Les tricolores
La SCI ou la société civile immobilière est parmi les modes de gestion de patrimoine immobilier. Elle permet à deux ou plusieurs appartenant à une même famille, ayant un lien de parenté ou d’alliance, de mettre en commun un ou plusieurs biens immobiliers en vue d’en partager les bénéfices et de profiter de l’économie qui pourrait en résulter, et à contribuer aux pertes. Et ceci à travers l’institution d’une SCI Familiale. Bien que la SCI soit considérée comme un mode de gestion immobilière, c’est une société à part entière soumise à toutes les règles communes aux sociétés. Ainsi, au moment de la création de la société, les associés sont appelés à choisir l'adresse de domiciliation de votre SCI familiale mais aussi le régime auquel la société sera soumise. Le régime fiscal de la SCI familiale encourage l’investissement locatif ainsi que le développement de l’immobilier. La SCI peut être soumise à l’impôt sur les sociétés ou à l’impôt sur le revenu. Elle est également redevable au paiement de la TVA.
La SCI familiale et l’impôt sur le revenu
La SCI familiale comme toute société civile immobilière est une société dite « transparente» et se conjugue avec l’impôt sur le revenu. La transparence fiscale ou la translucidité fiscale signifie que la société n’est pas directement imposée, elle est imposée à travers ses associés. Ainsi, ces derniers sont imposés sur leur revenu, en l’occurrence le revenu foncier, en fonction de leur participation au capital social la SCI.
Le régime de l’impôt sur le revenu présente certaines caractéristiques. D’une part, les dividendes distribués ou non distribués sont soumis au flat tax, c’est-à-dire au prélèvement forfaitaire à taux unique. Le taux est ainsi fixé à 30%. D’autre part, il est possible que certaines dépenses effectuées sur l’immeuble soient déduites au résultat. On peut citer les intérêts d’emprunt, les dépenses de travaux, les frais de gestion, les assurances. Enfin, la possibilité de reporter le déficit foncier sur la catégorie des revenus fonciers des associés est l’une des particularités de ce régime. Cela permet de réduire le montant des revenus. Il convient de noter que la rémunération du gérant de la SCI familiale est également imposée.
Par ailleurs, le barème d’imposition est déterminé selon la tranche de revenus. Le barème est ainsi progressif :
- Jusqu’à 10 064 € de revenus, le taux d’imposition est de 0% ;
- Entre 10 065 et 25 659 € de revenus, le taux d’imposition est de 11% ;
- De 25 660 à 73 369 € de revenus, le taux d’imposition est de 20% ;
- Les revenus compris entre 73 370 et 157 806 €, le taux d’imposition est de 41% ;
- Enfin, au-delà de 157 807 €, le taux d’imposition est de 45%.
La SCI familiale et l’impôt sur les sociétés
Il est possible de choisir de soumettre la SCI familiale à l’impôt sur les sociétés. Ce choix peut intervenir aussi bien pendant la création qu’à tout moment de la vie de la SCI. Contrairement au régime de l’impôt sur le revenu, dans le cadre de l’impôt sur les sociétés, la SCI est directement imposée. Par conséquent, les associés ne paient plus l’impôt.
À l’instar du régime d’impôt sur le revenu, l’impôt sur les sociétés est calculé selon un barème. Ainsi :
- Le taux d’imposition pour les bénéfices inférieurs à 38 120 € est de 15 % ;
- Le taux d’imposition est de 28 % pour les bénéfices compris entre 38 120 € et 500 000 € ;
- Pour les bénéfices supérieurs à 500 000 €, le taux d’imposition est de 31 %.
Toutefois, ce régime fiscal présente quelques inconvénients. D’une part, le choix est irrévocable, en cas d’erreur, les associés peuvent être contraints à dissoudre la société. D’autre part, ce régime est assez lourd parce qu’elle nécessite le respect de certaines obligations de gestion telle que la tenue d’une comptabilité. Il est toujours recommandé que la SCI familiale soumise à l’impôt sur les sociétés soit assistée par un expert-comptable.
Fiscalité de la SCI familiale et les plus-values immobilières
L’opération de vente d’un immeuble réalise une plus-value. Elle correspond au prix auquel l’immeuble est vendu déduit du prix d’achat initial. La taxe relative au régime de plus-value est différée selon la durée de détention de l’immeuble et le régime fiscal auquel est soumise la SCI.
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SCI à l’IR et le régime de plus-values immobilières
Lorsque la SCI est soumise à l’IR, le régime de plus-values appliqué est le régime des particuliers. Un calcul simple de la plus-value sera effectué et aucun amortissement n’est pratiqué.
Toutefois, la SCI familiale peut bénéficier d’une exonération d’impôt. D’une part, si la détention est plus de 22 ans, une exonération d’impôt sur les résultats sera effectuée, mais paiement des charges sociales. D’autre part, lorsque la durée de détention est plus de 30 ans, la SCI est exonérée de l’impôt sur le résultat et des charges sociales.
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SCI à l’IS et le régime de plus-values immobilières
Lorsque la SCI est soumise à l’IS, le régime de plus-values appliqué est le régime des professionnels. Dans ce régime, les divers amortissements sont pris en considération dans le calcul.
Si la détention de l’immeuble est assez longue, on peut considérer que le bien immobilier soit intégralement amorti. Dans ce cas, le prix de vente est égal à 0. Ainsi, le montant de la plus-value est égal au prix de vente.
La SCI familiale et la TVA
L’assujettissement à la TVA est un choix accordé à la SCI familiale. Seules les locations meublées sont assujetties au régime de la TVA. Par ailleurs, lorsque le bien loué est à usage d’habitation ou à usage agricole, l’exonération de la TVA est obligatoire.
Il est opportun de se soumettre au régime de TVA lorsque la société effectue de nombreuses dépenses.
Pour conclure, la SCI familiale dispose d’un choix de régime fiscal : soit l’impôt sur le revenu, soit l’impôt sur les sociétés. Le régime de plus-values applicable à la SCI dépend du régime fiscal choisi. Enfin, la SCI familiale n’est assujettie au régime de TVA que dans certains cas, la liberté de choix étant le principe.
