Les tricolores
L’investissement locatif est le secteur de prédilection des sociétés civiles.
Lorsqu’on parle d’investissement locatif, on fait référence à une forme juridique de société civile : la Société Civile immobilière (SCI). La SCI est une forme de société civile dont l’objet social est la gestion d’un patrimoine immobilier.
Elle convient le mieux au type de société pour ceux qui souhaitent investir dans la location d’immeuble.
Pour un investissement locatif, parmi les avantages représentés par la SCI compte son régime juridique souple et reposant sur bien des points sur la liberté statutaire, ainsi que son cadre plus formel vis-à-vis des locataires.
Le type de Société Civile Immobilière dépend du type d’investissement locatif que vous souhaitez réaliser. Il existe plusieurs formes de Société Civile Immobilière : les sociétés civiles immobilières de location, les sociétés civiles d’attribution, les sociétés d’attribution d’immeubles en jouissance à temps partagé, et les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI).
Cependant, la SCI est soumise à des règles particulières notamment celle de la déclaration des bénéficiaires effectifs.
En effet, depuis la loi « Sapin II », elle est soumise à cette règlementation qui consiste en une obligation déclarative afin d’identifier les personnes ayant un contrôle significatif sur la SCI. Cet article vous aidera à comprendre le fonctionnement de la déclaration des bénéficiaires effectifs d’une SCI.
Qui sont les bénéficiaires effectifs d’une SCI ?
Il est à rappeler que la SCI doit déclarer au moins un bénéficiaire effectif. A défaut, ou si l’identification d’un bénéficiaire effectif s’avère impossible, il est judicieux de déclarer le gérant la SCI ou ses cogérants.
Le bénéficiaire effectif d’une SCI est l’associé qui détient directement ou indirectement une part du capital social (ensemble des sommes d’argents et des biens : brevet, marque, immeuble, etc.).
Tel est le cas par exemple de l’associé qui détient plus de 25 % du capital social, et/ou des droits de vote de la SCI (droit de tous les associés de prendre part aux décisions collectives lors des assemblées générales, proportionnellement à leurs apports).
Est également bénéficiaire effectif d’une SCI, l’associé qui exerce un contrôle sûr les organes de direction ou de gestion de la SCI ou sur l’assemblée générale de ses associés. Tel est le cas par exemple en présence d’un pacte d’associés ou d’une clause statutaire qui le prévoit. Dans l’hypothèse d’une SCI familiale, les bénéficiaires effectifs peuvent être un groupement familial prenant les décisions en commun.
Pourquoi procéder à la déclaration des bénéficiaires effectifs d’une SCI ?
Le but de la loi « Sapin II » en imposant cette obligation de déclaration des bénéficiaires effectifs d’une SCI est de lutter contre le blanchiment d’argent et le financement du terrorisme.
En effet, ce dispositif permet de retracer sur le territoire français tous les bénéficiaires effectifs dans un registre spécial appelé registre des bénéficiaires effectifs qui est tenu par les greffiers des tribunaux de commerce. Cette déclaration est une obligation légale dont le non-respect est puni de sanctions pécuniaires et pénales conséquentes, notamment :
- 6 mois d’emprisonnement ;
- 7 500 € d’amende ;
- une interdiction de gérer durant 15 ans maximum ;
- une privation partielle des droits civils et politiques.
De même, la SCI encourt également des sanctions notamment :
- la dissolution de la société ;
- le placement sous surveillance judiciaire pendant 5 ans maximum ;
- la fermeture définitive ou pour 5 ans maximum d’un ou de plusieurs ou de tous les établissements de la SCI ;
- l’exclusion des marchés publics définitivement ou pour une durée de 5 ans maximum ;
- l’interdiction définitive ou pour 5 ans maximum de faire une offre au public de titres financiers ou d’entrer en bourse ;
- l’interdiction pour 5 ans maximum d’émettre des chèques ou d’utiliser des cartes de paiement ;
- l’affichage de la décision prononcée ou diffusion de celle-ci dans la presse écrite.
Quid de la procédure de déclaration des bénéficiaires effectifs d’une SCI ?
Cette obligation légale de déclaration des bénéficiaires effectifs d’une SCI doit être effectuée lors de la demande d’immatriculation de la SCI au Registre du Commerce et des Sociétés.
Entre autres, cette déclaration est suivie par une demande d’inscription modificative dans les 30 jours qui suivent tout changement concernant la SCI ou tout changement concernant les bénéficiaires effectifs (émergence d’un nouveau bénéficiaire par exemple, ou bien changement d’information concernant un bénéficiaire effectif).
Cette obligation légale a été facilitée puisqu’elle se fait en ligne via le site des formalités d’entreprises.
Le guichet unique en ligne des formalités des entreprises reçoit la demande d’inscription modificative. En ce sens, voici les démarches à effectuer une fois que vous êtes sur le site https://formalites.entreprises.gouv.fr/ :
- cliquer sur « déclarer » ;
- créer un compte utilisateur d’abord ;
- entrer les informations nécessaires telles que la dénomination sociale de la SCI, sa forme juridique, l’adresse de son siège social, son numéro de SIREN, les noms et prénoms ainsi que le nom d’usage et le pseudonyme des bénéficiaires effectifs, leurs dates et lieus de naissance, leurs adresses personnelles, leurs nationalités, la date à laquelle ils sont devenus bénéficiaires effectifs de la SCI, et enfin la nature, les modalités ainsi que l’étendue du contrôle qu’ils exercent sur la SCI ;
- envoyer en pièces jointes les pièces y afférentes.
Il est à préciser que cette formalité de déclaration des bénéficiaires effectifs est payante : 21,41 € pour la première déclaration et 43,35 € pour la demande d’inscription modificative.
Il est également à noter que si les déclarations sont incomplètes, le président du tribunal de commerce peut demander à la SCI de régulariser la situation sous astreinte, c’est-à-dire que pour chaque jour de retard, celle-ci doit payer des pénalités. Dans cette hypothèse, un mandataire peut être désigné pour effectuer la régularisation de la déclaration.
En cas de non-régularisation, la personne responsable de la déclaration des bénéficiaires effectifs risque d’encourir une peine d’amende de 7 500 € et une peine d’emprisonnement de 6 mois.
En outre, elle encourt également une interdiction de gérer pendant 15 ans maximum et à une privation partielle de ses droits civils et civiques. De même, ces sanctions peuvent être appliquées au bénéficiaire effectif qui refuse de communiquer les informations nécessaires à cette obligation légale de déclaration.
En conclusion, la création d’une société, qu'elle soit une Société à Responsabilité Limitée (SARL), une Société par Actions Simplifiée (SAS), une SASU (Société par Actions Simplifiée Unipersonnelle) ou toute autre forme de société commerciale, repose sur un ensemble de démarches administratives essentielles pour l’obtention de la personnalité morale. Ce processus inclut l'immatriculation au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS), via le greffe du tribunal de commerce, et la publication d’une annonce légale dans un journal d’annonces légales, précisant les mentions relatives à l'activité commerciale, à la forme juridique de la société, à la raison sociale, au montant du capital, ainsi qu'aux gérants ou à l'associé unique.
La société ainsi créée, qu'elle soit constituée de personnes physiques ou de personnes morales, dispose désormais de la personnalité morale et peut exercer une activité commerciale, tout en étant inscrite au centre de formalités des entreprises (CFE). L'immatriculation au CFE permet de recevoir le récépissé d'immatriculation et, le cas échéant, un Kbis validant son existence juridique.
Il est important de souligner que l’immatriculation doit inclure la déclaration des bénéficiaires effectifs, en particulier pour les sociétés civiles immobilières (SCI), dans le but de respecter les exigences du Code de commerce et de lutter contre le blanchiment d’argent. Si un changement survient (par exemple, la cession de parts sociales), une inscription au registre des modifications doit être réalisée, et des formulaires spécifiques doivent être déposés au greffe du tribunal de commerce, avec une mise à jour de l'annonce légale correspondante.
Pour les entrepreneurs individuels, comme les auto-entrepreneurs, le processus est simplifié, mais tout de même encadré par les règles du droit des sociétés et les obligations fiscales en fonction du régime fiscal choisi. En cas de liquidation, les démarches de dissolution et de clôture des comptes doivent également être enregistrées auprès du greffe.
Ainsi, chaque personne physique ou personne morale désireuse de créer une entreprise, qu'elle choisisse une SARL, une SAS, une EURL, ou même une société par actions simplifiée (SAS), doit suivre ces étapes incontournables pour garantir la validité juridique et la bonne gestion de la société tout au long de son existence.
