Créer une SCI à l'IS:
les avantages de cette solution

Considérée comme un mode de gestion optimisé du patrimoine immobilier, la SCI, ou société civile immobilière, peut opter pour deux régimes fiscaux : l'impôt sur le revenu ou l'impôt sur les sociétés.

La fiscalité représente l'un des avantages stratégiques majeurs de la création d'une SCI.

En effet, bien que la SCI soit par défaut soumise à l'impôt sur le revenu, la législation lui permet d'opter pour l'impôt sur les sociétés, offrant ainsi des perspectives d'optimisation fiscale intéressantes.

Ce guide complet explore comment créer une SCI à l'impôt sur les sociétés en 2025, en détaillant son fonctionnement fiscal, ses avantages et les démarches administratives actualisées.

Comprendre le fonctionnement d'une SCI à l'IS

• SCI à l'IS : son mode d'imposition en 2025

Le régime fiscal de l'impôt sur les sociétés pour une SCI présente des taux d'imposition généralement plus attractifs que ceux de l'impôt sur le revenu, particulièrement pour les contribuables situés dans les tranches supérieures du barème.

En 2025, le taux d'imposition de la SCI à l'IS est fixé à 15 % pour les bénéfices inférieurs à 42 500 € par an, et à 25 % pour tous les autres bénéfices.

Cette évolution par rapport aux anciens seuils offre une meilleure attractivité pour les petites structures.

Conditions pour bénéficier du taux réduit de 15 % :

• Chiffre d'affaires inférieur à 10 millions d'euros

• Capital social détenu à au moins 75 % par des personnes physiques

• Bénéfice imposable inférieur à 42 500 €

Cette structure fiscale permet une optimisation significative pour les SCI générant des revenus modérés tout en conservant un taux compétitif pour les bénéfices supérieurs.

• SCI à l'IS : taxation des plus-values immobilières

La plus-value immobilière correspond à la différence entre le prix de vente et la valeur nette comptable du bien immobilier (après amortissements).

Pour une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés, le régime des plus-values immobilières professionnelles s'applique avec un taux unique de 25 % sans abattement fiscal pour durée de détention.

Caractéristiques du régime IS pour les plus-values :

• Calcul sur la valeur nette comptable (prix d'acquisition moins amortissements pratiqués)

• Absence d'abattement pour durée de détention

• Taxation immédiate au taux de 25 %

• Possibilité de report d'imposition sous certaines conditions de réinvestissement

Cette différence majeure avec le régime IR, qui prévoit une exonération totale après 22 ans de détention pour l'impôt sur le revenu et 30 ans pour les prélèvements sociaux, doit être prise en compte dans la stratégie patrimoniale.

• SCI à l'IS : la TVA

La société civile immobilière n'est pas en principe assujettie à la TVA, conservant son caractère civil. Toutefois, certaines activités peuvent modifier cette situation.

Cas d'assujettissement à la TVA :

• Activité de location meublée professionnelle

• Activité de construction-vente (SCI commerciale par nature)

• Option volontaire pour l'assujettissement en cas de location à des professionnels

L'assujettissement à la TVA s'applique indépendamment du choix fiscal entre IS et IR et peut présenter des avantages (récupération de TVA sur investissements) ou des contraintes (obligations déclaratives supplémentaires).

• SCI à l'IS : les obligations comptables renforcées

Contrairement à la SCI soumise à l'impôt sur le revenu qui peut tenir une comptabilité simplifiée, la SCI à l'IS est soumise aux obligations comptables des sociétés commerciales.

Documents comptables obligatoires :

1. Les comptes annuels

• Bilan comptable détaillé

• Compte de résultat

• Annexe comptable

• Dépôt obligatoire au greffe dans un délai maximum : 31 janvier 2025 pour les tribunaux de commerce, 28 février 2025 pour les tribunaux judiciaires

2. Le livre-journal

Document chronologique retraçant l'ensemble des opérations affectant le patrimoine de la SCI (actif et passif) réalisées durant l'exercice social.

3. Le grand-livre

Document comptable reprenant et classant toutes les opérations du livre-journal par comptes comptables.

4. Obligations déclaratives fiscales

• Déclaration annuelle de résultats (formulaire 2065)

• Déclarations de TVA si applicable

• Taxe foncière et autres impositions locales

Les avantages de la SCI à l'IS en 2025

• 1er avantage : Amortissement fiscal des biens immobiliers

L'amortissement fiscal constitue la spécificité la plus attractive du régime IS pour les SCI. Cette déduction comptable et fiscale traduit la dépréciation théorique du bien immobilier dans le temps.

Modalités d'amortissement :

• Durée: généralement 20 à 50 ans selon le type de bien

• Méthode: linéaire le plus souvent

• Base: prix d'acquisition HT hors terrain (non amortissable)

• Impact: réduction directe du résultat imposable

Exemple pratique : Un immeuble acquis 500 000 € (dont 100 000 € de terrain) peut être amorti sur 25 ans, soit 16 000 € par an de déduction fiscale, générant une économie d'impôt de 4 000 € par an au taux de 25 %.

• 2e avantage : Déduction optimisée des charges

Les charges déduites sur la base de leur montant réel offrent une flexibilité importante pour optimiser le résultat fiscal.

Principales charges déductibles :

Frais d'acquisition et de financement :

• Droits d'enregistrement et taxes notariales

• Honoraires et frais de notaire

• Frais de dossier d'emprunt et garanties

• Intérêts d'emprunts

Charges de gestion et d'exploitation :

• Rémunération du gérant (dans la limite du raisonnable)

• Frais de gestion immobilière

• Primes d'assurance multirisque immeuble

• Charges courantes (syndic, entretien, réparations)

• Taxe foncière et autres impositions

Travaux et améliorations :

• Travaux de construction et d'amélioration

• Travaux de mise aux normes

• Frais d'expertise et de conseil

• 3e avantage : Compatibilité avec les dispositifs d'investissement

Dispositifs de réduction d'impôt : Les associés d'une SCI à l'IS peuvent bénéficier personnellement de certains dispositifs de réduction d'impôt, sous réserve du respect des conditions spécifiques.

Évolution post-Pinel : Bien que le dispositif Pinel ne soit plus applicable aux investissements réalisés depuis 2024, d'autres mécanismes d'optimisation fiscale demeurent :

• Déficit foncier reportable sur le résultat

• Crédit d'impôt pour certains travaux

• Dispositifs spécifiques aux zones de revitalisation

• 4e avantage : Flexibilité dans la distribution des bénéfices

L'IS offre une liberté dans la politique de distribution :

• Mise en réserve des bénéfices sans imposition immédiate des associés

• Distribution sous forme de dividendes avec régime fiscal avantageux

• Optimisation de la temporalité de l'imposition

Créer une SCI à l'IS : étape par étape 

• Étape 1 : Choisir la forme de SCI adaptée

On distingue plusieurs formes de société civile immobilière selon l'objectif poursuivi :

1. SCI de location (SCI de gestion)

• Objet: acquisition, gestion et location d'immeubles

• Avantages IS: optimisation fiscale sur les revenus locatifs récurrents

• Public cible: investisseurs souhaitant constituer un patrimoine locatif

2. SCI familiale

• Objet: gestion du patrimoine familial entre membres de la même famille

• Avantages IS: transmission optimisée et gestion centralisée

• Spécificités: clauses spécifiques d'agrément et de préemption

3. SCI d'attribution

• Objet: construction ou acquisition en vue d'un partage ultérieur

• Particularité: dissolution après répartition des biens

• IS: moins adapté du fait de la durée limitée

4. SCI construction-vente

• Nature: caractère commercial (attention aux règles applicables)

• Fiscalité: IS souvent obligatoire

• Réglementation: soumise aux règles de la promotion immobilière

5. SCI de jouissance

• Objet: occupation d'un bien par plusieurs propriétaires

• IS: intérêt limité en l'absence de revenus locatifs

Étape 2 : Constituer le capital social

Le capital social représente les apports des associés et peut être constitué :

Apports en numéraire

• Sommes d'argent versées par les associés

• Dépôt obligatoire chez un notaire, à la Caisse des Dépôts ou dans une banque

• Libération minimum : 50 % à la constitution, solde dans les 5 ans

Apports en nature

• Biens immobiliers ou mobiliers

• Évaluation par un commissaire aux apports si nécessaire

• Avantage IS : possibilité d'amortissement des biens apportés

Capital minimum : Aucun capital minimum légal n'est exigé pour une SCI, mais un capital suffisant est recommandé pour la crédibilité et les besoins de financement.

• Étape 3 : Rédiger les statuts avec l'option IS

La rédaction des statuts constitue l'étape fondamentale déterminant le fonctionnement de la SCI.

Mentions obligatoires :

• Forme sociale (SCI)

• Dénomination sociale

• Objet social détaillé

• Siège social

• Durée (maximum 99 ans)

• Capital social et répartition des parts

• Modalités de gestion et pouvoirs du gérant

• Option expresse pour l'IS (clause essentielle)

Clauses spécifiques IS :

• Modalités de tenue de la comptabilité

• Clôture de l'exercice comptable

• Affectation des résultats

• Conditions de révocation de l'option IS

• Étape 4 : Publier l'avis de constitution

La publication d'un avis de constitution dans un journal d'annonces légales reste obligatoire pour informer les tiers.

Contenu de l'avis :

• Forme et dénomination sociale

• Capital social

• Objet social

• Siège social

• Durée

• Identité du ou des gérants

• Mention de l'option pour l'IS

Les tarifs d'annonces légales pour une SCI varient selon les départements, généralement entre 150 et 250 euros.

• Étape 5 : Déposer la demande d'immatriculation via le Guichet unique

Depuis le 1er janvier 2025, le Guichet unique de l'INPI est la seule voie possible pour déposer les formalités des sociétés civiles.

Procédure dématérialisée :

• Création du dossier en ligne sur le site du Guichet unique

• Saisie des informations et téléchargement des pièces dématérialisées

• Transmission automatique aux organismes compétents (INSEE, services fiscaux, greffe)

Pièces justificatives requises :

• Formulaire M0 complété en ligne (remplace les anciens CERFA)

• Exemplaire des statuts signés par tous les associés

• Attestation de dépôt des fonds

• Attestation de parution d'annonce légale

• Pièce d'identité du gérant

• Attestation de domiciliation de la SCI

• Déclaration de non-condamnation du gérant

• Déclaration des bénéficiaires effectifs

Délais et coûts en 2025 :

• Délai de dépôt : 1 mois maximum après signature des statuts

• Frais de greffe : environ 66,88 € pour une SCI

• Délai d'immatriculation : 3 à 8 jours ouvrés

• Réception automatique de l'extrait Kbis électronique

Formalisation de l'option IS

• Modalités de l'option

L'option pour l'impôt sur les sociétés doit être exercée dans des conditions précises :

Délai d'option :

• Lors de la constitution : mention dans les statuts

• En cours de vie sociale : avant le 3e mois de l'exercice d'application

• Notification obligatoire au service des impôts dans les 3 mois

Durée et révocation :

• Option irrévocable pendant 5 exercices minimum

• Révocation possible ensuite sur option expresse

• Retour automatique à l'IR en cas de révocation

• Obligations déclaratives spécifiques

Première année :

• Déclaration de création d'activité (formulaire M0)

• Déclaration de résultats même en cas de déficit

• Option TVA si applicable

Années suivantes :

• Déclaration annuelle de résultats au plus tard le 2e jour ouvré suivant le 1er mai

• Acomptes d'IS si le montant excède 3 000 €

• Contribution économique territoriale (CET)

Optimisation et conseils pratiques 

• Stratégie patrimoniale

Choix du moment de l'option :

• Phase de démarrage avec travaux importants (déficits déductibles)

• Perspective de cession à moyen terme (amortissements)

• Niveau de revenus des associés (arbitrage IR/IS)

Gestion de la trésorerie :

• Anticiper les acomptes d'IS

• Optimiser la politique de distribution

• Provisionner les obligations comptables

• Accompagnement professionnel

Expertise recommandée :

• Expert-comptable spécialisé en immobilier pour la tenue comptable

• Notaire pour les aspects juridiques et de transmission

• Conseiller en gestion de patrimoine pour l'optimisation globale

La création d'une SCI à l'IS en 2025 bénéficie d'un cadre réglementaire modernisé tout en offrant des opportunités d'optimisation fiscale significatives. Le succès de cette stratégie repose sur une analyse préalable approfondie et un accompagnement professionnel adapté aux spécificités de chaque situation patrimoniale.