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Créer une SCI avant d’acheter les règles à connaître
Création d'entreprise

Créer une SCI avant d’acheter les règles à connaître

Mis à jour le 21/10/2021

    Monter une SCI présente différents avantages pour investir à plusieurs. La société civile Immobilière est indispensable dans certaines situations. Elle permet également de  payer moins d’impôts dans certains cas. Elle est souvent un bon moyen de gérer son patrimoine immobilier et d’en préparer la transmission. Ici, les associés décident de mettre en commun  un ou plusieurs biens immobiliers afin d’en partager les bénéfices ou de profiter de l’économie qui pourrait en résulter, tout en s’engageant à contribuer aux pertes. Elle a la personnalité juridique et toujours un objet immobilier.

    La SCI permet d’éviter le régime de l’indivision. En effet, dans le cadre d’une succession habituelle, les successeurs sont acquéreurs de la maison avec le régime de l’indivision. Mais avec la gestion de la succession par la SCI, chacun est propriétaire de l’ensemble du bien selon la proportion de la part qu’il hérite. Cependant, avec la SCI, les héritiers sont propriétaires que de ses propres parts sociales.

    Cette forme d’entreprise constitue une solution intéressante pour constituer une société familiale en vue de l’allègement des droits de la succession. La création d’une SCI est particulièrement plus avantageuse lorsque les différentes personnes sont propriétaires d’un même bien immobilier.

    L’acquisition d’un bien immobilier par une SCI peut vous aider à résoudre certains défauts. Elle est intéressante et avantageuse dans certains cas mais exige plus de gestion. Par ailleurs créer une SCI avant d’en acheter mérites la connaissance de certaines règles.

     

    Notions juridiques de la SCI

     

    Les SCI sont régies par les dispositions communes à toutes les sociétés, aussi par les articles 1832 et suivants du Code civil de même que par les articles 1845 et suivants notamment en matière de gérance, de décisions collectives, d'information des associés, de cession de parts sociales, de retrait d'un associé... Ces dispositions légales sont accompagnées par les accords promis dans les statuts de la SCI. Pratiquement, on a besoin de deux associés ou époux .Les personnes morales majeures et les mineurs sont représentés par leur représentant légal. La pérennité de celle-ci est indiquée dans ses statuts. Dès la constitution, les associés déterminent ouvertement de la pérennité de la SCI sans excéder 99 ans. Durant la constitution de la société, chaque membre apporte sa contribution d’immeuble, ou d’argent, et obtient en échange une part égale à cet apport.

     

    Création d'une SCI

     

    Pour créer une SCI vous êtes obligé d’accomplir la totalité des procédures utiles à la constitution et l'enregistrement de la société, qui sont :

      • La rédaction des statuts

    Ici on doit concourir de rédiger les statuts de la SCI avec l'assistance d'un professionnel ou non afin d'en fixer les règles de gestion de la SCI. Les statuts mentionneront un ensemble d'éléments de haute importante telle que l'adresse de domiciliation de votre SCI.

      •  La publication d’une annonce légale.

    La publication d’un avis dans un journal d’annonces légales pour monter une SCI est impérative. Cette démarche est payante.

      • Les procédures auprès du greffe.

    Le jour ou l’annonce légale sera publiée, il sera obligatoire de procéder à des formalités vers le greffe du tribunal de commerce pour faire immatriculer la SCI. Il sera nécessaire alors de régler le frais de greffe.

     

    La gérance d'une SCI

     

    Lors de la création d’une SCI, il est obligatoire de procéder à la nomination d’un gérant ou plusieurs Co-gérants, qui a pour principale fonction de prendre en charge les actes de gestion habituelle de la société au nom et pour le compte de la SCI dans la limite de son objet social. Ses pouvoirs peuvent toutefois être limités par les statuts, conformément aux souhaits des associés. Le gérant doit être nommé par les associés de la SCI. Le gérant peut s’agir d’un associé de la société ou d’une tierce personne.

     

    Fiscalité de la SCI

     

    La SCI occasionne beaucoup d’avantages fiscaux. Elle offre aux associés le choix pour l'Impôt sur le revenu, soit pour l'Impôt sur les sociétés, ce qui peut avoir des conséquences sur la vie fiscale de la SCI.

      • Choix IR

    Le choix IR pour la SCI constitue un mode d’imposition par défaut. Ici, les bénéfices imposables sont répartis entre les associés. Le régime fiscal de l'IR est pratique pour la SCI dont le bien immobilier nécessite de nombreuses dépenses. Les associés ont le droit d’ôter de leur revenu imposable, certain parties des dépenses de la SCI en proportion avec leurs parts sociales. Dans le cas d’une difficulté financière sur le plan foncier, les associés peuvent retirer ces sommes sur leur revenu dans la limite de certaines sommes.

     

      • Choix pour l'IS

    En optant pour une SCI à l’IS, vous avez l’option d’amortir fiscalement le bien immobilier. Cela occasionne de retirer du résultat imposable une <<dotation aux amortissements>> chaque année jusqu’à la fin du plan d’amortissement. Ici, toutes les charges engagées dans l’intérêt de la société sont déductibles. C’est le cas pour les travaux de construction et d’innovation, qui seront déductibles fiscalement grâce à l’amortissement. De plus, les frais payés pour l’acquisition d’un bien immobilier sont retirés du résultat imposable à l’IS. Enfin, lorsque le gérant de la SCI est rémunéré, sa rémunération n’est pas touchée par le résultat imposable à l’IS. À propos du revenu imposable au niveau des associés, la SCI à l’IS a également l’avantage. En effet, les associés ne sont imposés que sur les bénéfices distribués. En l’absence de bénéfices, il n’y a aucun revenu à taxer.

     

    Cessions de parts sociales de la SCI

     

    Les associés d’une SCI qui souhaite céder ses parts sociales doivent informer par écrit les autres associés. Le but de cette démarche est que le vendeur obtienne l’agrément des autres. Une AG est nécessaire, aussi une signification par huissier et par les associés de l’acte de cession de la société. Toutefois, l’acte de cession doit faire l’objet d’un dépôt auprès du greffe après une publicité au JAL.

     

    Cas de la succession

     

    Créer une SCI offre l'opportunité de transmettre  peut à peut votre patrimoine sous forme  de donation. Plusieurs situations sont alors concevables. Vous pouvez donner vos parts sociales à vos héritiers en plusieurs fois en vue d'aboutir à la transmission progressive et intégrale de la société. Il existe des abattements dont les héritiers peuvent en bénéficier.

    Vous pouvez aussi donner la nue-propriété à vos héritiers et en garder l'usufruit. Dans ce cas, les nus-propriétaires ne peuvent vendre le bien sans l’accord de l'usufruitier. Cela est important si vous vivez dans le bien, par exemple. L'avantage est que l'usufruit s'éteint au décès de son détenteur et l'intégralité des parts sociales revient aux nus-propriétaires. Aucun droit de succession n'est, dans ce cas, exigible au moment du décès.

    Vous pouvez préférer transmettre votre bien immobilier seulement après votre décès. Cela peut être réalisé grâce à la SCI et même si vos héritiers ne soient pas vos associés. Il faut bien évidemment que la SCI soit déjà existante. A votre décès, c'est la valeur de  vos  parts  sociales qui sera prise en compte dans l'évaluation de votre patrimoine et non le montant du bien immobilier.

    En somme créer une SCI avant d’acheter nécessite la connaissance:

    • De la notion juridique de la SCI
    • De la création d’une SCI
    • De la gérance d’une SCI
    • De la fiscalité de la SCI
    • De la cession de parts sociales de la SCI
    • Du cas de la succession en SCI

    Créer une SCI avant d’acheter les règles à connaître


    Rohat KURAN

    Auteur des articles Rohat KURAN

    À la suite de l’obtention d’une licence en économie à l’université Panthéon-Sorbonne, Rohat Kuran a poursuivi des études à Audencia Business School en Master 1 filière audit et comptabilité. En marge de ses études, il est spécialisé dans le domaine de la domiciliation SCI, ainsi que directeur marketing chez Les Tricolores.

    Créer une enterprise en ligne

    La marche à suivre
    1
    Rédaction des Statuts
    Rédaction des Statuts
    La rédaction des statuts est inévitable et doit inclure des informations obligatoires dont:
    • La dénomination sociale
    • Localisation du siège social
    • L’objet social
    2
    Constitution du Capital social
    Constitution du Capital social
    Il est nécessaire d’ouvrir un compte en banque professionnel et de libérer une partie du capital social
    3
    Publication d’une annonce Légale
    Publication d’une annonce Légale
    Publication avis de constitution au sein d’un JAL
    4
    Constitution du dossier d’immatriculation
    Constitution du dossier d’immatriculation
    La constitution du dossier d’immatriculation doit inclure des informations obligatoires dont:
    • Les statuts signés et paraphés
    • Le formulaire MO
    • Les frais de greffe

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