Les tricolores
Une société civile immobilière (SCI) est une structure juridique constituée d'au minimum deux associés.
Par nature civile, elle ne peut exercer d'activité commerciale.
La SCI permet d'acquérir et de gérer des biens immobiliers dans un but lucratif.
Aucune disposition légale n'empêche un couple de constituer une SCI, quelle que soit la nature de leur union (mariage, PACS ou concubinage).
Avantages de créer une SCI en couple
Pour les couples en concubinage, naturellement soumis au régime de l'indivision lors de l'acquisition d'un bien, la SCI offre une alternative structurée.
La propriété se matérialise par des parts sociales, permettant une répartition claire et personnalisable du patrimoine.
Cette organisation présente un avantage successoral majeur : en cas de décès de l'un des concubins, le survivant conserve automatiquement ses parts.
Seules les parts du défunt entrent dans la succession, offrant ainsi une protection accrue au conjoint survivant.
Pour les couples mariés, la distinction entre régime de communauté et séparation de biens reste déterminante.
L'apport d'un bien commun à la SCI nécessite obligatoirement l'accord des deux époux.
Sous le régime de la séparation de biens, la SCI permet également d'échapper aux contraintes de l'indivision.
La transmission patrimoniale se trouve considérablement facilitée.
La SCI permet d'anticiper la succession, de réduire les droits de mutation et d'organiser la transmission progressive du patrimoine, notamment par des donations de parts sociales échelonnées.
Les avantages fiscaux
La flexibilité fiscale constitue un atout majeur.
Les associés peuvent opter pour l'imposition à l'impôt sur le revenu (IR), régime par défaut et transparent fiscalement, ou pour l'impôt sur les sociétés (IS), permettant de déduire davantage de charges et d'amortir le bien, à condition de ne pas exercer d'activité commerciale.
Concernant les obligations, les associés partagent proportionnellement les pertes de la société.
En cas d'insuffisance de l'actif social, leur responsabilité est illimitée : ils doivent régler les dettes sur leurs biens personnels, proportionnellement à leurs parts.
Comment créer une SCI en couple ?
La rédaction des statuts constitue l'étape fondamentale.
Ce document peut être établi par les associés eux-mêmes ou confié à un professionnel (notaire, avocat). Les mentions obligatoires comprennent :
• L'identité complète et le nombre des associés (minimum 2 pour un couple)
• La dénomination sociale de la SCI
• L'objet social précis
• Le siège social
• Les apports de chaque associé (numéraire, nature ou industrie)
• Le montant du capital social (aucun minimum légal n'est imposé)
• La durée de vie de la société (maximum 99 ans, renouvelable)
• Les modalités de gérance
• Les règles de répartition des bénéfices et des pertes
L'ouverture d'un compte bancaire professionnel intervient après la signature des statuts.
Le dépôt du capital social, même symbolique, génère une attestation indispensable pour l'immatriculation.
La publication d'un avis de constitution dans un journal d'annonces légales (JAL) du département du siège social est obligatoire.
Cet avis doit mentionner :
• La forme juridique (SCI)
• La dénomination sociale
• L'adresse du siège social
• Le montant du capital social
• L'objet social
• La durée de la société
• L'identité du ou des gérants
• Le greffe où sera immatriculée la SCI
Les tarifs de publication varient selon les départements, généralement entre 150 et 250 euros.
L'immatriculation au Registre du Commerce et des Sociétés
Le dossier d'immatriculation doit être déposé auprès du guichet unique géré par l'INPI (Institut National de la Propriété Industrielle) depuis janvier 2023.
Les documents requis comprennent:
• Les statuts signés de la SCI
• L'attestation de dépôt des fonds
• L'attestation de parution dans un JAL
• Le formulaire M0 complété et signé
• La déclaration des bénéficiaires effectifs (personnes détenant plus de 25% du capital)
• Les justificatifs d'identité de tous les associés et du gérant
• Un justificatif de domiciliation du siège social
• Si apport en nature : un acte notarié et éventuellement un rapport d'évaluation
Les frais d'immatriculation s'élèvent à environ 66,88 euros. L'extrait Kbis, délivré après validation du dossier, officialise l'existence juridique de la SCI.
