La SCI ou société civile immobilière familiale a pour objet la gestion de biens immobiliers dans un cadre familial optimisé.
Comme son nom l'indique, la spécificité de ses membres constitue la particularité de cette structure.
En effet, la SCI familiale est constituée exclusivement par des personnes appartenant à une même famille.
Par conséquent, les associés de ce type de SCI entretiennent un lien de parenté direct ou un lien d'alliance légalement reconnu.
Comme toutes les sociétés, il est impératif de procéder à la domiciliation de votre SCI familiale auprès d'une structure agréée.
La SCI familiale se distingue par sa fiscalité particulièrement avantageuse, renforcée par les évolutions législatives récentes.
Avant d'analyser ces avantages fiscaux actualisés, il est nécessaire de rappeler les mécanismes d'imposition d'une SCI familiale en 2026.
Rappel : comprendre l’imposition d’une SCI familiale
Comment sont imposés les bénéfices d’une SCI familiale ?
La question centrale concerne le régime d'imposition applicable : impôt sur le revenu (IR) ou impôt sur les sociétés (IS).
Par principe, la SCI n'est pas, par défaut, soumise à l'impôt sur les sociétés.
En conséquence, cette structure est naturellement imposée à l'impôt sur le revenu selon le régime de la transparence fiscale.
Cela signifie que chaque associé, proportionnellement à sa participation dans la SCI, supporte l'imposition des revenus générés par la société.
La qualification de l'associé influence directement le traitement fiscal.
Ainsi, lorsque l'associé est une personne physique, celui-ci doit intégrer dans sa déclaration d'impôt sur le revenu les bénéfices attribués par la SCI, généralement dans la catégorie des revenus fonciers.
Dans l'hypothèse où l'associé est une personne morale soumise à l'IS, sa quote-part du bénéfice sera intégrée dans son résultat imposable à l'impôt sur les sociétés.
Toutefois, la législation permet à une SCI de choisir son assujettissement à l'impôt sur les sociétés, et ce choix peut être exercé à tout moment durant l'existence de la société.
Cette option demeure irrévocable une fois exercée. L'imposition à l'IS implique que la société supporte directement l'imposition des bénéfices, excluant de fait les associés de cette charge fiscale directe .
L’assujettissement à la TVA
En principe, la SCI familiale n'entre pas dans le champ d'application de la TVA, quel que soit le montant des loyers perçus.
Cette exemption facilite considérablement la gestion administrative.
Néanmoins, deux exceptions notables existent :
D'une part , certaines activités entraînent automatiquement l'assujettissement à la TVA.
C'est notamment le cas pour l'activité de location d'emplacements de stationnement ou les prestations d'hébergement meublé de tourisme, secteur en pleine expansion.
D'autre part , la SCI familiale peut opter volontairement pour l'assujettissement à la TVA. Cette faculté reste conditionnée à l'exercice d'une activité de location nue d'immeubles à usage professionnel (industriel, commercial, ou bureau).
Cette option, qui nécessite une demande formelle auprès du service des impôts, peut s'avérer avantageuse pour récupérer la TVA sur les investissements et travaux.
L’imposition des plus-values de la SCI familiale
La plus-value immobilière correspond à la différence positive entre le prix de cession d'un bien immobilier et son coût d'acquisition réévalué.
Le régime d'imposition de cette plus-value varie selon le choix fiscal opéré par la SCI.
Lorsque la SCI familiale est soumise à l'IR, les plus-values suivent le régime des plus-values immobilières des particuliers, avec les abattements pour durée de détention.
Quand la SCI opte pour l'IS, les plus-values sont soumises au régime des plus-values professionnelles, généralement plus favorable pour les détentions de long terme.
Les avantages fiscaux de la SCI familiale
Possibilité de choix d’imposition
Le premier avantage fiscal fondamental réside dans la possibilité de choisir le régime d'imposition optimal selon la situation patrimoniale des associés.
Cette flexibilité permet d'adapter la structure aux évolutions familiales et fiscales.
Le régime IR convient généralement aux familles avec des revenus modérés pouvant absorber les déficits fonciers, tandis que l'IS s'avère plus avantageux pour les familles à forte fiscalité souhaitant capitaliser dans la société.
Bénéfice optimisé des dispositifs de défiscalisation
La SCI familiale peut tirer parti de plusieurs dispositifs de défiscalisation immobilière, sous conditions strictes :
Dispositif Pinel en SCI : Bien que recentré depuis 2024, le dispositif Pinel demeure accessible aux SCI familiales soumises à l'IS.
Le plafond Pinel est maintenu à 300.000 € en SCI et à 5.500 € le mètre carré par investissement pour bénéficier de la réduction d'impôt.
Les taux de réduction, bien qu'en diminution progressive, restent attractifs :
10,5% pour un engagement de 6 ans en 2026
15% pour un engagement de 9 ans
17,5% pour un engagement de 12 ans
Autres dispositifs : La SCI peut également bénéficier du dispositif Malraux pour la restauration de monuments historiques, du dispositif Denormandie pour la rénovation dans l'ancien, ou encore des zones de revitalisation rurale (ZRR).
Les avantages optimisés en cas de cession de parts
La cession de parts de SCI familiale bénéficie d'un régime fiscal avantageux, variable selon l'option fiscale :
En régime IR : Application du régime des plus-values immobilières des particuliers avec abattement pour durée de détention (5% par an de la 6ème à la 21ème année pour l'impôt sur le revenu).
En régime IS : Les plus-values sur cession de titres bénéficient d'abattements spécifiques pour durée de détention des parts sociales :
50% d'abattement pour une détention de 2 à 8 ans
65% d'abattement au-delà de 8 ans de détention
Cette durée se calcule à partir de la souscription des parts, non de l'acquisition du patrimoine immobilier sous-jacent.
SCI familiale : optimisation de la transmission patrimonial
L'essence de la SCI familiale réside dans la facilitation de la transmission du patrimoine familial, avec des avantages fiscaux substantiels :
Donations échelonnées : La création d'une SCI familiale permet aux parents de procéder à des donations successives de parts sociales à leurs descendants.
Cette stratégie permet de :
Bénéficier de l'abattement de 100.000 € par enfant tous les 15 ans
Étaler la charge fiscale dans le temps
Optimiser l'utilisation des tranches inférieures du barème des droits de donation
Démembrement de propriété : La SCI facilite la mise en œuvre de stratégies de démembrement :
Transmission de la nue-propriété aux héritiers avec conservation de l'usufruit
Évaluation réduite basée sur l'âge de l'usufruitier (barème fiscal)
Possibilité de rachat ultérieur de l'usufruit dans des conditions avantageuses
Valorisation différée : Les parts de SCI familiale peuvent être évaluées avec une décote pour indivision, réduisant d'autant l'assiette taxable lors des transmissions.
Avantages sociaux et patrimoniaux complémentaires
Optimisation des revenus locatifs : La SCI permet de répartir les revenus locatifs entre plusieurs membres de la famille, optimisant ainsi la progressivité de l'impôt sur le revenu.
Protection du patrimoine : La SCI constitue un écran juridique protégeant le patrimoine familial des aléas professionnels de chaque associé.
Gestion collective facilitée : La structure sociétaire simplifie la gestion collective d'un patrimoine immobilier familial, évitant les contraintes de l'indivision.
En conclusion , créer une société civile immobilière familiale en 2026 constitue une stratégie patrimoniale particulièrement pertinente.
Elle combine optimisation fiscale, facilitation de la transmission intergénérationnelle, et protection du patrimoine familial.
La clé du succès réside dans l'adaptation de la structure aux spécificités familiales et dans l'évolution de la stratégie selon les changements législatifs et familiaux.