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Comment investir avec une SCI
Création d'entreprise

Comment investir avec une SCI

Mis à jour le 15/09/2022

    La société civile immobilière (SCI), parfois appelée "société de gestion immobilière", est une forme juridique couramment utilisée afin d'acquérir et de gérer un patrimoine immobilier.

    Elle a donc pour but l'organisation d'un patrimoine. Il existe des différences au sein des sociétés immobilières. 

    Il faut en effet faire la différence entre les sociétés de droit commun, pour lesquelles la vocation générale est de gérer des immeubles qu'elles possèdent, et les sociétés à statuts particuliers dont le loi définit leur objet.

    Créer une société civile immobilière afin d'investir dans l’immobilier est une opération de plus en plus courante. Il s'agit d'une pratique intéressante notamment pour l'obtention d'un capital plus important grâce aux associés.

    Par ailleurs investir avec une SCI mérite la connaissance des modalités et formalités dudit société civile.


     

    Savoir les notions juridiques de la SCI :

     


    Les SCI sont régies par les dispositions communes à toutes les sociétés, aussi par les articles 1832 et suivants du code civil de même que par les articles 1845 et suivants notamment en matière de gérance, de décisions collectives, d'information des associés, de cession de parts sociales, de retrait d'un associé...

    Ces dispositions légales sont accompagnées par les accords promis dans les statuts de la SCI.

    Pratiquement, on a besoin de deux associés ou époux. Les personnes morales majeures et les mineurs sont représentés par leur représentant légal. La pérennité de celle-ci est indiquée dans ses statuts.

    Dès la constitution, les associés déterminent ouvertement de la pérennité de la SCI sans excéder 99 ans. Durant la constitution de la société, chaque membre apporte sa contribution d’immeuble, ou d’argent, et obtient en échange une part égale à cet apport.

     


    Savoir les avantages en investissant avec une SCI :


     

    • Possibilité d’éviter l’indivision en immobilier

     

    Les personnes qui sont en état d'indivision ont des droits identiques. Ainsi, l’indivision oblige ces individus à se mettre d'accord sur tous les actes de disposition et de gestion en rapport avec le bien, ils ne peuvent donc rien faire sans l'approbation de tous les indivisaires.


    Afin d'éviter des différends, les propriétaires ont la possiblité de créer une SCI qui pourra gérer ces biens. Ici, les propriétaires ne seront liés qu’aux parts sociales correspondant à la valeur de leurs apports.

     

    • Réduction du droit de donation en immobilier

     

    Faire don d'un immeuble entraînera forcément le droit de donation. Par l'intégration de l'immeuble dans une société civile immobilière, le donateur fera don de parts sociales qui donneront lieu à une taxation prenant en compte le passif de la société civile immobilière. Le donataire paiera donc moins de droits de donation.


     

    • Possibilité d’acheter ou de gérer un immeuble en couple

     

    L'acquisition par des conjoints d'un bien immeuble est rendue possible grâce à la SCI. Il est alors conseillé de prévoir l'avenir du bien et sa gestion au cas où l'un des acquéreurs décèderait.

    Il peut dès lors être très intéressant pour chaqun des conjoints de mettre leurs apports financiers au sein d'une SCI qui sera en charge d'acquérir le bien.

    Les couples n'étant pas mariés peuvent être avantagés s'ils créent une SCI, car cette création permettra de protéger le concubin en cas de décès du partenaire.

     

    • Réduction de la taxe sur la plus-value immobilière

     

    Pendant la cession de part de la société civile immobilière, si la SCI est à l’IR, l’associé est imposé en accord avec les règles concernant les plus-values des particuliers par rapport à la quote-part lui revenant.

    Cependant, les cessions de parts sociales possédées depuis une certaine durée peuvent être sujettes à une exonération. Au sein du régime IS, le régime des plus-values de cession de valeurs mobilières s’appliquera.

    Lorsque la SCI vend l'immeuble dont elle est propriétaire, dans le cas où la SCI est soumise à l'IR, chaque associé est imposé au titre de la plus-value immobilière.

     

    • Simplicité d’organisation de gestion des biens immobiliers

     

    Créer une SCI offre aux associés le pouvoir de fixer librement les modalités concernant les prises de décisions.

    Ainsi, l'intérgalité des décisions qui reviennent aux associés est prise en conformité avec ce qui est prévu dans les statuts, permettant ainsi d’éviter des blocages dans la gestion du bien.

     

    • Flexibilité du régime fiscal immobilier

     

    La SCI occasionne beaucoup d’avantages fiscaux. Elle offre aux associés le choix pour l'Impôt sur le Revenu, soit pour l'Impôt sur les Sociétés, ce qui peut avoir des conséquences sur la vie fiscal de la SCI.

     

    • Protection du patrimoine immobilier des associés

     

    Si la société connait des difficultés, les créanciers de celle-ci auront la possiblité de se retourner contre ses associés uniquement s'ils ont engagé une action frauduleuse contre la société au préalable. 

    Dans ce cas-là, les associés devront répondre indéfiniment des dettes sociales proportionnellement à leur part au sein du capital. Par ailleurs, s'il s'avère que les parts de la SCI détenues par un des associés sont saisies par ses créanciers, il sera très compliqué d’obtenir la vente forcée de ces dernières.

    Enfin, pour un créancier, l'investissement via une SCI complique son obtention d'informations relatives à l'étendue du patrimoine d'un associé. 

    Lors d’une recherche de transactions immobilières à la conservation des hypothèques, uniquement le nom de la SCI pourra apparaître sur la «fiche propriétaire» de l’immeuble.


    Savoir sur quels SCI s’investir :


     

    • La SCI de gestion ou classique

     

    C’est essentiellement à celle-ci que l’on pense si l’on souhaite mettre un bien en location afin d'en générer des profits. La SCI de gestion, ou classique, est surement la plus populaire.

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    • La SCI de location

     

    Le statut de la SCI de location permet aux associés de gérer un bien immobilier et de le louer. Ainsi, ils éviteront l’indivision : les revenus ou bien les loyers de l’entreprise seront dispatchés entre les associés en fonction de leur nombre de parts dans la société.

    Ainsi, ils pourront facilement mettre en commun les revenus locatifs. La SCI n’étant pas une société commerciale, sa vente n'est donc pas possible.
     

     

    • La SCI d’attribution

     

    Ici, les associés souhaitent diviser par lots un bien acheté ou construit. Les lots sont attribués aux associés dans l'objectif d'en jouir.

    La gestion et l'entretien des biens immeubles appartiennent à la société civile immobilière jusqu’au moment de sa dissolution.

    Ce type de société est très utile dans le cadre d’une propriété héritage ou d’un héritage de taille conséquente.

     

    • La SCI familiale

     

    La société civile immobilière familiale est réservée exclusivement aux familles. En effet, il faut être au minimum deux membres d’une même famille pour créer cette dernière.

    L’acquisition du logement s'effectue par membre et chaque membre détient une part sociale équivalente ou proportionnelle à son apport.

     

    • La SCI de construction vente

     

    L'objectif de ce type de SCI est de procéder à la construction d'une habitation et à sa revente. Cette activité se rapproche ainsi d’une activité commerciale.

    Il est cependant possible d’éviter la requalification de la SCI en procédant à une unique opération par année. Cette forme de société est donc plus adaptée pour les promoteurs immobiliers ayant un programme très bien défini.

     

    • La SCI de jouissance à temps partagé

     

    La société civile immobilière de jouissance à temps partagé correspond à l’acquisition d’un logement et au partage de son occupation entre les associés au prorata des parts investies. Le logement peut donc faire office de résidence secondaire.

    Etant donné que la SCI de jouissance à temps partagé à le même fonctionnement qu'une SCI de gestion, il y a la possibilité de mettre le bien en location.

    En effet, dans le cas où vous louez le bien et que vous l’occupez une partie de l’année, vous allez devoir déclarer un loyer fictif. Ce loyer fictif compensera votre séjour et vous serez imposé dessus.


    Savoir comment créer une SCI :
     

    Pour créer une SCI vous êtes obligé d’accomplir la totalité des procédures utiles à la constitution et l'enregistrement de la société, qui sont :
     

    • La rédaction des statuts

     

    La création d'une société civile immobilière pour investir dans l’immobilier est très judicieux. Il est cependant important de garder une certaine vigilance lors de la procédure, notamment dans la rédaction des statuts où il faudra apporter le plus de précisions possibles et d'en prévoir les clauses nécessaires.

    Ici on doit concourir de rédiger les statuts de la société avec l'assistance d'un professionnel ou non afin d'en fixer les règles de gestion et l'adresse de domiciliation de votre SCI.

     

    • La publication d’une annonce légale.

     

    La publication d’un avis dans un journal d’annonces légales pour monter une SCI est impérative. Cette démarche est payante.

     

    • Les procédures auprès du greffe.

     

    Le jour ou l’annonce légale sera publiée, il sera obligatoire de procéder à des formalités vers le greffe du tribunal de commerce pour faire immatriculer la SCI. Il sera nécessaire alors de régler le frais de greffe.


    Savoir comment fonctionne la Gérance avec une SCI :
     

    Lors de la création d’une SCI, il est inévitable de nominer un gérant ou plusieurs Co-gérants, qui a pour principale fonction de prendre en charge les actes concernant la gérance habituelle de la SCI au nom et pour le compte de la société dans la limite de son objet social.

    Toutefois, ses pouvoirs peuvent être limités par ce qui a été fixé dans les statuts, conformément à la volonté des associés. Le gérant doit être nommé par les associés de la SCI. Le gérant peut s’agir d’un associé de la société ou d’une tierce personne.

     


    En somme investir avec une SCI nécessite :


    - de savoir les notions juridiques de la SCI ;
    - de savoir les avantages en investissant avec une SCI ;
    - de savoir sur quels SCI s’investir ;
    - de savoir comment créer une SCI ;
    - de savoir comment fonctionne la Gérance avec une SCI.

     

     

    Rohat KURAN

    Auteur des articles Rohat KURAN

    À la suite de l’obtention d’une licence en économie à l’université Panthéon-Sorbonne, Rohat Kuran a poursuivi des études à Audencia Business School en Master 1 filière audit et comptabilité. En marge de ses études, il est spécialisé dans le domaine de la domiciliation SCI, ainsi que directeur marketing chez Les Tricolores.

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