Les tricolores
La société civile immobilière (SCI) est une des alternatives de gestion de patrimoine immobilier. On fait généralement recours à cette structure pour la location de son immobilier, on parle alors de la SCI-location.
La SCI est plus qu’un mode de gestion immobilière, c’est une société à part entière. En conséquence, la SCI est soumise à une fiscalité.
Parlons de la TVA ou la taxe sur la valeur ajoutée d’une SCI ! Connaître les règles relatives à cette imposition est essentiel, car celle-ci a un impact sur le régime financier de la SCI. Avant d’entrer dans le vif du sujet, il convient de rappeler la fiscalité de la société civile immobilière (SCI).
Rappel sur la fiscalité d’une société civile immobilière
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La SCI et l’impôt sur le revenu
Étant une société dite « transparente», la SCI est d’office soumise l’impôt sur le revenu. Cette translucidité fiscale signifie que la société est imposée à travers ses associés qui seront imposés sur leur revenu en fonction de leur participation au capital social la SCI.
En ce qui concerne ce régime fiscal, il convient de soulever quelques points. Dans un premier temps, les dividendes tant distribués que non distribués sont soumis au prélèvement forfaitaire à taux unique ou flat tax.
Dans un second temps, certaines dépenses de l’immeuble peuvent être déduites au résultat. Enfin, le déficit foncier peut être reporté sur la catégorie des revenus fonciers des associés.
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La SCI et l’impôt sur les sociétés
La SCI peut optionnellement être soumise à l’impôt sur les sociétés. L’option est possible tant lors de l’immatriculation de la SCI qu’à tout moment de la vie de celle-ci.
Qui dit impôt sur les sociétés, dit imposition directe de la SCI. Ce qui épargne les associé de supporter directement l’impôt.
Le calcul du taux de l’impôt sur les sociétés se fait sur la base d’un barème :
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Un taux d’imposition de 15 % pour les bénéfices inférieur à 42 500 € ;
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Un taux d’imposition de 25 % pour les bénéfices compris entre 42 500€ et 500 000 € ;
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Un taux d’imposition de 31 % pour les bénéfices supérieur à 500 000 €.
NOTE : Le choix est irrévocable et requiert impérativement la tenue d’une comptabilité.
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Fiscalité de la SCI et les plus-values immobilières
On parle de plus-value lorsqu’on est en présence d’une opération sur un immeuble, notamment la vente. La plus-value est en principe le prix auquel l’immeuble est vendu déduit du prix d’achat initial. En d’autres termes, c’est la différence entre le prix de vente et le prix d’achat initial.
Le régime fiscal de la plus-value dépend de la durée de détention de l’immeuble et du régime fiscal auquel est soumise la SCI.
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Régime fiscal |
Régime de plus-values immobilières |
Durée de détention |
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SCI soumise à l’impôt sur le revenu |
Régime de plus-values des particuliers. Aucun amortissement n’est pratiqué. |
Plus de 22 ans :
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Plus de 30 ans :
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SCI soumise à l’impôt sur les sociétés |
Application du régime de plus-values des professionnels. Calcul des plus-values en tenant compte de divers amortissements. |
Détention assez longue implique un amortissement intégral du bien immobilier. Le prix de vente sera égal à 0. En conséquence, le montant de la plus-value est égal au prix de vente de l’immeuble. |
TVA d’une SCI : les règles relatives à l’assujettissement
Dans certains cas, la SCI est d’office soumise à la TVA. Dans d’autre cas, elle peut être soumise à la TVA par option.
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L’assujettissement à la TVA
L’assujettissement ou l’exonération à la TVA dépend du type de location.
Dans un premier temps, prenons le cas de la SCI dont l’activité est la location de biens à usage professionnel. Lorsque la location porte sur des biens nus, la SCI est exonérée de TVA. Lorsque les biens mis en location sont aménagés, la SCI est assujettie d’office à la TVA.
Dans un second temps, la SCI qui loue des biens à usage d’habitation est exonéré de la TVA. Peu importe que les biens soient nus ou meublés. Il existe toutefois une exception à ce principe.
La SCI est assujettie à la TVA lorsque son activité est la location d’habitation meublée accompagnée d’au moins trois prestations accessoires.
Les prestations accessoires peuvent être : un service de nettoyage, la fourniture de linge, petit déjeuner, etc.
NOTE : La location de biens à usage agricole exonère la société civile immobilière au paiement de la TVA.
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L’assujettissement à la TVA sur option
On a vu précédemment que certaines SCI sont exonérées de la TVA. Ces sociétés civiles immobilières peuvent toutefois choisir d’être assujetties à la TVA.
Pour ce faire, la SCI doit formuler une demande d’assujettissement à la TVA auprès des services des impôts. L’assujettissement prendra effet dès le 1er jour du mois suivant celui auquel la demande a été déposée.
TVA d’une SCI : le mode de calcul de la TVA
Il convient de souligner que la base d’imposition de la TVA est le loyer payé par le locataire au bailleur.
Le taux normal applicable à la SCI assujettie à la TVA est de 20%.
NOTE : Il faut ajouter au loyer : les droits d’entrée, les pas-de-porte et l’avance des loyers. Les charges locatives récupérables sont également inclues dans la base imposable. Ces charges sont principalement les charges payées par le bailleur puis remboursées par le locataire.
TVA d’une SCI : les conséquences de l’assujettissement à la TVA
L’assujettissement à la TVA n’est pas sans conséquence sur le régime juridique et financier de la société civile immobilière.
Ainsi, dans un premier temps, la TVA sera prise en compte lors de l’édition de la facture. Concrètement, il faut appliquer le taux de TVA de 20 % lors de l’encaissement des loyers.
Dans un second temps, pour toutes les dépenses d’exploitation des biens, la SCI peut déduire la TVA de ses achats.
