Les tricolores
La SCI est l’acronyme désignant la société civile immobilière. La SCI est plus qu’une forme juridique. C’est le mode de gestion de patrimoine immobilier utilisé par de nombreuses personnes. En effet, son objet social est de gérer, d’acquérir ou de transmettre un ou plusieurs biens immobiliers. En d’autres termes, la société ne peut exister sans bien immobilier. Peut-on donc en déduire que la vente d’immeuble peut être la cause de dissolution d’une SCI ? La réponse est oui et non.
La SCI n’a pas d’objet social. Cela signifie que la vente d’immeuble n’entre pas parmi les activités d’une SCI. Dans ce cas, la vente d’immeuble en SCI vaut dissolution. En outre, la vente d’immeuble en SCI peut entraîner la dissolution pour réalisation d’objet social. Dans les prochains paragraphes, nous ferons un tour d’horizon sur la dissolution d’une SCI suite à une vente d’immeuble. Quelles sont les règles à savoir et les étapes à suivre ?
Dissoudre une SCI suite à une vente d’immeuble : les modalités de vente
La vente d’un bien immobilier est soumise à un formalisme particulier.
La vente d’un immeuble en SCI : les justifications
Il convient de rappeler que la SCI est une société civile. Elle ne réalise pas, en principe, des activités purement commerciales. En d’autres termes, la réalisation de vente ne doit pas être une activité régulière et habituelle. Quels sont les motifs permettant à la SCI de faire une vente de bien de manière ponctuelle ?
En premier lieu, la SCI peut procéder à la vente d’un bien immeuble en cas de besoin de liquidités de la société.
En second lieu, la SCI peut vendre un immeuble pour des motifs prévus par les statuts. À défaut, la vente peut être réalisée sur demande de l’assemblée générale des associés.
Enfin, la SCI de construction-vente à exceptionnellement caractère commercial. De ce fait, ce type de SCI peut acheter ou construire un immeuble en vue de sa revente.
La vente d’un immeuble en SCI : la procédure
Pour que la vente soit valide, diverses démarches doivent être réalisées. La première étape est le vote de la décision de vendre ledit bien. Pour ce faire, il convient de se référer aux stipulations des statuts de la SCI. Ce document peut prévoir les modalités de vote en cas de vente d’immeuble. Il peut prévoir le pouvoir unilatéral du gérant suivi de l’approbation de l’assemblée des associés. Il peut soumettre la vente de bien immobilier à l’assemblée générale des associés.
Dans l’un ou l’autre cas, le gérant doit convoquer la réunion des associés de la SCI en assemblée générale. La décision autorisant la vente d’un immeuble doit être consignée dans un procès-verbal.
La deuxième étape est le recueil de l’agrément du locataire lorsque le bien objet de vente est en location. Ce faisant, la SCI donne congé pour vente dans un délai de 6 mois avant l’expiration du bail par lettre recommandée avec accusé de réception.
La troisième étape est la signature d’un compromis de vente ou avant-contrat entre la SCI et l’acheteur devant notaire. Selon les dispositions légales, les parties disposent d’un délai de rétractation de 10 jours à compter de la signature du compromis de vente. À l’issue de ce délai, le notaire procède à l’enregistrement du compromis de vente.
La dernière étape est la conclusion du contrat de vente final.
Dissoudre une SCI suite à une vente d’immeuble : la procédure de dissolution
Comme dans toute société, la dissolution d’une SCI équivaut à sa radiation au registre de commerce et des sociétés. Plusieurs étapes doivent être observées.
Étape 1 : Convocation des associés de la SCI
La décision de dissoudre la société civile immobilière doit être décidée par le vote des associés. En conséquence, le gérant doit convoquer l’assemblée générale des associés.
Cette assemblée décidera d’une part la vente du bien immobilier ; d’autre part, elle nommera le liquidateur, le représentant légal de la société lors de la procédure de liquidation.
Étape 2 : Nomination du liquidateur de la SCI
La nomination du liquidateur doit être fixée à l’unanimité par les associés de la société civile immobilière. À défaut d’accord, la SCI ou les associés peuvent saisir le tribunal de commerce. Ce dernier désignera le liquidateur : un des associés ou le gérant de la SCI ou une tierce personne.
Étape 3 : Enregistrement de l’acte constatant la décision de la dissolution de la SCI
La décision prise en assemblée des associés doit être constatée dans un procès-verbal. Mais, il convient de souligner que lorsque la dissolution est décidée suite à la vente d’un immeuble, le gérant doit rédiger l’acte de dissolution. Ce faisant, il peut faire appel à un professionnel.
Il appartient ensuite au liquidateur de procéder à l’enregistrement de l’acte de dissolution auprès du service des impôts des entreprises.
Étape 4 : Publication de l’avis de dissolution de la SCI
La publication d’un avis de dissolution est une mesure de publicité permettant d’informer les tiers des changements à la situation de la SCI. L’avis est à publier dans un journal d’annonces légales.
Étape 5 : Dépôt de dossier au greffe du tribunal de commerce
Il convient de souligner que les 4 premières étapes sont relatives à la dissolution de la SCI. La dissolution est l’étape précédant la liquidation. Elle est clôturée par le dépôt du dossier de dissolution de la SCI au greffe du tribunal de commerce.
Étape 6 : Liquidation de la SCI
La liquidation est la procédure par laquelle la société vend tout son actif afin de régler son passif.
Concrètement, le liquidateur vend les biens — mobilier ou immobilier — de la SCI. Les produits de la vente doivent prioritairement rembourser les éventuelles créances de la société. Le montant restant est réparti entre les associés suivant leurs parts.
Étape 7 : Radiation de la SCI
C’est la dernière étape en vue de la fermeture de la SCI. Elle est à réaliser auprès du Registre du Commerce et des sociétés. Le liquidateur doit déposer le dossier de radiation. Il doit contenir les
pièces suivantes :
- Le formulaire M4 rempli et signé par le liquidateur ;
- Un exemplaire des comptes de clôture certifié conforme par le liquidateur ;
- L’attestation de parution de l’avis de liquidation dans un JAL ;
- L’acte constatant les opérations de liquidation certifié conforme.
