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Créer une SCI ou acheter en nom propre : guide détaillée en 2021
Création d'entreprise

Créer une SCI ou acheter en nom propre:
guide détaillée en 2021

Mis à jour le 19/10/2021

    Chaque entrepreneur porteur de projet telle que la création d’entreprise doit, d’une manière inévitable, avoir en tête le choix du statut juridique. Un statut juridique qui, par ailleurs reste l’une des étapes primordiales lors de la constitution d’entreprise.

    Ce caractère impératif du choix du statut juridique est justifié par le fait qu’il sera déterminant pour l’organisation et le fonctionnement de l’entreprise dans le futur notamment concernant le régime fiscal et social applicable ou même la responsabilité de l’entrepreneur par exemple.

    En outre, le choix de cette forme juridique joue également un rôle prépondérant pour un entrepreneur désireux de se lancer dans l’achat d’un bien immobilier. En effet, avant de passer à l’acte, l’entrepreneur doit savoir quelle forme juridique lui sera la plus bénéfique, laquelle sera la mieux adaptée à son projet.

    Pour ce faire, deux grands choix s’offrent à lui : d’un côté le recours à la SCI et de l’autre se lancer dans l’aventure en nom propre. Pour tout savoir sur ces deux points, suivez notre guide détaillée en 2021.

     

     

    Notions essentielles sur les deux options envisageables

     

     

    • Acheter en nom propre, en quoi consiste ce procédé ?

     

    D’une manière générale, choisir l’investissement immobilier en nom propre revient à dire que l’entrepreneur veut se lancer seul dans son projet et que par conséquent, il agira en son nom propre quant à la réalisation de ses activités professionnelles en rapport au projet qu’il aura choisi. Ainsi, comme il agira en son nom propre, il aura logiquement nul besoin de constituer une personnalité juridique à part entière pour ses futurs projets.

    Il est alors facile de déduire par rapport à ce qui a été dit ci-dessus que si un projet d’investissement immobilier voit le jour par le biais de plusieurs personnes, il sera impossible d’opter pour l’entreprise en nom propre mais qu’il sera nécessaire de se tourner vers une autre forme de société adéquate pour ce type d’opération, à savoir la SCI ou la Société civile Immobilière.

     

     

    • Les types d’entreprises en nom propre qui s’offrent à l’entrepreneur

     

    Dans le cas où le choix de l’investisseur se porte sur l’entreprise en nom propre, trois possibilités sont envisageable.

    En premier lieu, il s’agit de la micro-entreprise dont les formalités administratives y afférentes sont relativement adoucies. Cette forme d’entreprise est alors très avantageuse pour les entrepreneurs dont les moyens sont assez limités. Ensuite, l'option pour l’Entreprise Individuelle est aussi envisageable. On peut dire que la micro-entreprise est en fait issue de l’entreprise Individuelle, avec beaucoup de similitudes certes, mais aussi quelques différences en matière de statut.

    Enfin, le troisième et dernier choix va se porter sur l’EIRL ou Entreprise Individuelle à Responsabilité Limitée. La principale raison qui pousse l’entrepreneur à opter pour ce statut c’est la protection qu’il offre par rapport à ses biens personnels. En effet, pour ce type de statut, le patrimoine personnel ne sera pas confondu au patrimoine professionnel.

     

     

    • La SCI : définition et quelques caractéristiques

     

    Pour faire simple, la SCI ou la Société Civile immobilière est définie comme étant une société qui se démarque des sociétés commerciales lambda notamment par son objet social. Elle est constituée par plusieurs associés ayant un projet commun d’investissement et sera la plus adaptée pour tout ce qui concerne l’immobilier (gestion, location ou vente).

    Comme il a été mentionné, c’est au niveau de l’objet social qu’elle se différencie par rapport aux autres sociétés. Il faudra, comme pour toutes les autres sociétés, lui attribuer une adresse de domiciliation de votre SCI. En effet, il sera choisi librement par les associés mais se limitera en principe à une activité purement civile. En revanche, l’alternative quant au caractère commercial de l’objet social est tout à fait envisageable lorsqu’il s’agira d’une location d’immeubles ou d’un achat dans un but de revente de biens immobiliers.

    En outre, la responsabilité des associés dans la SCI seront limitées à la valeur des apports qu’ils auront versés au capital social.

     

     

    Comparaison en termes d’investissement immobilier, le choix à faire

     

    Afin de mieux choisir entre les deux formes de société, il est nécessaire de se baser sur quelques points importants notamment en termes d’évolution et de gestion du patrimoine immobilier.

     

     

    • S’agissant d’une acquisition d’un bien immobilier

     

    Dans ce cas précis, le choix va dépendre du nombre de personnes souhaitant acquérir le bien en question. Si l’entrepreneur souhaite agir en solo, le plus approprié pour lui sera l’entreprise en nom propre. Par contre dans le cas d’une acquisition commune, la SCI sera parfaite.

    Ensuite, il y une grosse différence entre ces deux formes de société au niveau des formalités à accomplir pour les futurs propriétaires. Autrement dit, comme l’achat se fait par plusieurs personnes dans le cas de la SCI, les acheteurs doivent respecter la règle de l’indivision qui consiste à mentionner dans l’acte de vente que chacun d’eux auront la qualité de propriétaires indivis du patrimoine immobilier. Ce qui n’est pas du tout le cas s’agissant d’une société en nom propre car les formalités n’y seront pas utiles.

    Par ailleurs, il est à noter que créer une SCI revient à constituer une personne morale à part entière, par conséquent il y aura une séparation entre le patrimoine de la société et celui des associés et donc, pour chaque acquisition, la SCI sera seule propriétaire. Les associés en revanche aura des parts sociales selon leurs apports au capital social.

     

     

    • Choix par rapport au location d’un bien immobilier

     

    Dans le but d’exercer des activités de location, il faut savoir choisir entre société en nom propre et SCI. En effet, pour chacune d’elle, l’activité de location sera possible mais va dépendre d’un élément essentiel. Pour le cas de la SCI, elle ne pourra se limiter qu’à la location immobilière non meublée, conformément à son objet social purement civile (activité de location à titre habituelle interdite). C’est pour cette raison que les entrepreneurs choisissent la société en nom propre afin de pouvoir faire des activités de location meublée.

    En outre, le régime d’imposition n’est pas le même pour les deux. Il s’agira de l’impôt sur le revenu pour l’entreprise en nom propre (location meublée ou non) et de l’impôt sur les Sociétés pour la SCI en termes de location non meublée bien évidemment.

     

     

    • Différence en termes de gestion du patrimoine immobilier

     

    On constate une simplicité et une assouplissement de gestion de patrimoine immobilier s’agissant d’une SCI par rapport à celle en nom propre. Ceci s’explique par le caractère indivis du bien en question. S’il s’agit d’un achat de bien immobilier en nom propre, il se peut que l’un des Co indivis aie l’intention de se rétracter en cas de désaccord, ceci pourra alors constituer une certaine forme de barrière pouvant entraîner jusqu’à la vente du patrimoine.

    Ce qui n’est pas le cas lorsqu’il s’agit d’un immeuble appartenant à une SCI. En effet, comme il y a une répartition de parts sociales, alors en cas de désaccord entre les associés, celui qui souhaite se retirer n’aura qu’à céder sa part, ne créant pas ainsi un blocage dans la gestion  et la conservation du patrimoine.

     

     

     


    Rohat KURAN

    Auteur des articles Rohat KURAN

    À la suite de l’obtention d’une licence en économie à l’université Panthéon-Sorbonne, Rohat Kuran a poursuivi des études à Audencia Business School en Master 1 filière audit et comptabilité. En marge de ses études, il est spécialisé dans le domaine de la domiciliation SCI, ainsi que directeur marketing chez Les Tricolores.

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    La marche à suivre
    1
    Rédaction des Statuts
    Rédaction des Statuts
    La rédaction des statuts est inévitable et doit inclure des informations obligatoires dont:
    • La dénomination sociale
    • Localisation du siège social
    • L’objet social
    2
    Constitution du Capital social
    Constitution du Capital social
    Il est nécessaire d’ouvrir un compte en banque professionnel et de libérer une partie du capital social
    3
    Publication d’une annonce Légale
    Publication d’une annonce Légale
    Publication avis de constitution au sein d’un JAL
    4
    Constitution du dossier d’immatriculation
    Constitution du dossier d’immatriculation
    La constitution du dossier d’immatriculation doit inclure des informations obligatoires dont:
    • Les statuts signés et paraphés
    • Le formulaire MO
    • Les frais de greffe

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