Qui est redevable du loyer pour une SARL:
Guide en 2024

Pour l’exploitation de son activité, la SARL a besoin d’un local. Ce dernier est non seulement nécessaire pour son activité, mais il répond à l’obligation légale de domiciliation. Le local servira ainsi de siège social pour la société.

Pour ce faire, la SARL peut procéder à la location d’un local. Ce dernier peut appartenir à une tierce personne ou à l’un des associés. Dans tous les cas, cette société à responsabilité limitée sera soumise au régime du bail commercial. Le contrat de bail est une convention existant entre le propriétaire d’un immeuble et toute personne physique ou morale exerçant une activité commerciale moyennant le paiement d’un loyer.

Ce dossier s’intéressera davantage au régime du loyer dans le cadre d’un bail commercial. La question qui se pose est la suivante : qui est redevable du loyer pour une SARL ? Afin d’apporter une réponse, il convient de faire un rappel sur le régime du bail commercial.

Rappel sur le régime du bail commercial

• Le cadre juridique du bail commercial

Le bail commercial est principalement régi par trois textes.

Le premier texte est le Code de commerce. Ce dernier prévoit les modalités de formation du bail, les modalités d’exécution ainsi que la résiliation du contrat de bail.

Le second texte est la loi Pinel de 2014. Ce second texte vient à compléter les dispositions du Code de commerce en interdisant la pratique du bail ferme. Il est à préciser qu’on est en présence d’un bail ferme lorsque celui-ci stipule des clauses ne permettant pas le renouvellement anticipé du bail.

Le dernier texte prévoyant le bail commercial est le Code général des impôts, en l’occurrence en ce qui concerne la taxe foncière et les taxes relatives à la jouissance d’un local.

• Bail commercial et bail professionnel

Bien qu’il soit plus courant d’utiliser le terme « bail commercial », aussi bien le bail commercial que le bail professionnel désignent le contrat de location d’un immeuble en vue d’une activité commerciale.

La différence entre les deux notions réside sur la nature de l’activité du locataire. On parle de bail commercial lorsque le preneur exerce une activité commerciale, agricole et artisanale. Il s’agit d’un bail professionnel lorsque le locataire exerce une activité libérale.

• Les conditions relatives à la conclusion d’un bail commercial

On distingue d’une part, les parties au contrat ; et d’autre part, la destination du local à louer.

En ce qui concerne les parties au contrat de bail, le locataire doit être une personne physique ou morale exerçant une activité commerciale. Ce qui implique, entre autres, l’inscription au RM ou l’immatriculation au RCS.

Le bailleur, quant à lui, doit être propriétaire des lieux. Concernant le cas d’une SARL, le bailleur peut être son gérant qui met en location une partie de son domicile personnel. Cette alternative est possible à condition qu’elle ne soit pas interdite par une quelconque convention ou par les dispositions légales.

Concernant le local soumis au régime de bail commercial, il convient d’apporter quelques précisions. En premier lieu, le local peut être un immeuble, une construction ou un endroit clos et fixe. Ce qui exclut les terrains nus. En second lieu, le local doit être affecté à l’exercice d’une activité commerciale ou artisanale.

• Les modalités d’exécution du bail commercial

Le bail commercial est conclu pour une durée minimale de 9 ans. Par ailleurs, pour le bail professionnel, la durée minimum du bail est de 6 ans. Ces dispositions sont d’ordre public, les parties ne peuvent pas y déroger.

La spécificité du bail commercial tient à sa modalité de résiliation. Le preneur dispose en effet de la propriété commerciale. Cette dernière est un droit au renouvellement permettant au locataire de bénéficier d’une indemnité d’éviction en cas de refus de la part du bailleur.

Tout sur le régime du loyer pour une SARL

• Le loyer et son mode de fixation

Le montant du loyer ainsi que celui des autres charges locatives sont déterminés lors de la conclusion du contrat de bail. Le loyer est en principe fixé d’un commun accord entre le bailleur et le locataire. Il en est de même en ce qui concerne la répartition des charges locatives. Elle est librement fixée par les parties.

Par ailleurs, la pratique du « pas-de-porte » est courante à l’entrée dans les locaux. Pour faire simple, le pas-de-porte est le droit d’entrée. C’est une somme d’argent versée au bailleur à titre de supplément de loyer ou à titre d’indemnité.

• Le loyer et sa révision

Le loyer issu d’un bail commercial peut faire l’objet d’une révision qui doit être prévue lors de la conclusion du contrat. Les parties peuvent également prévoir la périodicité de la révision. Ainsi, elle peut être annuelle ou triennale. Une clause d’échelle mobile peut être insérée dans le contrat de bail.

Pour la révision, en l’occurrence l’augmentation du montant du loyer, les parties doivent se baser sur un indice de référence prévu dans le bail. En principe, l’augmentation du loyer est calculée sur la base de l’indice des loyers commerciaux (ILC). Cet indice est publié par l’INSEE tous les trois mois. Il est composé des éléments suivants :

- de la somme pondérée d’indices représentatifs de l’évolution des prix à la consommation ;

- de la somme pondérée des prix de la construction neuve ;

- de la somme pondérée des chiffres d’affaires du commerce de détail.

NOTE : Pour le bail professionnel, la révision du loyer est calculée sur la base de l’indice des loyers des activités tertiaires ou de l’indice du coût de la construction.

• Qui est redevable du loyer pour une SARL ?

Qui doit payer le loyer de la SARL ? La société ou les associés ? La réponse peut sembler être évidente. Le loyer figure parmi les charges que la SARL est tenue de régler périodiquement (mensuellement).

Par ailleurs, il convient de noter le cas de la domiciliation de la SARL au domicile personnel de son gérant. La SARL peut prendre en charge une partie du loyer. C’est notamment le cas lorsque le gérant est locataire.