Les tricolores
Les Sociétés Civiles Immobilières (SCI) sont un véhicule juridique très répandu pour détenir et gérer un patrimoine immobilier, que ce soit à titre privé ou dans un cadre professionnel.
Lorsqu'un bien appartenant à une SCI est vendu, le processus de récupération de l'argent par les associés suit des règles fiscales particulières, qu'il est important de bien comprendre.
En effet, la SCI étant dotée de la personnalité morale, c'est elle qui est propriétaire du bien immobilier, et non directement les associés.
Cela a des conséquences importantes sur le plan fiscal lors de la cession d'un actif.
Comprendre le cadre fiscal spécifique aux SCI est essentiel pour toute personne détenant un bien immobilier au sein d'une telle structure, afin de sécuriser la récupération de l'argent lors de la vente.
C'est l'objet de cet article détaillé, qui va vous permettre de maîtriser les différentes étapes de ce processus.
Le cadre fiscal de la vente d'un bien en SCI
La SCI, ou Société Civile Immobilière, est un véhicule juridique très utilisé pour la détention de biens immobiliers. Lorsqu'un bien appartenant à une SCI est vendu, le processus de récupération de l'argent par les associés suit des règles fiscales spécifiques.
En effet, la SCI, dotée de la personnalité morale, est propriétaire du patrimoine immobilier, tandis que les associés détiennent indirectement les biens via leurs parts sociales.
Rappelons tout d'abord que la SCI peut être soumise à deux régimes fiscaux différents : l'impôt sur le revenu (IR) ou l'impôt sur les sociétés (IS). Le régime de droit commun est l'IR, mais la SCI peut opter pour l'IS. Ce choix a des conséquences importantes sur le traitement fiscal de la plus-value et sur les modalités de récupération de l'argent par les associés.
Cas n°1 : La SCI soumise à l'impôt sur le revenu (IR)
Le paiement de l'impôt sur la plus-value avant la récupération du prix de vente
Lorsqu'un bien appartenant à une SCI à l'IR est vendu, le produit de la vente est d'abord crédité sur le compte courant de la SCI. Cependant, avant que les associés ne puissent récupérer leur part du prix de vente, la SCI doit s'acquitter de l'impôt sur la plus-value réalisée lors de la cession.
Détermination de la plus-value imposable en SCI à l'IR
Pour les SCI soumises à l'IR, la plus-value est calculée selon le régime des plus-values immobilières des particuliers. Le calcul s'effectue sur la base de la différence entre le prix de vente et le prix d'acquisition corrigé.
Deux éléments entrent donc en jeu dans ce calcul :
Le prix de cession : il s'agit du montant pour lequel le bien a été vendu, diminué des frais de vente (commissions d'agence, diagnostics, etc.).
Le prix d'acquisition corrigé : c'est le prix d'achat initial, majoré des frais d'acquisition (frais de notaire, droits d'enregistrement) et des travaux d'amélioration justifiés. En l'absence de justificatifs de travaux, un forfait de 15% du prix d'achat peut être appliqué si le bien est détenu depuis plus de 5 ans.
La différence entre le prix de cession et le prix d'acquisition corrigé représente la plus-value brute réalisée, qui sera ensuite soumise à un système d'abattements pour durée de détention avant imposition.
Il est important de noter que la plus-value est imposée au niveau des associés, au prorata de leurs parts sociales, et non au niveau de la SCI elle-même. Chaque associé déclare sa quote-part de plus-value dans sa déclaration de revenus personnelle.
Imposition de la plus-value au niveau des associés
Une fois la plus-value brute déterminée, celle-ci bénéficie d'abattements pour durée de détention :
Pour l'impôt sur le revenu : abattement de 6% par an de la 6ème à la 21ème année de détention, puis 4% la 22ème année, soit une exonération totale après 22 ans de détention.
Pour les prélèvements sociaux : abattement de 1,65% de la 6ème à la 21ème année, puis 1,60% la 22ème année et 9% au-delà, soit une exonération totale après 30 ans de détention.
Après application des abattements, la plus-value nette est imposée selon les modalités suivantes :
À l'impôt sur le revenu au taux forfaitaire de 19%.
Aux prélèvements sociaux au taux de 17,2%.
Ainsi, la plus-value réalisée lors de la vente d'un bien en SCI à l'IR subit une double imposition : d'une part, l'impôt sur le revenu au taux de 19%, et d'autre part, les prélèvements sociaux au taux de 17,2%, soit un taux global de 36,2% (hors surtaxe éventuelle sur les plus-values élevées).
Il existe cependant deux cas dans lesquels les associés peuvent être exonérés de cette taxation sur la plus-value :
Lorsque le bien vendu constitue la résidence principale d'un ou plusieurs associés.
Lorsque le prix de vente n'excède pas 15 000 euros.
Dans ces situations, la plus-value n'est pas soumise à l'impôt sur le revenu ni aux prélèvements sociaux.
La récupération de l'argent par les associés d'une SCI à l'IR
Une fois l'impôt sur la plus-value acquitté, les associés peuvent alors récupérer leur part du prix de vente. Dans une SCI à l'IR, cette récupération ne se fait pas par distribution de dividendes, mais par l'un des mécanismes suivants :
Remboursement de compte courant d'associé : si les associés ont effectué des apports en compte courant, ils peuvent se faire rembourser jusqu'à concurrence du solde de leur compte.
Réduction de capital : la SCI peut décider de réduire son capital social et de rembourser les associés à hauteur de leurs parts.
Distribution en nature ou partage : dans certains cas, les associés peuvent décider de se distribuer directement les liquidités disponibles.
Ces distributions ne sont généralement pas imposables au niveau des associés, car la plus-value a déjà été imposée lors de la vente. Toutefois, si le montant distribué excède les apports et les comptes courants, la partie excédentaire pourrait être requalifiée fiscalement.
Cas n°2 : La SCI soumise à l'impôt sur les sociétés (IS)
Traitement de la plus-value en SCI à l'IS
Pour les SCI ayant opté pour l'IS, le régime fiscal est différent. La plus-value de cession est calculée comme la différence entre le prix de vente et la valeur nette comptable du bien (prix d'acquisition diminué des amortissements pratiqués).
Cette plus-value est imposée au niveau de la société selon les règles suivantes :
Au taux normal de l'IS (actuellement 25% pour les exercices ouverts à compter de 2022, ou 15% sur les premiers 42 500 euros de bénéfice pour les PME éligibles).
Les amortissements déduits antérieurement sont réintégrés et taxés comme du bénéfice ordinaire.
La distribution des dividendes aux associés d'une SCI à IS
Une fois l'impôt sur les sociétés acquitté, la SCI dispose d'un résultat net après impôt. Pour que les associés puissent récupérer leur part du prix de vente, ils doivent décider en assemblée générale ordinaire de se verser des dividendes.
Ces dividendes, qui correspondent à la quote-part de chaque associé dans le produit net de la vente, feront l'objet d'une nouvelle taxation au niveau des associés personnes physiques :
Ils seront soumis au prélèvement forfaitaire unique (PFU ou "flat tax") de 30%, comprenant 12,8% d'impôt sur le revenu et 17,2% de prélèvements sociaux.
Les associés peuvent également opter pour l'imposition au barème progressif de l'impôt sur le revenu, avec un abattement de 40% sur le montant des dividendes et application des prélèvements sociaux à 17,2%.
Ils peuvent également être assujettis à la contribution exceptionnelle sur les hauts revenus, le cas échéant.
Ainsi, les associés ne pourront récupérer l'intégralité du prix de vente, une partie étant prélevée au titre de l'imposition sur les sociétés puis sur les dividendes (double imposition économique).
L'importance d'un logiciel de comptabilité dédié
Compte tenu de la complexité du régime fiscal applicable aux plus-values de cession en SCI, il est essentiel de s'appuyer sur un logiciel de comptabilité dédié pour accompagner chaque étape de la transaction.
Ce logiciel permettra notamment de :
Calculer avec précision le montant de la plus-value imposable, en tenant compte du prix d'acquisition corrigé et des abattements pour durée de détention (SCI à l'IR) ou des amortissements et de la valeur nette comptable (SCI à l'IS).
Paramétrer les différents taux d'imposition applicables selon le régime fiscal de la SCI (taux forfaitaire et prélèvements sociaux pour l'IR, taux de l'IS pour les SCI à l'IS, etc.).
Effectuer les déclarations fiscales nécessaires auprès de l'administration.
Gérer la récupération de l'argent par les associés, que ce soit par remboursement de compte courant, réduction de capital (SCI à l'IR) ou distribution de dividendes (SCI à l'IS), en appliquant les retenues à la source appropriées.
L'utilisation d'un outil informatique fiable et incontournable est donc un élément clé pour simplifier la comptabilité de la SCI et sécuriser la récupération de l'argent issu de la vente d'un bien immobilier.
