Les tricolores
De nombreux dirigeants ont le souhait de transformer leur local d’habitation en local professionnel, cela veut dire que la résidence personnelle de l’entrepreneur fera l’objet d’un changement et se transformera en un lieu où une activité commerciale ou professionnelle sera exercée.
Pour ce faire, il convient de respecter diverses formalités importantes, notamment en matière administrative.
En effet, ce type d’opération implique forcément un changement d’usage ou de destination dudit local.
Dans cet article, nous allons faire le point sur ces formalités majeures à accomplir afin d’utiliser la résidence habituelle du gérant en tant que bail commercial pour y exercer une activité professionnelle ou commerciale.
Toutefois, avant d’entrer dans le vif du sujet, il est primordial d’évoquer certaines précisions.
Une importante distinction à effectuer concernant le bail commercial et le bail d’habitation
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Une différence au niveau de la destination du local
Pour un quelconque bien immobilier, il faut savoir identifier sa finalité ou sa destination. En règle générale, un bien immobilier est destiné soit à un usage d’habitation, soit à un usage purement professionnel, c’est-à-dire un local où sera exercée une activité commerciale ou professionnelle.
Pour ce dernier cas, cela peut notamment s’agir d’une partie de surface utilisée pour accueillir du public, pour stocker diverses marchandises ou encore pour l’aménagement d’un simple bureau commercial.
En revanche, un local d’habitation (obtenu par le biais d’un bail d’habitation) aura pour finalité de loger des personnes, que ce soit le propriétaire lui-même, les locataires ou tierces personnes hébergées gratuitement.
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Quid d’un mélange d’usage d’un seul et même local ?
La question qui se pose dans ce cas est la suivante : est-il possible d’exercer une activité commerciale par le biais d’une conclusion d’un bail commercial dans un local destiné normalement à l’habitation ? La réponse est oui.
Ainsi, cette situation sera qualifiée d’une destination à usage mixte. Autrement dit, le bien immobilier concerné comportera une partie qui sera consacrée au logement du gérant, et une autre partie qui sera destinée à l’activité commerciale en question.
Sachez que le fait de procéder à une telle transformation implique inévitablement un changement de destination du local concerné. Ainsi, diverses formalités administratives seront à prévoir.
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Une remarque importante à prendre en considération
Il faut quand même évoquer une remarque très importante pour ne pas être confus, elle concerne le fait qu’une société décide d’implanter son siège social ou de domicilier son siège social chez l’un de ses dirigeants.
Cette opération ne signifie en aucun cas un changement de destination du local en question. En d’autres termes, ce dernier reste un local d’habitation faisant l’objet d’une domiciliation de siège social d’une entreprise.
Notons par ailleurs que si l’exercice de l’activité à la résidence personnelle du gérant n’est pas autorisé (en raison des éventuelles clauses contractuelles ou à cause des règles de l’urbanisme et de la copropriété), le changement d’usage des locaux est une solution assez sollicitée.
On parlera alors d’un bail mixte consistant à changer partiellement l’usage dudit local (comme susmentionné).
Comment faire pour contracter un bail commercial au domicile du gérant ?
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Une obligation de demander un changement d’usage
Pour exercer une activité commerciale dans son local d’habitation et faire de ce dernier un local professionnel (par le biais d’un bail commercial), le gérant est dans l’obligation de demander un changement d’usage du local en question.
Cette action sera cependant obligatoire que dans certaines situations.
Premièrement, le local d’habitation doit être le seul élément au cœur du projet de transformation (les différentes catégories de logements et leurs annexes seront ainsi concernées).
Deuxièmement, cette obligation est inévitable dans le cas où le logement se situerait dans les communes de plus de 200 000 habitants ainsi que dans certains départements (les départements 92, 93, 94 excluant les ZFU ou les zones franches urbaines).
En revanche, cette obligation n’aura pas lieu d’être si l’activité commerciale exercée dans le local d’habitation du gérant n’implique pas l’accueil d’une clientèle et le stockage de marchandises.
C’est également le cas pour un changement d’usage relatif à la transformation de locaux commerciaux en locaux d’habitation (aucune autorisation nécessaire).
Enfin, cette demande doit être effectuée auprès de la mairie de la commune de dépendance du logement d’habitation concerné.
Pour ce faire, il suffit de remplir un formulaire de demande d’autorisation (à se procurer au niveau de chaque commune) et de fournir diverses pièces justificatives.
Précisons que l’autorisation sera accordée qu’à titre provisoire et personnelle (en fonction notamment de la durée d’occupation).
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Une obligation de changement de destination du domicile du gérant
Rappelons d’abord que lorsqu’on parle d’un changement de destination d’un local, cela revient à dire que cedit local fera l’objet d’un passage d’un type de construction à un autre.
La nature de la demande d’autorisation dépendra notamment de la présence de travaux ou non. Cette demande s’effectuera auprès de la mairie dont dépend le bâtiment concerné.
À l’inverse du changement d’usage (provisoire et personnel), le changement de destination touchera le local en lui-même, d’une façon permanente en suivant les règles de l’urbanisme.
Ainsi, une déclaration préalable est requise si le changement se fait sans travaux (ou éventuellement avec des travaux légers concernant l’aménagement intérieur).
Tandis que si le changement implique des travaux engendrant plus de 20 m² de surface de plancher ou s’ils apportent une modification non négligeable sur les structures porteuses ou sur la façade de l’immeuble, un permis de construire sera obligatoire.
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Une déclaration obligatoire auprès de l’administration fiscale
Il faut savoir que tous les changements qui concernent soit une affectation des propriétés bâties, soit l’utilisation de locaux à des fins commerciales doivent inévitablement faire l’objet d’une déclaration auprès de l’administration fiscale afin d’actualiser la valeur locative cadastrale des locaux (pour permettre de déterminer la taxe foncière).
Une déclaration doit être adressée au bureau du cadastre compétent dans les 90 jours suivant la réalisation du changement d’affectation.
Enfin, il est également judicieux de vérifier les assurances dans le cas d’un changement de destination ou d’usage.
En effet, il se peut que le contrat auquel le propriétaire a souscrit ne soit plus compatible à l’usage actuel (après changement) ou la destination nouvelle du bâtiment concerné.
Le risque de ne plus être couvert en cas de sinistre pourrait éventuellement exister.
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Que faire d’autre pour la location d’une partie du logement par l’intermédiaire d’un bail commercial ?
Après l’obtention de toutes les autorisations susmentionnées, le fait de louer une partie du logement à une entreprise implique obligatoirement la rédaction d’un bail de location, un bail qui doit contenir la description de certains éléments (biens loués, surface effectivement occupée, prix du loyer, etc.).
Il faudra ensuite s’occuper des quittances de loyer à destination de la société.
Enfin, la déclaration de cedit loyer dans la déclaration de revenus annuels est aussi nécessaire. Pour le calcul de la CFE ou de la cotisation foncière des entreprises, la société doit également déclarer la surface occupée au SIE ou au service des impôts et des entreprises.
Voici quelques autres précisions à savoir sur le bail mixte :
- Une durée de trois ans minimum (personne physique) ou de six ans minimum (personne morale) sauf exception ;
- Un montant de loyer fixé au contrat de bail par les parties (suivre l’indice de référence des loyers pour une révision annuelle) ;
- Un droit de renouvellement existant (pour des raisons légitimes, un congé peut être émis par le bailleur 6 mois avant le terme) ;
- Un pouvoir de rupture anticipée non accordé au bailleur (seul le juge peut le faire) ;
- Le locataire peut recourir à une rupture anticipée du bail mixte en respectant un préavis de 3 mois (par LRAR) ;
- La sous-location et la cession sont interdites dans un bail mixte.
