Les tricolores
Les sociétés civiles immobilières sont des sociétés dans laquelle les membres d'une même famille apportent une quote-part d'un immeuble qu'ils possèdent, c'est alors la société qui en devient le propriétaire et chaque apporteur récupèrent en contrepartie des parts sociales correspondant à son apport. En effet, la société civile immobilière n'a pas pour but de réunir des associés qui vont réaliser ensemble un objet social, par la mise en commun d'apports, avec partage des bénéfices ou des économies. Le recours à une société civile immobilière s'explique par la volonté des associés d'intégrer leurs immeubles dans une structure autonome, dotée de la personnalité morale et administrée par un gérant. Donc cette société est avant tout un instrument de gestion et de transmission du patrimoine personnel.
Dans ce guide pratique nous verrons quels sont les étapes pour créer une société civile immobilière, mais aussi les différentes sortes de sociétés immobilières.
Créer une société civile immobilière : Les différents types de société civile immobilière
Comment il existe différents types de société commerciale, il existe également différent type de société immobilière. Les principales sont :
• La SCI d’attribution
La société civile immobilière d’attribution est une forme particulière de SCI. Elle a pour objet d’acquérir ou de construire un bien immobilier destinées à être attribuées en propriété ou en jouissance aux associés. Donc, l'associé est copropriétaire par société interposée. C'est la société civile immobilière d’attribution qui va gérer et entretenir l’immeuble, jusqu’à sa dissolution.
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• La SCI construction-vente
La SCI de Construction Vente est la forme préférée des promoteurs immobiliers. En effet, cette société a vocation à construire des logements afin de les revendre. Ces sociétés sont souvent créées par programme. De ce fait, lorsque le bien immobilier à était vendu, la société est automatiquement dissoute par réalisation de son objet social.
• La SCI de location
C'est la SCI par excellence, elle a pour objet d’acquérir et gérer des bien immobilier en vu de développer son patrimoine.
Créer une société civile immobilière : Les étapes de la constitution
Même si une SCI est fiscalement transparente, elle a tout de même juridiquement une personnalité morale, donc cela signifie qu'elles existent auprès des tiers comme une personne à part entière qui a son propre patrimoine indépendamment de ses créateurs. La SCI sera donc amenée à signer des contrats, ouvrir un compte bancaire, réaliser des actes importants comme l'achat ou la vente d'un bien immobilier etc....
Donc pour pouvoir acquérir cette personnalité morale, elle doit suivre plusieurs étapes.
• La rédaction des statuts
La rédaction des statuts manifeste la volonté de l'associé unique de créer une SCI. À ce titre, elle constitue un moyen de preuve du contrat de société. Ainsi, les associés devront les déposer au greffe du tribunal de commerce au moment de l'immatriculation afin de permettre l'information des tiers sur les caractéristiques essentielles de la SCI.
En tant que document obligatoire, les statuts de la SCI doivent comprendre plusieurs mentions :
- Le nom de la SCI : Cela permet notamment de déterminer quelles sont les prévisions légales particulières s'appliquant à la société constitué (nombre d'associé exigé, capital social minimum...).
- Les noms des associés de la SCI : Ils doivent être au moins deux et aucune condition de capacité n'est requise. De ce fait, un majeur sous tutelle, un interdit de commerce ou encore un fonctionnaire peuvent entrer dans une SCI.
- L’objet social de la SCI : il faudra bien veiller à ce qu'il présente un caractère civil et donc qu'il ne comporte aucun objet commercial (même accessoire). La sanction serait la requalification en société créée de fait.
- Le capital social de la SCI : Les associés doivent faire des apports à celle-ci pour constituer le capital social. Dans la SCI, aucun capital minimum est exigé et il n'y a pas de délai légal pour la libération des apports. De plus les apports en industrie son autorisé, mais ne rentre pas dans la constitution du capital social.
- La durée de vie de la SCI : Celle-ci ne doit pas dépasser 99 ans.
- Le siège social de la SCI : Il faut que les statuts fixent le siège social de la SCI. Cette précision permettra de déterminer sa nationalité. Elle permettra également de déterminer la compétence territoriale des juridictions lorsque la SCI sera poursuivie en justice.
- Le fonctionnement de la SCI : Les modalités de fonctionnement de la SCI. En soit, la mention de la libération des parts et du dépôt des fonds, ou encore la nomination du dirigeant, ses pouvoirs ou encore sa rémunération.
• L’attestation de dépôt des fonds
Une fois les statuts rédigés, vous devez ouvrir un compte professionnel au nom de la SCI et y verser les fonds nécessaires à la constitution du capital social.
| Attention : Suite à cela, les fonds seront consignés ou bloqués jusqu’à la présentation de l’extrait K-Bis. Donc vous ne pourrez donc pas y disposer dans l'immédiat. |
Une fois que vous avez procédé au dépôt du capital à la banque, vous allez recevoir une attestation de dépôt des fonds. Il s'agit d'un document indispensable pour pouvoir procéder à l'immatriculation de la SCI.
• La publication de l’avis de constitution au journal d’annonces légales
Pour informer les tiers de la création de votre SCI, il est indispensable de publier une annonce légale via un avis de création dans un journal d’annonces légales (JAL). La publication de l’annonce légale pour la constitution de votre SCI doit être demandée après la signature des statuts.
Les mentions devant obligatoirement figurer dans l’avis de constitution de votre SCI envoyé au journal d’annonces légales sont nombreuses, elles comprennent notamment :
- La rédaction des statuts, ainsi que la date de signature ;
- La dénomination sociale de la SCI ;
- L’adresse du siège social de la SCI;
- L’objet social de la SCI
- La durée de la SCI ;
- Le montant du capital social de la SCI ;
- Le nom du dirigeant de la SCI (et son identité complète)
- La ville du greffe dont dépend le siège social de la SCI ;
| Conseil pratique : Il existe plusieurs manières de procéder pour publier votre annonce légale. Le procédé le plus simple consiste à publier votre annonce légale en ligne. Cela vous permet d’effectuer cette formalité simplement et rapidement et vous disposerez de l’attestation nécessaire à l’immatriculation de la SCI quasiment immédiatement. |
• L'immatriculation de la SCI
La demande d’immatriculation auprès du centre des formalités d’entreprises (CFE) ou du greffe du tribunal de commerce est une étape est capitale dans le sens où elle donne droit à la SCI d’exercer son activité. Tant que la SCI n’est pas immatriculée au RCS, elle n’existe pas.
En effet, Après avoir accompli l’ensemble des démarches ci-dessus et complété la déclaration de création de la SCI (formulaire M0), il faudra déposer une demande d’immatriculation au greffe du tribunal de commerce.
Le dossier à transmettre pour demander l’immatriculation de la SCI doit comprendre certaines mentions, notamment :
- la déclaration de création d’une personne morale en trois exemplaires (formulaire M0),
- un exemplaire original des statuts de la SCI,
- un exemplaire de la décision de nomination du ou des dirigeants sociaux,
- l’attestation de parution de l’avis de constitution de la SCI dans un journal des annonces légales,
- le certificat du dépositaire des fonds,
- une copie du titre d’occupation du local où est fixé le siège social de la SCI,
| Conseil pratique : Pour demander l’immatriculation de votre SCI, vous n’êtes pas obligé de vous rendre au centre de formalités des entreprises et vous pouvez très bien effectuer vos démarches d’immatriculation en ligne sur le site www.infogreffe.fr. Cela vous dispensera notamment de remplir le formulaire M0 . |
