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Quels sont les avantages fiscaux d’une SCI familiale ?
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Quels sont les avantages fiscaux d’une SCI familiale ?

Mis à jour le 19/10/2021

    La SCI ou société civile immobilière familiale a pour objet la gestion de biens immobiliers. Comme son nom l’indique, la qualité de ses membres est la particularité de cette SCI. En effet, la SCI de famille est constituée par des personnes appartenant à une même famille. Par conséquent, les associés de ce type de SCI ont un lien de parenté ou un lien d’alliance. Comme les autres sociétés, il est nécessaire de procéder à la domiciliation de votre SCI familiale. Par ailleurs, la SCI familiale est caractérisée par sa fiscalité très avantageuse. Avant de voir quels sont ces avantages fiscaux, il est judicieux de faire un bref rappel de l’imposition d’une SCI familiale.

     

    Rappel : comprendre l’imposition d’une SCI familiale

     

     

    • Comment sont imposés les bénéfices d’une SCI familiale ?

     

    La question qui se pose est de savoir si les bénéfices de la SCI sont imposés selon l’impôt sur le revenu ou l’impôt sur les sociétés. En principe, la SCI n’est pas, par défaut, soumis à l’impôt sur les sociétés. De ce fait, cette structure est imposée à l’impôt sur le revenu. Cela signifie que les associés, à hauteur de leur contribution à la SCI, supportent l’imposition des revenus de la SCI. Il convient de préciser que la qualité de l’associé a un impact sur l’imposition des revenus. Ainsi, si l’associé est une personne physique, celui-ci doit déclarer dans sa déclaration d’impôt sur le revenu les bénéfices générés par la SCI. Dans le cas où l’associé est une personne morale soumise à l’impôt sur les sociétés, sa quote-part du bénéfice va être intégrée dans sa déclaration d’IS.

    Toutefois, la loi a permis à une SCI de choisir d’être soumise à l’impôt sur les sociétés, et ce, à tout moment tout au long de la vie de la SCI. Ce choix est irrévocable. L’imposition à l’impôt sur les sociétés signifie que l’imposition des bénéfices est directement supportée par la société, c’est-à-dire par la SCI familiale. Ce qui exclut les associés.

     

     

    • L’assujettissement à la TVA

     

    La SCI n’est pas, en principe, soumise à la TVA quel que soit le montant du loyer perçu. En revanche, ce principe souffre de deux exceptions. D’une part, dans certains cas, la TVA s’applique automatiquement. C’est le cas de l’activité de mise en location d’un emplacement de stationnement ou les prestations d’hébergement. D’autre part, la SCI familiale a la possibilité d’être assujettie à la TVA. Cette option est tributaire à une condition. En effet, ce choix n’est valable qu’en cas de location nue d’immeubles à usage industriel, commercial ou bureau. Pour ce faire, la SCI doit déposer une demande au service des impôts.

     

     

    • L’imposition des plus-values de la SCI familiale

     

    Pour rappel, la plus-value immobilière est la différence entre le prix de cession d’un immeuble et son prix d’acquisition. Le taux d’imposition de la plus-value se différencie selon que la SCI familiale est soumise à l’impôt sur le revenu ou soumise à l’impôt sur les sociétés.

     

     

    Les avantages fiscaux de la SCI familiale

     

     

    • Possibilité de choix d’imposition

     

    Le premier avantage fiscal est le fait de laisser la possibilité de choisir son régime d’imposition. La SCI, rappelons-le, peut choisir entre l’impôt sur le revenu ou l’impôt sur les sociétés. Ces deux régimes présentent d’avantages.

     

     

    • Bénéfice des dispositions de la loi PINEL

     

    La SCI, y compris la SCI familiale, est soumise aux dispositions de la loi PINEL. Mais, pas toutes les SCI néanmoins. En effet, la loi PINEL est applicable à la SCI de famille soumise à l’impôt sur les sociétés dont l’investissement dans le bien mis en location est à 300 000 euros.

    La loi PINEL vise à encourager l’investissement locatif et le développement immobilier. Elle permet à chaque associé de bénéficier de réduction d’impôt. Cette réduction est évaluée en fonction de la durée de la location. De ce fait :

    - Pour une durée de location de 6 années consécutives, la réduction d’impôt est à 12 % 

    - Si la durée de la location est de 9 années consécutives, la réduction est de 18 % ;

    - Enfin, la SCI bénéficie d’une réduction de 21 % pour une durée de location de 12 années.

     

     

    • Les avantages en cas de cession de parts de la SCI familiale

     

    La cession de parts de la SCI familiale est soumise au régime d’imposition de la plus-value. Ce régime se distingue selon que la SCI est soumise à l’impôt sur le revenu ou l’impôt sur les sociétés.

    On applique le régime de plus-values immobilières des particuliers, lorsque la SCI est soumise à l’IR.

    Lorsque la SCI est redevable à l’impôt sur les sociétés (ou IS), les plus-values sur les valeurs mobilières sont applicables. À ce même titre, le résultat bénéficie d’un abattement pour durée de détention des titres. La durée de détention compte à compter de la souscription des parts de la SCI. Par conséquent, la date de l’acquisition du patrimoine n’est pas prise en compte dans le calcul de la durée de détention.

    L’abattement est de 50 % pour une durée de détention entre 2 à 8 ans. Pour les titres détenus plus de 8 ans, l’abattement est de 65 %.

     

     

    • SCI familiale : une alternative facilitant l’organisation de la succession

     

    L’essence même d’une SCI familiale est de faciliter la transmission du patrimoine familial. À cet avantage s’ajoute un avantage fiscal en matière de succession.

    Ainsi, d’une part, la création d’une SCI familiale permet aux parents de procéder à une donation successive de parts sociales à leurs enfants. Ce qui aboutit à la transmission progressive de la SCI. Cette opération permet aux héritiers de bénéficier d’un abattement tous les 15 ans. Entre autres, le coût fiscal est étalé dans le temps.

    D’autre part, il est possible d’envisager la transmission de la nue-propriété aux héritiers et de conserver l’usufruit. Seule la valeur de la nue-propriété des parts est prise en compte pour le calcul des droits de donations.

     

    De tout ce qui précède, on en déduit que créer une société civile immobilière est une alternative intéressante. En effet, elle est le choix idéal pour conserver un patrimoine immobilier familial tout en bénéficiant d’avantages fiscaux.


    Rohat KURAN

    Auteur des articles Rohat KURAN

    À la suite de l’obtention d’une licence en économie à l’université Panthéon-Sorbonne, Rohat Kuran a poursuivi des études à Audencia Business School en Master 1 filière audit et comptabilité. En marge de ses études, il est spécialisé dans le domaine de la domiciliation SCI, ainsi que directeur marketing chez Les Tricolores.

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