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SCI familiale location meublée : avantages et inconvénients
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SCI familiale location meublée:
avantages et inconvénients

Mis à jour le 19/10/2021

    Les personnes membres de la même famille peuvent gérer leur patrimoine immobilier à travers l’adoption de la SCI. Les caractérisiques de la société tels que le fonctionnement et l'adresse de domiciliation de votre SCI doivent néanmoins être spécifiées dans les statuts. En effet, la SCI ou société civile immobilière permet aux personnes ayant un lien d’alliance ou de parenté de mettre en location un immeuble. La location peut concerner un immeuble nu ou un immeuble meublé. La location meublée en SCI familiale présente des caractéristiques particulières, des avantages et des inconvénients.

     

     

    La société civile immobilière familiale de location meublée : tout ce qu’il faut savoir

     

    Lorsqu’on parle de SCI familiale de location meublée, il existe deux notions : d’une part la SCI familiale et d’autre part la location meublée. Ces deux notions méritent d’être abordées.

    La Société civile immobilière familiale, comme son nom l’indique, est instituée par des personnes ayant un lien de parenté ou une alliance. La SCI en tant que mode de gestion de patrimoine immobilier, permet de faciliter la transmission d’un ou de plusieurs biens à caractère immobilier. Par ailleurs, il est à noter qu’adopter la forme statutaire de SCI sert à éviter tout conflit pouvant naître d’une indivision, notamment dans le cadre de la succession. En outre, instituer une SCI préserve l’intégrité d’un bien familial dans la mesure où ce régime exclut toute vente forcée du patrimoine immobilier. Il convient de souligner qu’en principe la SCI a un caractère civil.

    Quant à la location meublée, elle est définie comme étant la mise à disposition d’un local d’habitation garni de meuble lorsqu’il comporte tous les éléments mobiliers indispensables à une occupation normale par le locataire. Le contrat de bail d’un immeuble meublé doit respecter certaines règles relatives à la durée, au délai de préavis ainsi qu’aux obligations du bailleur. Le bail doit être signé, au minimum, pour une durée de 1 an. Les délais de préavis, 1 mois si le congé est à l’initiative du locataire et 3 mois si la rupture du contrat est de l’initiative du bailleur. Enfin, le bailleur a l’obligation de mettre à la disposition du locataire un certain nombre de biens. La loi en a même dressé une liste non exhaustive.

    Ainsi, la SCI familiale de location meublée, constituée par deux ou plusieurs personnes membres de la même famille, est la forme de SCI par laquelle les associés acquièrent un immeuble et le mettent en location. La SCI de location meublée fait exception à l’objet civil de la SCI. Elle revêt un caractère commercial du fait que la loi considère la location meublée comme étant un acte de commerce, et ne pouvant pas normalement être exercée par une société civile.

     

     

    La SCI familiale de location meublée : quels sont les avantages ?

     

     

    Les principaux avantages de la SCI familiale de location meublée sont d’ordre fiscal. Toutefois, cela ne signifie pas qu’il n’y a pas d’autres avantages. Certains avantages résident dans le caractère même de la société civile immobilière familiale.

    Par conséquent, à travers la forme sociétaire de SCI, la gestion du patrimoine immobilier est organisée. En effet, en tant que société à part entière, la loi exige que la SCI familiale nomme un gérant. Celui-ci prend en charge toutes les opérations relatives à cette société civile.

    Les avantages fiscaux accordés par la forme SCI familiale de location meublée rendent cet investissement locatif très attrayant. Selon les dispositions du code général des impôts, une société civile donnant de manière saisonnière ou de façon habituelle en location des locaux garnis de meubles doit être regardée comme exerçant une profession commerciale est passible de l’impôt sur les sociétés. De ce fait, la SCI de location meublée est, par défaut, soumise à l’impôt sur les sociétés. Ainsi, les revenus locatifs sont soumis aux impôts sur les bénéfices industriels et commerciaux (BIC), et non au revenu foncier.

    La soumission à l’impôt sur les sociétés s’avère être intéressante. En effet, grâce à l’IS, la SCI bénéficie de l’amortissement du bien immobilier. D’où une réduction d’impôts dus par la SCI familiale. Cet amortissement se fait à la base de la dépréciation du bien immobilier dans le temps. Il en est par exemple, pour une durée d’utilisation de 20 à 50 ans d’un immeuble bâti, le taux d’amortissement est de 2 à 5 %. En outre, l’IS permet une réduction d’impôt par rapport au chiffre d’affaires. Le taux d’imposition est réduit à 15 % si le chiffre d’affaires est inférieur à 38 120 euros ; si le chiffre d’affaires n’excède pas les 500 000 euros, le taux est fixe à 28 %.

    La SCI familiale de location meublée peut être soumise à l’impôt sur le revenu sous certaines conditions. La condition est relative à la durée du contrat de bail. Il faut que la location meublée soit ponctuelle et de courte durée pour que la SCI familiale puisse bénéficier de l’IR. Ce régime permet une déduction importante des charges, à savoir la rémunération du gérant de la SCI familiale.

    Enfin, la SCI familiale de location meublée non professionnelle bénéficie d’une exonération de TVA.

     

     

    La SCI familiale de location meublée : quels sont les inconvénients ?

     

     

    Ce mode de gestion immobilière n’est pas sans conséquence négatif.

    Étant soumise à l’IS, la SCI de location porte la lourdeur des obligations de gestions des sociétés commerciales. Par conséquent, la SCI familiale de location meublée est tenue de tenir une comptabilité commerciale, de déposer les comptes annuels auprès du greffe du tribunal de commerce à la clôture de chaque exercice.

    En cas de versement de dividendes aux associés, il y a un risque de double imposition des bénéfices.

    La SCI familiale, devenue commerciale, ne peut plus bénéficier des plus-values immobilières accordées aux particuliers. L’abattement par dépréciation du bien immobilier par la durée risque de disparaître.

    Enfin, l’IS ne permet pas d’imputer sur les autres revenus le déficit foncier.

     

    En résumé, la SCI familiale de location meublée est un bon plan pour un investissement locatif. Certes, ce mode de gestion présente des avantages, purement fiscaux, mais il présente des inconvénients. Ces paramètres doivent être pris en compte avant de se lancer dans ce type de société.  

     

    SCI familiale location meublée: avantages et inconvénients


    Rohat KURAN

    Auteur des articles Rohat KURAN

    À la suite de l’obtention d’une licence en économie à l’université Panthéon-Sorbonne, Rohat Kuran a poursuivi des études à Audencia Business School en Master 1 filière audit et comptabilité. En marge de ses études, il est spécialisé dans le domaine de la domiciliation SCI, ainsi que directeur marketing chez Les Tricolores.

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