Les tricolores
Une grande majorité des professionnels libéraux ainsi que la plupart des prestataires de services ont recours à l’usage d’un bail mixte lors de l’exercice de leur activité depuis leur local d’habitation.
Ainsi, le bail mixte est une sorte de convention ou d’un contrat de location d’un local donnée, un local qui sera consacré à la fois au logement et à l’exercice de l’activité professionnelle envisagée.
Ce type de bail doit respecter diverses règlementations particulières. Nous allons donc évoquer ensemble tout ce qu’il est essentiel à savoir sur le bail mixte en 2022.
Les caractéristiques générales d’un bail mixte
-
Une simple définition à savoir
Afin de mieux déterminer les éléments substantiels entourant le bail mixte, la définition suivante mérite une attention particulière.
Ainsi, il s’agit d’un contrat liant un propriétaire (appelé aussi le bailleur) et une tierce personne (communément appelée le preneur), un contrat dont le but principal est la location d’un bien immobilier dont une partie sera réservée à l’habitation du locataire et l’autre partie sera destinée à l’activité professionnelle envisagée.
-
À qui la conclusion d’un bail mixte est-elle avantageuse ?
Précisons de prime abord que l’utilisation d’un bail mixte est très encadrée par la législation. Ainsi, cette utilisation doit être accompagnée du respect des règles prévues par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Aussi, rappelons que ce bail doit obligatoirement être écrit et doit nécessairement comporter les différentes dispositions utiles.
Le fait de conclure un tel bail est très avantageux pour les professionnels libéraux exerçant leur activité professionnelle en utilisant une partie de leur local d’habitation ou de leur résidence principale et habituelle. Il est de même pour les prestataires de services effectuant le télétravail.
Cependant, il faut savoir que le bail portant simultanément sur des locaux commerciaux et sur des locaux d’habitation est indivisible et commercial pour le tout. Enfin, si le logement en question fait l’objet d’une règlementation de copropriété, il faudra s’assurer que l’exercice d’une activité professionnelle y est autorisé.
Le mécanisme de fonctionnement d’un bail mixte
Afin de mieux appréhender tout ce qui concerne le bail mixte, il est important de comprendre son mécanisme de fonctionnement.
Pour ce faire, il convient de déterminer son fonctionnement en matière de durée et de savoir tous les éléments entourant la fixation et la révision de loyer.
Il ne faut pas non plus oublier d’évoquer le renouvellement, la rupture, la sous-location ou la cession du bail mixte.
-
Ce qu’il faut savoir sur la durée normale d’un bail mixte
D’une manière générale, un bail mixte est conclu en suivant deux périodes distinctes. En premier lieu, un bail mixte pourra être conclu pour une durée de trois ans minimum si le bailleur est une personne physique.
En second lieu, il se peut que le bailleur soit une personne morale (toutes les sociétés peuvent être concernées sauf celles qui sont civiles et à caractère familial). Dans ce cas, le bail mixte aura une durée minimale de six ans.
Cependant, tout principe souffre d’exception. Celle qu’il convient d’évoquer ici concerne le bail contracté par une personne physique, par une société civile familiale ou par une indivision.
Pour ces différentes situations, il se peut qu’un évènement donné puisse justifier la reprise du local pour des raisons familiales ou professionnelles.
À ce titre, le bail mixte pourra avoir une durée de moins de trois ans (il suffit qu’elle ne soit pas inférieure à une année).
-
Qu’en est-il du loyer d’un bail mixte ?
Normalement, ce sont les parties au contrat de bail mixte qui déterminent le montant du loyer. Cedit montant peut toutefois être sujet à une révision annuelle en se référant à l’IRL ou à l’indice de référence des loyers. En tout cas, il convient toujours de prévoir la date de révision du loyer dans le contrat de bail.
À titre d’information, cet IRL s’utilise pour la révision de loyer d’un logement vide ou meublé en fixant les plafonds des hausses annuelles des loyers.
Afin de déterminer cette hausse, le propriétaire doit procéder à un calcul en tenant compte de trois éléments essentiels à savoir le montant du loyer, le nouvel IRL du trimestre de référence ainsi que l’IRL du même trimestre de l’année d’avant. La formule sera la suivante :
Le montant du nouveau loyer = loyer en cours x nouveau IRL du trimestre de référence/IRL du même trimestre de l’année d’avant.
-
Le renouvellement et la rupture anticipée d’un bail mixte
Comme pour la plupart des autres types de baux existants, le bail mixte est également accompagné d’un droit de renouvellement.
Ainsi, le bailleur peut mettre en avant un renouvellement avec une révision plafonnée du loyer. En outre, pour des raisons légitimes et très sérieuses, le bailleur pourra, 6 mois avant terme du bail, donner congé dans le but de reprendre le local (pour y habiter à son tour, pour le vendre ou pour tout autre motif légitime).
À noter : Si le congé est motivé par une vente, alors le bailleur doit respecter le droit de préemption du locataire (pendant 2 mois à partir de la date de la décision de donner congé) en lui proposant le logement. Si d’un côté comme de l’autre, le silence est constaté, le bail sera ainsi reconduit par une tacite reconduction avec un loyer identique.
Par ailleurs, il faut noter que le bailleur est dans l’interdiction de prononcer une rupture anticipée d’un bail mixte. Seul le juge a le pouvoir de le faire, et sa décision sera justifiée par des raisons légitimes (non-respect des obligations contractuelles du locataire comme le paiement du loyer par exemple).
Quant au locataire, il peut mettre fin au bail mixte à n’importe quel moment, en rédigeant une LRAR ou une lettre recommandée avec accusé de réception ou par l’intermédiaire d’un acte d’huissier. Il faudra cependant respecter un préavis de 3 mois.
D’autres éléments importants à savoir sur le fonctionnement d’un bail mixte
Concernant le fonctionnement d’un bail mixte, il est également important de connaître les conditions sur la sous-location ainsi que sur sa cession. Notons que ces deux opérations sont strictement interdites dans le cadre d’un bail mixte. Toutefois, un accord venant du bailleur peut effacer cette interdiction.
Enfin, s’agissant des dépenses de travaux et de la ventilation des charges dans le cadre d’un contrat de bail mixte, tous les éléments concernant cela sont régis par différents décrets qu’il est possible de consulter sur le site legifrance.gouv.fr.
