Créer une SCI pour louer sa maison:
les règles à savoir

Créer une société civile immobilière permet de louer de gérer des biens immobiliers à plusieurs. Une société civile immobilière ne peut avoir comme objet social, un objet commercial.

La création d’une société civile immobilière nécessite plusieurs associés (impossible de créer une SCI seul) et il faut aussi réaliser plusieurs formalités administratives.

Les avantages de créer une SCI pour louer sa maison

Créer une société civile immobilière pour louer sa maison présente des avantages pour les associés en matière fiscale et en matière de transmission d’un patrimoine immobilier.

Par défaut, les associés d’une société civile immobilière sont sous le régime d’impôt sur le revenu mais si ces derniers optent pour le régime d’impôt sur les sociétés c’est la société qui paie les impôts qui sont soumis à un taux de 28% pour le chiffre d’affaires de la société qui n’excède pas 500 000 €.

Le choix de du régime d’impôt sur les sociétés est irrévocable. Avec le régime d’impôt sur le revenu ; les associés peuvent bénéficier de régimes fiscaux avantageux, notamment quant à l’amortissement du bien détenu par la société :

• Le dispositif Borloo neuf

Avec le dispositif Borloo neuf, la société civile immobilière peut bénéficier d’un régime favorable sur l’amortissement avec un taux de 6% par an (maximum).

• Le dispositif Robien classique

Le dispositif Robine classique permet à la SCI de déduire de ses revenus fonciers c’est-à-dire de déduire de son bénéfice fiscal les amortissements pratiqués sur les biens immobiliers mis en location. Un taux évolutif est applicable concernant le taux d’amortissement en fonction de la durée de la détention du bien.

Diminuer le montant des impôts dus par les associés

Pour une société civile immobilière sous le régime d’impôt sur le revenu, ce sont les associés qui seront directement imposés sur ses revenus. Les associés seront imposés à l’équivalent de ses participations sur le capital social de la société.

Avec ce régime d’impôt sur le revenu, dans le cas où la société civile immobilière connait un déficit foncier (les revenus sont inférieurs aux charges de la société au cours d’une année d’exercice), les associés ont la possibilité de déclarer un déficit foncier qui permet de diminuer le montant de leurs revenus fonciers, en conséquence l’impôt à payer par les associés diminue.

Par ailleurs, conclure un bail avec une société civile immobilière qu’avec un particulier rend les relations plus professionnelles et offre plus d’assurance et de confiance au locataire vis-à-vis du propriétaire.

De plus le gérant de la société civile immobilière a plus de latitude pour refuser la réalisation de travaux par son locataire en utilisant comme motif une décision des associés.

Les associés ont aussi la possibilité d’éviter de payer les impôts pour la société, ils peuvent verser directement les bénéfices imposables sur leur compte courant au moment de la réception des dividendes. Les associés ont donc la possibilité d’attendre le partage des dividendes avant de payer les impôts ce qui leur permet d’avoir les ressources nécessaires pour le paiement des impôts de la société civile immobilière.

La transmission du patrimoine immobilier avec une société civile immobilière

Même si le but de création de la société civile immobilière est la location de sa maison, la société peut aussi faciliter la transmission des biens aux héritiers des associés.

Elle peut faciliter la transmission des biens, car la société civile immobilière permet d’éviter le problème de l’indivision qui est grevé à un immeuble. Ce problème est résolu avec la création d’une société civile immobilière, au moment de la succession, les héritiers se départages les parts sociales de défunt non l’immeuble.

Car sans une société civile immobilière, si un des héritiers souhaite sortir de l’indivision, à ce moment la seule solution de contraindre l’ensemble des copropriétaires à vendre le bien et c’est après que les héritiers se départagent l’argent issu de la vente.

Créer une société civile immobilière permet aussi d’éviter le paiement de droit de mutation en cas de donation entre les associés et ses enfants. Dans ce cas, les associés transmettent tous les 15 ans sa part social (100 000 € maximum par enfant) pour éviter les droits de mutations.

Les formalités pour créer une société civile immobilière pour louer sa maison

La création d’une société civile immobilière pour louer sa maison nécessite la réalisation de certaines formalités :

• Les apports dans la société

Concernant la création d’une société civile immobilière pour louer sa maison, automatiquement il y a existence d’un apport en nature. Il faut donc faire l’évaluation de la valeur de la maison à fin de comptabiliser dans le capital mais il ne nécessite pas la nomination d’un commissaire aux apports comme pour les sociétés commerciales.

Ensuite, les apports en numéraire, il s’agit des apports en argent fait par les associés de la société civile immobilière. La somme est à verser dans un compte bloqué et en contrepartie, une attestation de dépôt de fonds sera délivrée par l’institution où le fonds a été déposé.

• La rédaction du statut de la société civile immobilière

La rédaction des statuts est très importante car ce sont les statuts de la société qui définisse l’organisation et le fonctionnement de la société. De plus, c’est dans les statuts que les informations sur la société sont regroupées comme l’objet social (location d’une maison), la dénomination sociale (nom de la société), la durée de vie, l’adresse du siège social, etc.

Si les statuts sont faits par acte authentique (rédigé par un notaire) et en cas d’apport en nature (cas de création d’une SCI pour louer une maison), il n’est plus nécessaire de l’enregistrer au service d’impôts des entreprises. Dans le cas contraire, il faut enregistrer les statuts au SIE et payer les frais d’enregistrement dans le mois qui suit la signature des statuts.

• La publication d’avis de constitution de la SCI

Pour créer une société civile immobilière pour louer sa maison, il faut faire une publication d’avis de constitution dans un journal d’annonces légales. Il faut que le journal couvre la totalité du département où la société est implantée. L’attestation de parution est un document nécessaire pour l’immatriculation de la société.

• L’immatriculation de la société civile immobilière

Pour finaliser la création de la société civile immobilière, il faut procéder à la demande d’immatriculation de la société au registre du commerce et des sociétés. Pour ce faire, il faut déposer le dossier d’immatriculation au centre de formalités des entreprises et le dossier doit contenir :

- Un exemplaire des statuts de la société civile immobilière (signé et daté par tous les associés) ;

- L’acte de nomination de gérant si ce n’est pas dans les statuts ;

- Une attestation de parution dans journal d’annonces légales ;

- Une attestation de dépôt de fonds ;

- Deux exemplaires du formulaire M0 SCI ;

- Liste des bénéficiaires effectifs de la société ;

- Un justificatif de jouissance du local concernant la domiciliation de la SCI (bail, titre de propriété, facture d’électricité…) ;

- Une déclaration de non-condamnation du gérant ainsi qu’un justificatif d’identité du gérant.

Créer une société civile immobilière pour louer sa maison n’est pas difficile, les formalités ne sont pas complexes et il est aussi possible de se faire accompagner par un professionnel pour créer la société. Même si le but de la création de la SCI est de louer sa maison, les associés peuvent bénéficier de tous les avantages d’une société civile immobilière