Les tricolores
Pour la réalisation d’un investissement immobilier, le recours à la location meublée non professionnelle est une alternative à la disposition de tous ceux qui sont intéressés. Il convient de souligner que la location meublée non professionnelle (LMNP) permet de bénéficier d’un régime fiscal intéressant.
Pour ce faire, ces derniers ont deux possibilités : soit recourir à la création d’une société civile immobilière, soit recourir à la création d’une société commerciale.
Dans le cadre de cet article, nous allons concilier la SARL soumise à l’impôt sur le revenu et le statut de LMNP. Que faut-il savoir ?
SARL soumise à l’IR : tout ce qu’il faut savoir
Il convient de préciser que la société à responsabilité limitée soumise à l’impôt sur le revenu est, en principe, une SARL de famille.
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La SARL de famille et ses caractéristiques
La SARL de famille emprunte toutes les caractéristiques d’une SARL classique, mais se diffère sur deux points. D’un côté, une différence réside sur la fiscalité qu’on verra ultérieurement ; d’un autre côté, il y a une différence sur la qualité des associés.
Dans une SARL de famille, les associés doivent être des personnes de la même famille, ayant un lien d’alliance ou de parenté.
Ce statut permet aux membres d’une famille de faire des investissements ou d’exercer une activité ensemble. Toutefois, il importe de souligner que les activités libérales ne peuvent pas être exercées en SARL de famille.
En outre, en ce qui concerne la création de la SARL de famille, il n’y a pas de procédure particulière. Les démarches lors de la création de la SARL classique sont applicables.
Il est à noter que la SARL de famille est un statut fiscal. Ainsi, il n’est pas nécessaire de faire la mention « SARL de famille » dans les papiers administratifs de la société.
En revanche, pour bénéficier du statut de SARL de famille, il est important de répondre à un certain nombre de conditions.
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La SARL de famille et sa fiscalité
Son imposition est la particularité de la SARL de famille. En effet, la SARL classique est par défaut soumise à l’impôt sur les sociétés, l’exception à ce principe est la SARL de famille. Celle-ci est soumise à l’impôt sur le revenu définitivement. Notons-le, la SARL classique peut optionnellement être soumise à l’impôt sur le revenu pour cinq exercices.
Être soumis à l’impôt sur le revenu ou l’IR ne signifie pas une double imposition des bénéfices. En outre, l’IR permet à la SARL de famille de bénéficier d’une exonération de cession des parts sociales.
LMNP : que faut-il savoir sur ce régime juridique ?
Pour mieux comprendre la conciliation entre la SARL à l’IR ou SARL de famille et de la LMNP, il est opportun de rappeler tout ce qu’il faut savoir sur cette dernière.
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Le régime juridique de la LMNP
La location meublée non professionnelle ou LMNP est une solution pour faire un investissement immobilier locatif.
Elle permet l’acquisition d’un bien immobilier générateur de revenus, notamment le loyer.
La LMNP est un contrat se portant sur un local d’habitation garni de meubles. Les meubles en question sont ceux permettant aux locataires de satisfaire ses besoins vitaux.
Selon la loi Macron 2015, cela correspond à la définition suivante : « La location d’un local d’habitation garni de meubles est regardée comme une location meublée lorsque les meubles loués avec le local sont suffisants pour donner à ce dernier un minimum d’habilité ».
Ainsi doivent garnir le local loué les meubles suivants : une literie, des plaques de cuisson, un four, la vaisselle, luminaires, table et sièges, des étagères de rangement.
En outre, pour bénéficier du régime de la LMNP, il convient de satisfaire les conditions suivantes :
- La recette locative doit être inférieure aux revenus ;
- La recette locative inférieure à 23 000 euros par an.
NOTE : La location meublée non professionnelle se présente sous plusieurs formes : le logement meublé loué à l’année, les logements en résidence, ou une partie de la résidence du loueur uniquement, les logements meublés en saisonniers.
Les biens immobiliers concernés par la LMNP sont :
- les maisons et appartements meublés ;
- les mobil-homes ;
- les résidences de services et les maisons de retraite.
Enfin, la LMNP doit être distinguée de la LMP ou location meublée professionnelle.
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La LMNP et son régime fiscal
De prime abord, il convient de souligner que ce sont les loyers qui sont imposables. Ainsi, ils sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
L’avantage fiscal de la location meublée non professionnelle est la possibilité de faire un choix de son régime. D’une part, il y a le régime micro-BIC ou régime forfaitaire applicable lorsque les recettes locatives ne sont pas supérieures à 70 000 euros par année. En optant pour le régime forfaitaire, le loueur bénéficie d’un abattement de 50 % sur les recettes.
D’autre part, le loueur peut être soumis au régime réel. Ce régime est d’office lorsque les recettes annuelles dépassent les 70 000 euros.
Par contre, il peut bénéficier de ce régime sur demande lorsque les recettes sont inférieures au montant susmentionné. Ce régime correspond à la déduction des recettes de l’ensemble des charges locatives et de l’amortissement. Il est à souligner que le régime réel permet d’éviter le déficit foncier.
La SARL à l’IR et la LMNP : quelle conciliation ?
De tout ce qui précède, on en déduit que la location meublée non professionnelle en SARL à l’IR ou SARL de famille est une solution avantageuse. Force est de préciser que cela signifie que l’objet social de la SARL de famille est la location meublée non professionnelle.
Le premier avantage de cette alternative est l’amortissement. Cette notion comptable signifie que mensuellement le prix d’achat de l’immeuble sera déduit des loyers perçus.
En conciliant SARL de famille et location meublée non professionnelle, les plus-values des biens immobiliers sont applicables. La formule du calcul des plus-values est la différence entre le prix d’achat augmenté des frais d'acquisition et le prix de revente.
