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Créer une SCI entre amis : nos conseils et astuces
Création d'entreprise

Créer une SCI entre amis:
nos conseils et astuces

Mis à jour le 17/11/2021

    Les sociétés civiles immobilières sont des sociétés dans laquelle plusieurs personnes apportent une quote-part d'un immeuble qu'ils possèdent, c'est alors la société qui en devient le propriétaire et chaque apporteur récupèrent en contrepartie des parts sociales correspondant à son apport. En effet, la société civile immobilière n'a pas pour but de réunir des associés qui vont réaliser ensemble un objet social, par la mise en commun d'apports, avec partage des bénéfices ou des économies.

    Le recours à une société civile immobilière s'explique par la volonté des associés d'intégrer leurs immeubles dans une structure autonome, dotée de la personnalité morale et administrée par un gérant. Donc cette société est avant tout un instrument de gestion et de transmission du patrimoine personnel.

     

    En somme, du fait de sa facilité de constitution et de son extrême souplesse, la société civile immobilière est un outil juridique de gestion et de transmission du patrimoine qui convient parfaitement aux amis qui veulent investir ensembles et croître leur patrimoine.

     

     

     

    Créer une SCI entre amis : Les avantages

     

    La SCI est une société civile par laquelle plusieurs personnes décident de mettre en commun des biens immobiliers, le plus souvent pour en partager les revenus. Elle dispose donc de plusieurs avantages.

     

     

    •  Une gestion du patrimoine immobilier optimisée

     

    Le premier avantage de la SCI est clairement de faciliter la gestion d’un patrimoine immobilier appartenant à plusieurs personnes. Ainsi, les futurs associés qui créent une SCI vont détenir des parts de la SCI mais c'est la SCI qui sera propriétaire du bien immobilier. Ainsi, acheter un bien immobilier à plusieurs entre amis via une SCI permet d’éviter le statut contraignant de la copropriété ou de l'indivision.

    En effet, dans le régime de l'indivision, tout indivisaire peut mettre en vente sa quote-part, sans que les autres puissent s’y opposer et à défaut de rachat, par un co-indivisaire ou par un tiers, le bien doit être vendu. La SCI permet donc de contourner la rigidité de l'indivision et le risque de voir ses biens vendus. En effet, chacun des associés possèdent des parts de la société mais les biens qui la composent appartiennent juridiquement à la société.

    De même, dans le régime de l'indivision toutes les décisions relatives au bien immobilier, comme la location ou la réparation nécessite l’unanimité des indivisaires. Alors que dans une SCI, il suffit de désigner un gérant dans les statuts qui pourra ainsi traiter toutes les affaires courantes (travaux, mise en location, changement d’un équipement, etc...).

     

    Enfin, sachez que constituer une SCI est avantageux même lorsque les objectifs des associés divergent, par exemple :

    - l'un des associés souhaite investir dans l’immobilier pour trouver un logement,

    - l'autre a, en revanche, pour but de se constituer un patrimoine à long terme.

     

    En effet, la SCI peut répondre aux divers objectifs de chacun des associés, assurant le logement de l’un et permettant l’investissement immobilier recherché par l’autre.

     

     

    • Une meilleure crédibilité face aux banques

     

    La SCI permet également d’acheter un bien immobilier que vous n’auriez pas pu acquérir tout seul.

    En effet, si vous sollicitée l’obtention d'un crédits immobiliers à un établissement de crédit, vous pourriez avoir du mal à décrocher ce crédit immobilier en raison de votre situation financière. La SCI aura davantage de chance puisque la banque pourra se prévaloir de la garantie de paiement de tous les associés. Cette structure permet du coup de partager les charges du bien immobilier et de modérer le risque d'une acquisition immobilière.

     

     

    • Une grande souplesse fiscale

     

    Les associés d'une SCI peuvent opter soit pour l'IR, soit l'IS. Cette souplesse dans le choix du régime social est une véritable stratégie leur permettant d'optimiser leur patrimoine immobilier.

    En effet, si les associés optent pour l'IR, les revenus perçus par la société au titre de la location d'un immeuble seront imposés directement chez chacun des associés au titre des revenus fonciers comme si chacun d'eux avait perçu directement la quote-part de revenu lui revenant. Donc fiscalement c'est comme s'il n'y avait pas de société.  

    À l'inverse, si les associés de la SCI ont opté pour l'IS, l'impôt est payé par la société est non par les associés. En effet, les dividendes de la SCI peuvent être distribuées à ses associés qui sont alors imposés à l’impôt sur le revenu dans les mains de chaque associé. Ainsi, si la SCI ne verse aucunes dividendes, les associés ne subissent aucune imposition à l’IR.

     

    Bon à savoir : Souvent les premières années la SCI ne réalise pas de bénéfice car les revenus servent surtout à payer les crédits immobiliers qui ont servi à acquérir les immeubles de la SCI.

     

    En somme, la SCI entre amis est une technique de gestion efficace qui permet d'avoir les avantages d'un ''un pour tous, tous pour un'' mais sans les inconvénients.

    Il convient maintenant de s'intéresser à la création d'une SCI et au point d'attention lorsque vous la créez avec un ou plusieurs amis.

     

     

    La création d'une SCI entre amis

     

    Plusieurs démarches sont nécessaires pour vous et vos amis puissiez créer votre SCI.

     

     

    • La rédaction des statuts

     

    La rédaction des statuts manifeste la volonté des associés de créer une SCI. À ce titre, elle constitue un moyen de preuve du contrat de société. Ainsi, les associés devront les déposer au greffe du tribunal de commerce au moment de l'immatriculation afin de permettre l'information des tiers sur les caractéristiques essentielles de la SCI.

    En tant que document obligatoire, les statuts de la SCI doivent comprendre plusieurs mentions :

    - Le nom de la SCI : Cela permet notamment de déterminer quelles sont les prévisions légales particulières s'appliquant à la société constitué (nombre d'associé exigé, capital social minimum...).

    - Les noms des associés de la SCI : Ils doivent être au moins deux et aucune condition de capacité n'est requise. De ce fait, un majeur sous tutelle, un interdit de commerce ou encore un fonctionnaire peuvent entrer dans une SCI.

    - L’objet social de la SCI : il faudra bien veiller à ce qu'il présente un caractère civil et donc qu'il ne comporte aucun objet commercial (même accessoire). La sanction serait la requalification en société créée de fait.

    - Le capital social de la SCI : Les associés doivent faire des apports à celle-ci pour constituer le capital social. Dans la SCI, aucun capital minimum est exigé et il n'y a pas de délai légal pour la libération des apports. De plus les apports en industrie son autorisé, mais ne rentre pas dans la constitution du capital social.

    - La durée de vie de la SCI : Celle-ci ne doit pas dépasser 99 ans.

    - Le siège social de la SCI : Il faut que les statuts fixent l'adresse de domiciliation de votre SCI. Cette précision permettra de déterminer sa nationalité. Elle permettra également de déterminer la compétence territoriale des juridictions lorsque la SCI sera poursuivie en justice.

    Le fonctionnement de la SCI : Les modalités de fonctionnement de la SCI. En soit, la mention de la libération des parts et du dépôt des fonds, ou encore la nomination du dirigeant, ses pouvoirs ou encore sa rémunération.

     

    Bon à savoir : lorsque vous nommez un gérant, il faut définir son rôle et délimitent son pouvoir de décision avec précision car en tant que  représentant légal de la société il signera les contrats, pourra ouvrir un compte bancaire, réaliser des travaux etc....

     

    Cependant, les actes importants comme les achats ou ventes immobilières restent soumis à la décision des associés, sous forme de vote en assemblée générale. Les règles de la majorité sont librement fixées par les statuts de la SCI, il n’y a pas d’obligation légale.

     

     

    • L’attestation de dépôt des fonds

     

    Une fois les statuts rédigés, vous devez ouvrir un compte professionnel au nom de la SCI et y verser les fonds nécessaires à la constitution du capital social.

     

    Bon à savoir : Suite à cela, les fonds seront consignés ou bloqués jusqu’à la présentation de l’extrait K-Bis. Donc vous ne pourrez donc pas y disposer dans l'immédiat.

     

    Une fois que vous avez procédé au dépôt du capital à la banque, vous allez recevoir une attestation de dépôt des fonds. Il s'agit d'un document indispensable pour pouvoir procéder à l'immatriculation de la SCI.

     

     

    • La publication de l’avis de constitution au journal d’annonces légales

     

    Pour informer les tiers de la création de votre SCI, il est indispensable de publier une annonce légale via un avis de création dans un journal d’annonces légales (JAL). La publication de l’annonce légale pour la constitution de votre SCI doit être demandée après la signature des statuts.

     

    Bon à savoir : Il existe plusieurs manières de procéder pour publier votre annonce légale. Le procédé le plus simple consiste à publier votre annonce légale en ligne. Cela vous permet d’effectuer cette formalité simplement et rapidement et vous disposerez de l’attestation nécessaire à l’immatriculation de la SCI quasiment immédiatement.

     

     

    •  L'immatriculation de la SCI

     

    La demande d’immatriculation auprès du centre des formalités d’entreprises (CFE) ou du greffe du tribunal de commerce est une étape est capitale dans le sens où elle donne droit à la SCI d’exercer son activité. Tant que la SCI n’est pas immatriculée au RCS, elle n’existe pas. En effet, Après avoir accompli l’ensemble des démarches ci-dessus et complété la déclaration de création de la SCI (formulaire M0),  il faudra déposer une demande d’immatriculation au greffe du tribunal de commerce.

     

    Bon à savoir : Pour demander l’immatriculation de votre SCI, vous n’êtes pas obligé de vous rendre au centre de formalités des entreprises et vous pouvez très bien effectuer vos démarches d’immatriculation en ligne sur le site www.lestricolores.fr. Cela vous dispensera notamment de remplir le formulaire M0.

     

     

     

    Créer une sci entre amis


    Rohat KURAN

    Auteur des articles Rohat KURAN

    À la suite de l’obtention d’une licence en économie à l’université Panthéon-Sorbonne, Rohat Kuran a poursuivi des études à Audencia Business School en Master 1 filière audit et comptabilité. En marge de ses études, il est spécialisé dans le domaine de la domiciliation SCI, ainsi que directeur marketing chez Les Tricolores.

    Questions/Réponses

    ⭐ Créer une SCI : les étapes clefs ⭐

    Les étapes à suivre pour créer votre Société Civile Immobilière sont entre-autres :

    -Rédiger les statuts de la société ;

    -Publier l’avis de constitution de la SCI dans un journal d’annonces légales (JAL) ;

    -Justificatif de domicile de - 3 mois du siège social ;

    -Immatriculer ladite société auprès du greffe du tribunal de commerce.

    ✨ Créer une SCI avec ses amis : les conseils fiscaux ✨

    La SCI est soumise au régime de l’impôt sur le revenu ; les bénéfices imposables sont intégrés aux revenus personnels des associés. Ils seront donc déclarés et imposés.

    Mais si vous choisissez le régime de l’impôt sur les sociétés, c’est la SCI qui sera directement imposée sur ses bénéfices ; les associés ne seront imposés qu’en cas de distribution de dividendes. Toutefois, ce choix est définitif.

    Créer une enterprise en ligne

    La marche à suivre
    1
    Rédaction des Statuts
    Rédaction des Statuts
    La rédaction des statuts est inévitable et doit inclure des informations obligatoires dont:
    • La dénomination sociale
    • Localisation du siège social
    • L’objet social
    2
    Constitution du Capital social
    Constitution du Capital social
    Il est nécessaire d’ouvrir un compte en banque professionnel et de libérer une partie du capital social
    3
    Publication d’une annonce Légale
    Publication d’une annonce Légale
    Publication avis de constitution au sein d’un JAL
    4
    Constitution du dossier d’immatriculation
    Constitution du dossier d’immatriculation
    La constitution du dossier d’immatriculation doit inclure des informations obligatoires dont:
    • Les statuts signés et paraphés
    • Le formulaire MO
    • Les frais de greffe

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