SCI s’investir ;
    - de savoir comment créer une SCI ;
    - de savoir comment fonctionne la Gérance avec une SCI.

     

     


    Rohat KURAN

    Auteur des articles Rohat KURAN

    À la suite de l’obtention d’une licence en économie à l’université Panthéon-Sorbonne, Rohat Kuran a poursuivi des études à Audencia Business School en Master 1 filière audit et comptabilité. En marge de ses études, il est spécialisé dans le domaine de la domiciliation SCI, ainsi que directeur marketing chez Les Tricolores.

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    La marche à suivre
    1
    Rédaction des Statuts
    Rédaction des Statuts
    La rédaction des statuts est inévitable et doit inclure des informations obligatoires dont:
    • La dénomination sociale
    • Localisation du siège social
    • L’objet social
    2
    Constitution du Capital social
    Constitution du Capital social
    Il est nécessaire d’ouvrir un compte en banque professionnel et de libérer une partie du capital social
    3
    Publication d’une annonce Légale
    Publication d’une annonce Légale
    Publication avis de constitution au sein d’un JAL
    4
    Constitution du dossier d’immatriculation
    Constitution du dossier d’immatriculation
    La constitution du dossier d’immatriculation doit inclure des informations obligatoires dont:
    • Les statuts signés et paraphés
    • Le formulaire MO
    • Les frais de greffe

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