Créer une SARL pour acheter un appartement:
les règles à savoir

La création d’une SARL, bien que celle-ci soit commerciale par la forme, peut avoir un but autre que l’exploitation d’un fonds de commerce.

En effet, les dispositions légales permettent la création d’une SARL pour un projet d’acquisition d’un immobilier. Ce dernier peut être d’usage personnel ou d’usage commercial.

Pour ce faire, certains optent pour la création d’une SARL familiale, c’est-à-dire une SARL dont les associés sont membres d’une même famille. Dans le cadre du présent dossier, nous allons aborder les règles relatives à la création d’une SARL pour acheter un appartement.

Il importe de préciser qu’il n’y a pas de procédure particulière. Ainsi, il est judicieux de mettre en exergue les avantages et les inconvénients de cette solution.

Créer une SARL pour acheter un appartement et la notion de SARL immobilière

L’acquisition d’un bien immobilier par le biais d’une SARL peut correspondre à la SARL immobilière.

Cette dernière est celle dont l’objet est l’acquisition et l’exploitation d’immeuble. Selon la qualité des associés, la SARL immobilière peut prendre différentes formes. Ainsi, on distingue : la SARL immobilière à l’IS et la SARL de famille.

La SARL immobilière à l’impôt sur les sociétés est celle adoptée pour de l’achat et la revente du bien immobilier. Quant à la SARL immobilière familiale, elle est instituée par des personnes membre d’une même famille.

Elle est souvent créée pour un investissement locatif en meublé. Ce qui permet aux associés de bénéficier du régime LMNP (loueur en meublé non professionnel). La SARL immobilière familiale est transparente fiscalement.

Créer une SARL pour acheter un appartement : les avantages et les inconvénients de cette solution

De prime abord, il importe de présenter les avantages et les inconvénients de cette alternative.

• Quels sont les avantages de l’achat d’un appartement en SARL ?

L’achat d’un bien immobilier, en l’occurrence un appartement, par le biais d’une SARL permet des économies d’impôts.

En effet, l’appartement étant inscrit dans l’actif de la société, les frais d’acquisition ainsi que toutes les charges liées à la propriété seront déduits. Ce qui permettra de diminuer le résultat imposable. En outre, la TVA payée lors de l’acquisition du bien immobilier peut être déduite.

Enfin, il importe de souligner qu’acquérir un appartement est avantageux dans la mesure où le bien immobilier peut être utilisé par la SARL pour les besoins de son activité.

• Quels sont les inconvénients de l’achat d’un appartement en SARL ?

Etant inscrit à l’actif de la société à responsabilité limitée, le bien immobilier peut faire partie des gages des créanciers de la société notamment dans le cadre d’une procédure collective d’apurement du passif.

En outre, aucun abattement pour la durée de détention ne s’applique au bien immobilier. De ce fait, il n’y a pas de plus-values immobilières des sociétés. Par conséquent, il y a lieu de réintégrer les amortissements déjà déduits.

NOTE : Pour un projet d’achat de bien immobilier par le biais d’une société, l’intéressé peut opter pour la SCI ou société civile immobilière. Ce statut juridique permet de faciliter la gestion d’un patrimoine immobilier.

Créer une SARL pour acheter un appartement : les conditions de fond

Lors de la constitution d’une SARL, les conditions de fond correspondent aux règles à respecter avant toute mesure de publicité.

• Les associés de la SARL

À l’instar de la SARL classique, la SARL pour achat d’un immeuble est constituée par deux associés au minimum. En effet, si elle est créée par une personne, on parlera d’EURL. Les associés peuvent être des personnes physiques ou morales.

En ce qui concerne la capacité des associés, la capacité commerciale n’est pas requise. Il convient de souligner toutefois que la souscription de parts sociales est un acte de commerce. Par conséquent, les mineurs, même non émancipés, ou les majeurs protégés peuvent être associés d’une SARL.

• Constitution du capital social et libération des apports

De prime abord, il convient de souligner qu’aucun capital social minimum n’est exigé en matière de SARL.

Le capital social de la SARL est composé d’apports des associés. D’une part, les apports en numéraire ou en somme d’argent. Les fonds peuvent être déposés soit auprès d’une banque, soit dans une caisse de dépôt et de consignation, soit chez un notaire.

Les fonds ainsi déposés sont bloqués jusqu’à l’immatriculation de la SARL. Cet apport doit être libéré, au moins, à hauteur de 20 % du capital social.

D’autre part, les apports en nature qui font l’objet d’une évaluation par le commissaire aux comptes. Il y a obligation pour les associés de libérer intégralement leur apport en nature.

La SARL recevra une attestation de dépôt de fonds.

Créer une SARL pour acheter un appartement : les conditions de forme

Ces conditions correspondent aux règles et formalités de publicité.

• La rédaction des statuts de la SARL

Les statuts prévoient toutes les règles de fonctionnement de la SARL. Compte tenu de son importance, sa rédaction doit répondre aux exigences de forme imposées par les dispositions légales.

D’un côté, ce document doit être rédigé par écrit (acte sous seing privé ou notarié) et signé par tous les associés. D’un autre côté, les mentions suivantes sont obligatoires : la dénomination sociale, le siège social, l’objet, la durée, l’évaluation des apports en nature, la répartition des parts sociales, la libération du capital social.

Enfin, le rapport du commissaire aux comptes et l’état des actes accomplis pour le compte de la société en formation doivent être annexés aux statuts.

• Publication d’un avis de constitution dans un journal d’annonces légales

Afin d’informer les tiers de la création de la SARL, un avis de constitution doit être diffusé dans un journal d’annonces légales du siège de la société. Après paiement du frais de publication, une attestation de parution sera délivrée.

• Dépôt de demande d’immatriculation

Cette formalité doit être accomplie auprès du CFE.

Le dossier de demande d’immatriculation contient les pièces suivantes :

- Le formulaire M0 signé et daté ;

- Un exemplaire des statuts ;

- L’attestation de dépôt de fonds ;

- L’attestation de parution dans un journal d’annonce légale ;

- Document relatif à l’identité du gérant et la déclaration de non-condamnation ;

- Un chèque libellé à l’ordre du greffe du tribunal de commerce pour frais d’immatriculation.