Les tricolores
Les sociétés civiles immobilières sont des sociétés dans laquelle les membres d'une même famille apportent une quote-part d'un immeuble qu'ils possèdent, c'est alors la société qui en devient le propriétaire et chaque apporteur récupèrent en contrepartie des parts sociales correspondant à son apport.
En effet, la société civile immobilière n'a pas pour but de réunir des associés qui vont réaliser ensemble un objet social, par la mise en commun d'apports, avec partage des bénéfices ou des économies.
Le recours à une société civile immobilière s'explique par la volonté des associés d'intégrer leurs immeubles dans une structure autonome, dotée de la personnalité morale et administrée par un gérant.
Donc cette société est avant tout un instrument de gestion et de transmission du patrimoine personnel.
Afin de bien choisir les caractéristiques propres à votre société, il convient de rédiger correctement les statuts en y mentionnant, en plus de vos souhaits, les mentions obligatoires comme l'adresse de domiciliation de votre SCI.
De même, selon le choix du régime fiscal des associés, il sera possible d'optimiser cette gestion du patrimoine.
En effet, si les associés optent pour l'IR, les revenus perçus par la société au titre de la location d'un immeuble seront imposés directement chez chacun des associés au titre des revenus fonciers comme si chacun d'eux avait perçu directement la quote-part de revenu lui revenant.
Donc fiscalement c'est comme s'il n'y avait pas de société.
À l'inverse, les associés peuvent opter pour le régime de la fiscalité des entreprises et de l'impôt sur les sociétés (alors même que l'activité exercée constitue une activité civile).
Cette option présente plusieurs avantages que nous verrons dans cet article.
Créer une SCI à l'IS : L'imposition des dividendes des associés
Lorsque les associés d'une SCI ont opté pour l'IS, l'impôt est payé par la société est non par les associés.
En effet, les dividendes de la SCI peuvent être distribuées à ses associés qui sont alors imposés à l’impôt sur le revenu dans les mains de chaque associé.
Ainsi, si la SCI ne verse aucunes dividendes, les associés ne subissent aucune imposition à l’IR, ce qui n’est pas le cas lorsque la SCI est soumise à l’IR ( dans ce cas là, chaque associé déclare sa quote-part de résultat en revenus fonciers, que ce résultat ait été distribué ou non).
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Cette option est avantageuse car souvent les premières années la SCI ne réalise pas de bénéfice car les revenus servent surtout à payer les crédits immobiliers qui ont servi à acquérir les immeubles de la SCI. |
De plus, être au régime de l'IS permet également de profiter de la fiscalité allégée des PME.
En effet, lorsque le bénéfice ne dépasse par un certain seuil, la SCI bénéficie du taux réduit de l’IS. Ainsi, le taux réduit est de :
- 15% d'imposition sur le limité à 38 120 € ;
- 28 % sur le bénéfice supérieur à 38 120 € et inférieur à 500 000 €
- et le taux plein est à 33,33 % du bénéfice.
De même, un abattement de 40% sera appliqué sur les dividendes perçus avant imposition à l’IR.
Ce montage fiscal complexe peut se révéler plus avantageux que d'être soumis directement à l'IR.
Créer une SCI à l'IS : La déduction des frais d'acquisition
Les frais d'acquisition des immeubles (droits de mutation, honoraires de notaire, etc.) ne constituent pas des charges déductibles dans le régime des revenus fonciers, alors qu'ils sont déductibles dans le cadre de l'impôt sur les sociétés.
En effet, lorsque la SCI est soumise au régime de l'IR, ces frais s’inscrivent alors au bilan de la SCI et augmentent d’autant le prix d’acquisition des immeubles.
Opter pour le régime de l'IS permet de déduire ces frais et ainsi présenter une meilleure comptabilité.
Créer une SCI à l'IS : L'amortissement des immobilisations
En optant pour une SCI à l’IS, vous avez également la possibilité d’amortir fiscalement le bien immobilier.
Cela permet de déduire du résultat imposable une dotation aux amortissements chaque année jusqu’au terme du plan d’amortissement.
En effet, l'amortissement consiste à répartir le coût d'une immobilisation sur sa durée d'utilisation.
Concrètement, l’amortissement comptable de l’immeuble sont déductibles et permettent de réduire le bénéfice imposable de la SCI imposée à l’impôt sur les sociétés alors que ces mêmes charges ne seraient pas déductibles dans le cas d’une société civile imposée à l’impôt sur le revenu.
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Il faut également savoir que l'amortissement est également étendu aux agencements, aménagement et travaux de l'immeuble. |
Créer une SCI à l'IS : La rémunération des dirigeants
Dans une SCI soumise au régime de l’IS, lorsque le gérant associé perçoit une rémunération pour sa gérance, sa rémunération est comptabilisée comme une charge déductible qui vient réduire le résultat fiscal imposable à l’IS.
Mais, lorsque la SCI s’acquitte de l’IR et que le gérant est associé, le fisc considère que les sommes qui sont versées à ce dernier sont une avance sur sa quote-part de bénéfice.
La société ne peut donc pas déduire la rémunération de son résultat imposable.
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À savoir : Si le gérant ne fait pas partie des associés de la SCI, il est considéré comme salarié. Au niveau fiscal, la SCI peut ainsi déduire sa rémunération de son résultat imposable et ce peu importe le régime fiscal de la SCI. |
Report des déficits dans une SCI à l’IS
Les sociétés soumises à l’impôt sur les sociétés et réalisant un exercice déficitaire peuvent reporter ce déficit sur les bénéfices des exercices ultérieurs, sans limitations dans le temps.
Si le bénéfice d’un exercice ultérieur ne suffit pas à compenser le déficit imputé, l’excédent de déficit s’imputera sur les bénéfices de l’exercice suivant.
Ainsi, une SCI soumise à l’IS pourra présenter un résultat fiscal négatif (ces pertes pouvant s’imputer sur les bénéfices des années suivantes) et donc limiter alors le montant de l’impôt.
En sommes, l'option pour le régime de l'IS présente beaucoup d'avantages. Cependant, il faut également rappeler que cette option est irrévocable, il est donc impossible de retourner vers le régime de l’impôt sur le revenu.
