Créer une SCI entre amis:
nos conseils et astuces

Les sociétés civiles immobilières sont des sociétés dans laquelle plusieurs personnes apportent une quote-part d'un immeuble qu'ils possèdent, c'est alors la société qui en devient le propriétaire et chaque apporteur récupèrent en contrepartie des parts sociales correspondant à son apport.

En effet, la société civile immobilière n'a pas pour but de réunir des associés qui vont réaliser ensemble un objet social, par la mise en commun d'apports, avec partage des bénéfices ou des économies.

Recourir à une société civile immobilière s'explique par la volonté des associés d'intégrer leurs immeubles dans une structure autonome, qui est dotée de la personnalité morale et qui est administrée par un gérant.

Donc cette société est avant tout un instrument de gestion et de transmission du patrimoine personnel.

En somme, du fait de sa facilité de constitution et de son extrême souplesse, la société civile immobilière est un outil juridique de gestion et de transmission du patrimoine qui convient parfaitement aux amis qui veulent investir ensembles et croître leur patrimoine.

Créer une SCI entre amis : Les avantages

La SCI est une société civile par laquelle plusieurs personnes décident de mettre en commun des biens immobiliers, généralement afin d'en partager les revenus. Elle dispose donc de plusieurs avantages.

•  Une gestion du patrimoine immobilier optimisée

Le premier avantage de la SCI est clairement de faciliter la gestion d’un patrimoine immobilier appartenant à plusieurs personnes.

Ainsi, les futurs associés qui créent une SCI vont détenir des parts de la SCI mais c'est la SCI qui sera propriétaire du bien immobilier.

Ainsi, acheter un bien immobilier à plusieurs entre amis via une société civile immobilière permet de ne pas avoir le statut contraignant de l'indivision ou de la copropriété.

En effet, dans le régime de l'indivision, tout indivisaire peut mettre en vente sa quote-part, sans que les autres puissent s’y opposer et à défaut de rachat, par un co-indivisaire ou par un tiers, le bien doit être vendu. Ces types de SCI permettent donc de contourner la rigidité de l'indivision et le risque de voir ses biens vendus.

En effet, chacun des associés possèdent des parts de la société mais les biens qui la composent appartiennent juridiquement à la société.

De même, dans le régime de l'indivision toutes les décisions relatives au bien immobilier, telles que la réparation ou la location nécessite l’unanimité des indivisaires. Alors que dans une société civile immobilière, il suffit de désigner un gérant lors de la rédaction des statuts, qui pourra ainsi traiter toutes les affaires courantes (travaux, mise en location, changement d’un équipement, etc...).

Enfin, sachez que constituer une SCI est avantageux même lorsque les objectifs des associés divergent, par exemple :

- l'un des associés souhaite investir dans l’immobilier pour trouver un logement,

- l'autre a, en revanche, pour but de se constituer un patrimoine à long terme.

En effet, la SCI peut répondre aux divers objectifs de chacun des associés, assurant le logement de l’un et permettant l’investissement immobilier recherché par l’autre.

• Une meilleure crédibilité face aux banques

La SCI permet également d’acheter un bien immobilier que vous n’auriez pas pu acquérir tout seul.

Effectivement, si vous sollicitée l’obtention d'un crédits immobiliers à un établissement de crédit, vous pourriez avoir du mal à décrocher ce crédit immobilier étant donné votre situation financière.

La SCI aura davantage de chance puisque la banque pourra se prévaloir de la garantie de paiement de tous les associés. Cette structure permet du coup de partager les charges du bien immobilier et de modérer le risque d'une acquisition immobilière.

• Une grande souplesse fiscale

Les associés d'une SCI peuvent opter soit pour l'IR, soit l'IS. Cette souplesse dans le choix du régime social est une véritable stratégie leur permettant d'optimiser leur patrimoine immobilier.

En effet, si les associés optent pour le régime fiscal de l'IR, les revenus qui seront perçus par la société pour la location d'un immeuble seront imposés directement chez chacun des associés au titre des revenus fonciers comme si chacun d'entre eux avait touché directement la quote-part de revenu lui revenant.

Donc fiscalement c'est comme s'il n'y avait pas de société.  

À l'inverse, si les associés de la SCI ont opté pour l'IS, l'impôt est payé par la société est non par les associés.

En effet, les dividendes de la SCI peuvent être distribuées à ses associés qui sont alors imposés à l’impôt sur le revenu dans les mains de chaque associé.

Ainsi, si la SCI ne verse aucunes dividendes, les associés ne subissent aucune imposition à l’IR.

En somme, la SCI entre amis est une technique de gestion efficace qui permet d'avoir les avantages d'un ''un pour tous, tous pour un'' mais sans les inconvénients.

Il convient maintenant de s'intéresser à la création d'une SCI et au point d'attention lorsque vous la créez avec un ou plusieurs amis.

La création d'une SCI entre amis

Plusieurs démarches sont nécessaires pour vous et vos amis puissiez créer votre SCI.

• La rédaction des statuts

Rédiger les statuts d'une SCI est une action qui témoigne de la volonté des associés de créer cette dernière. Ces statuts constituent un moyen de preuve du contrat de société.

 Les associés devront alors les déposer à l'INPI au moment de l'immatriculation afin d'informer les tiers sur les caractéristiques essentielles de la SCI.

En tant que document obligatoire, les statuts de la SCI doivent comprendre plusieurs mentions :

- Le nom de la SCI : Cela permet entre autres de des prévisions légales particulières s'appliquant à la société tout juste constituée (durée de l'exercice social, nombre d'associé exigé, capital social minimum...).

- Les noms des associés de la SCI : Ils doivent être au moins deux et aucune condition de capacité n'est requise. De ce fait, un majeur sous tutelle, un interdit de commerce ou encore un fonctionnaire peuvent entrer dans une SCI.

- L’objet social de la SCI : il faudra bien veiller à ce qu'il présente un caractère civil et donc qu'il ne comporte aucun objet commercial (même accessoire). La sanction serait la requalification en société créée de fait.

- Le capital social de la SCI : Les associés doivent faire des apports à celle-ci pour constituer le capital social. Dans la SCI, aucun capital minimum est exigé et il n'y a pas de délai légal pour la libération des apports. De plus les apports nature et en industrie sont autorisé, mais ne rentre pas dans la constitution du capital social.

- La durée de vie de la SCI : Celle-ci ne doit pas dépasser 99 ans.

- Le siège social de la SCI : Les statuts doivent fixer l'adresse de domiciliation de votre SCI. Cette précision permettra de déterminer sa nationalité. Elle permettra également d'identifier les juridictions territorialement compétentes si la SCI est poursuivie en justice.

Le fonctionnement de la SCI : Les modalités de fonctionnement de la SCI. En soit, la mention de la libération des parts et du dépôt des fonds, ou encore la nomination du dirigeant, ses pouvoirs ou encore sa rémunération.

• L’attestation de dépôt des fonds

Une fois les statuts rédigés, vous devez ouvrir un compte professionnel au nom de la SCI et y verser les fonds nécessaires à la constitution du capital social.

Une fois que vous avez procédé au dépôt du capital à la banque, vous allez recevoir une attestation de dépôt des fonds. Il s'agit d'un document indispensable pour pouvoir procéder à l'immatriculation de la SCI.

• La publication de l’avis de constitution au journal d’annonces légales

Pour informer les tiers de la création de votre SCI, il est indispensable de publier une annonce légale via un avis de création dans un journal d’annonces légales (JAL).

La publication de l’annonce légale pour la constitution de votre SCI doit être demandée après la signature des statuts et avant l'immatriculation de l'entreprise au registre du commerce et des sociétés. 

•  L'immatriculation de la SCI

La demande d’immatriculation auprès du centre des formalités d’entreprises (CFE) ou à l'INPI est une étape capitale dans le sens où elle donne droit à la SCI d’exercer son activité.

Tant que la SCI n’est pas immatriculée au RCS, elle n’existe pas. En effet, Après avoir accompli l’ensemble des démarches ci-dessus et complété la déclaration de création de la SCI (formulaire M0),  il faudra déposer une demande d’immatriculation à l'INPI.